Quyền và lợi ích hợp pháp có thể bị ảnh hưởng
Tại Điều 28 Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) về điều kiện thực hiện các quyền của người sử dụng đất không còn quy định tương ứng với khoản 3 Điều 27 Luật Đất đai năm 2024 về công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất. Theo đó, dự thảo bãi bỏ quy định về việc thực hiện công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất.
Đây là vấn đề cần xem xét kỹ trên nhiều phương diện. Thứ nhất, quy định về công chứng, chứng thực đối với giao dịch về quyền sử dụng đất đã được ghi nhận và duy trì qua các Luật Đất đai năm 2003, 2013 và 2024. Thứ hai, văn bản công chứng là thành phần hồ sơ của nhiều thủ tục về đất đai, nhưng công chứng không phải là một thủ tục hành chính đơn thuần, mà là hoạt động bổ trợ tư pháp nhằm kiểm tra tính hợp pháp của giao dịch, đánh giá năng lực và ý chí tự nguyện của các bên, phòng ngừa giao dịch giả tạo, giao dịch bị lừa dối, cưỡng ép hoặc những giao dịch vi phạm điều cấm của luật, trái đạo đức xã hội. Điều này được quy định rõ tại Điều 117 Bộ luật Dân sự năm 2015.
Trong khi đó, cơ sở dữ liệu đất đai có chức năng ghi nhận, công khai hóa kết quả đăng ký đất đai. Các quy định tại khoản 1 Điều 28 dự thảo đều là những điều kiện về tình trạng pháp lý đã được xác lập từ trước của thửa đất và quyền sử dụng đất. Những yếu tố phát sinh ngay tại thời điểm giao kết, như sự tự nguyện hay dấu hiệu bị lừa dối, ép buộc, giả mạo chủ thể, không thuộc phạm vi phản ánh của các điều kiện đó và cũng không thể được phản ánh chỉ bằng cơ sở dữ liệu đất đai, dân cư, dù được hoàn thiện và liên thông đến đâu. Những yếu tố này vẫn cần được con người trực tiếp kiểm tra và chịu trách nhiệm. Do đó, cơ sở dữ liệu và công chứng là hai lớp bảo đảm có chức năng khác nhau, bổ trợ cho nhau chứ không thể thay thế cho nhau.
Theo số liệu tổng kết thi hành Luật Công chứng năm 2014, số vụ việc bị khởi kiện ra Tòa án chỉ chiếm khoảng 0,01% số văn bản công chứng tại 41 địa phương. Tỷ lệ rất thấp này cho thấy vai trò thực chất của công chứng trong bảo đảm an toàn pháp lý cho giao dịch. Do vậy, nếu bãi bỏ yêu cầu công chứng một cách đồng loạt, người dân sẽ mất đi một lớp bảo vệ pháp lý; rủi ro có thể chuyển về phía người dân và Nhà nước, tranh chấp, kiện tụng có nguy cơ gia tăng, quyền và lợi ích hợp pháp của người dân có thể bị ảnh hưởng.
Vẫn cần cơ chế kiểm soát rủi ro
Hiện nay, mạng lưới tổ chức hành nghề công chứng đã phát triển mạnh với gần 1.500 phòng công chứng và văn phòng công chứng trên toàn quốc. Thời gian người dân thực hiện thủ tục tại tổ chức hành nghề công chứng khá khiêm tốn so tổng thời gian của cả quy trình đăng ký và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Ngay cả đối với các khu vực vùng sâu, vùng xa, miền núi, nông thôn hoặc các xã chưa có tổ chức hành nghề công chứng, Ủy ban nhân dân cấp xã vẫn có thẩm quyền thực hiện chứng thực giao dịch.
Vì vậy, có thể khẳng định: Công chứng không phải là điểm “nghẽn” của quy trình đăng ký và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Việc loại bỏ công chứng bắt buộc không giải quyết được gốc rễ của tình trạng chậm trễ, kéo dài trong thực hiện thủ tục hành chính về đất đai, nhưng lại có thể làm mất đi một khâu kiểm soát an toàn pháp lý quan trọng đối với giao dịch quyền sử dụng đất.
Ngược lại, về việc duy trì công chứng cũng phù hợp định hướng xây dựng hệ thống dữ liệu và quản trị đất đai hiện đại. Nghị quyết số 21-NQ/TW đặt ra yêu cầu xây dựng, vận hành hệ thống thông tin quốc gia về đất đai theo hướng tập trung, thống nhất, đồng bộ, hiện đại, đa mục tiêu; bảo đảm kết nối, liên thông, chia sẻ dữ liệu với cơ sở dữ liệu quốc gia về dân cư và các cơ sở dữ liệu chuyên ngành về quy hoạch, thuế, công chứng, ngân hàng, bất động sản; kết nối dữ liệu đất đai với quy hoạch, công chứng, thuế, ngân hàng, đăng ký giao dịch bảo đảm và kinh doanh bất động sản.
Cơ sở dữ liệu đất đai và cơ sở dữ liệu công chứng có chức năng khác nhau nhưng bổ trợ cho nhau. Dữ liệu đất đai cho biết quyền đối với tài sản được đăng ký như thế nào; dữ liệu công chứng phản ánh lịch sử giao dịch của tài sản, làm rõ chủ thể xác lập, thời gian xác lập và tổ chức đã kiểm tra, đối chiếu. Vì vậy, dữ liệu đất đai không thể thay thế quy trình kiểm soát ý chí và tính hợp pháp của giao dịch do hoạt động công chứng thực hiện. Công chứng là một mắt xích trong quá trình liên thông dữ liệu số, một thành tố của hệ sinh thái dữ liệu và quản trị đất đai minh bạch và thuận tiện hơn cho người dân.
Trong điều kiện hiện nay, thay vì bãi bỏ công chứng bắt buộc đối với giao dịch đất đai một cách đồng loạt, chúng ta chỉ nên xem xét áp dụng như một cơ chế linh hoạt đối với những giao dịch có mức độ rủi ro thấp, cơ sở dữ liệu đầy đủ và chủ thể dễ xác minh. Với các nhóm giao dịch quan trọng như chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất… vẫn cần “bắt buộc công chứng” để phòng ngừa rủi ro và tranh chấp có thể phát sinh.
Cải cách thủ tục là cần thiết, nhưng phải đi cùng với cơ chế kiểm soát rủi ro. Chuyển đổi số cần làm cho quá trình giao dịch an toàn, minh bạch và thuận tiện hơn cho người dân, chứ không nên làm mất đi những cơ chế đang thực hiện chức năng phòng ngừa rủi ro pháp lý.
Việc giữ lại hay loại bỏ quy định bắt buộc công chứng đối với các giao dịch đất đai là một chính sách lớn, có ảnh hưởng sâu rộng đến trật tự, an toàn xã hội. Vấn đề này cần được xem xét trên cơ sở đánh giá đầy đủ tác động đối với hiệu lực, hiệu quả quản lý nhà nước, bảo đảm hài hòa giữa yêu cầu cải cách thủ tục hành chính và kiểm soát rủi ro pháp lý.
Hoàng Thị Thu Trang - Đại biểu Quốc hội Khóa XVI