Cấm chuyển nhượng nhà ở hình thành trong tương lai: Lo thị trường đóng băng

Không thể hạn chế quyền lựa chọn của người dân

Trả lời Thanh Niên, Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản (BĐS) VN Trần Quốc Dũng nói thẳng không đồng tình với đề xuất trên.

"Kiểm soát đầu cơ, ngăn thổi giá BĐS, tạo điều kiện để người có nhu cầu ở thực tiếp cận nhà ở là mục tiêu hoàn toàn đúng đắn. Nhưng không thể vì mục tiêu đúng mà lựa chọn một giải pháp thiếu toàn diện, can thiệp cực đoan vào quyền tài sản của người dân và sự vận hành bình thường của thị trường", ông Dũng nói và nhấn mạnh: "Một thị trường lành mạnh phải có dòng tiền, thanh khoản và khả năng luân chuyển tài sản. Nếu chỉ nhìn giao dịch chuyển nhượng dưới góc độ đầu cơ mà bỏ qua chức năng vận hành của thị trường, chính sách rất dễ đi chệch mục tiêu. BĐS là một cực tăng trưởng quan trọng, có sức lan tỏa đến hơn 40 ngành kinh tế khác. Trong bối cảnh thị trường còn khó khăn, điều cần thiết là khơi thông nguồn lực, phục hồi thanh khoản, kích cầu có trọng tâm, chứ không phải dựng thêm rào cản giao dịch".

Chưa kể, theo ông Dũng, cấm chuyển nhượng không đồng nghĩa với loại bỏ đầu cơ, lướt sóng, nhưng chắc chắn thu hẹp quyền lựa chọn của người mua. Nếu người mua gặp khó khăn tài chính, thay đổi hoàn cảnh gia đình hoặc không còn khả năng tiếp tục thực hiện hợp đồng, họ sẽ xử lý tài sản bằng cách nào? Có người phải chấp nhận chuyển nhượng dưới giá vốn, chịu lỗ và mất chi phí tài chính để thu hồi tiền. Nếu có lợi nhuận từ chuyển nhượng, đó là vấn đề cần minh bạch hóa và thực hiện nghĩa vụ thuế theo quy định, không phải mặc nhiên trở thành lý do để cấm giao dịch. Một chính sách không thể chỉ nhìn vào mặt trái của thị trường mà bỏ qua những nhu cầu chính đáng đang tồn tại trong chính thị trường ấy.

Ảnh: Đình Sơn

"Không thể đánh đồng đầu tư với đầu cơ gây bất ổn. Mua nhà tích sản cho con cháu, đầu tư nhà cho thuê để đáp ứng nhu cầu của người trẻ chưa đủ điều kiện sở hữu nhà, hay chuyển nhượng để cơ cấu lại tài chính đều có bản chất khác nhau. Ngay cả giao dịch tìm kiếm lợi nhuận cũng không mặc nhiên đồng nghĩa với hành vi thao túng hoặc gây bất ổn. Điều cần kiểm soát là hành vi đầu cơ có tính chất gây méo mó thị trường, thổi giá, tạo khan hiếm giả tạo, thao túng giao dịch hoặc trốn thuế; không phải phủ định mọi động cơ đầu tư và tìm kiếm lợi nhuận", ông Dũng nói.

Một chuyên gia BĐS cũng đồng quan điểm, quyền tài sản không thể bị hạn chế chỉ vì lo ngại khả năng bị lợi dụng. Hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai là một quan hệ pháp lý có thật, làm phát sinh quyền và nghĩa vụ của các bên.

"Quyền chuyển nhượng hợp đồng được thực hiện theo luật và là một phương thức xử lý lợi ích tài sản hợp pháp. Mọi hạn chế đối với quyền này phải có căn cứ rõ ràng, cần thiết và tương xứng với mục tiêu quản lý. Không thể vì một bộ phận đầu cơ mà áp dụng lệnh cấm trên diện rộng, khiến cả những người giao dịch chính đáng phải gánh chịu hệ quả", vị này bày tỏ.

Có thể khiến thị trường "đóng băng"

TS Đỗ Thị Loan, nguyên Phó chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM, cũng không tán thành đề xuất trên mà cho rằng cần phân biệt giao dịch hợp pháp với hành vi thao túng thị trường. Nếu dùng một lệnh cấm chung cho cả hai, người mua để ở cũng có thể trở thành đối tượng chịu thiệt hại. Bà Loan khuyến nghị, trước hết cần nhìn đúng bản chất pháp lý. Khi căn nhà chưa hoàn thành, người mua chưa có quyền sở hữu nhà, nhưng đã có quyền và nghĩa vụ phát sinh từ hợp đồng đã ký. Họ đã thanh toán tiền và có quyền yêu cầu chủ đầu tư thực hiện cam kết. Chuyển nhượng hợp đồng là chuyển giao quyền nhận nhà và nghĩa vụ thanh toán còn lại theo luật Kinh doanh BĐS năm 2023.

"Không thể coi mọi người chuyển nhượng hợp đồng đều là người đầu cơ. Một gia đình mua nhà để ở vẫn có thể mất việc, giảm thu nhập, cần tiền chữa bệnh hoặc chuyển nơi sinh sống. Trong khi hoàn cảnh thay đổi, nghĩa vụ đóng tiền theo tiến độ vẫn tiếp tục. Nếu không được chuyển nhượng, họ có thể rơi vào tình thế không đủ tiền thanh toán nhưng cũng không thể chuyển giao hợp đồng cho người đủ khả năng tiếp tục thực hiện. Khi đó, nguy cơ bị phạt, chấm dứt hợp đồng và tranh chấp tăng lên. Một chính sách nhằm bảo vệ người mua cần tính đến cả khả năng họ phải rút khỏi giao dịch vì hoàn cảnh chính đáng", bà Loan dẫn chứng.

Về kinh tế, bà Loan lo ngại tác động của lệnh cấm có thể xuất hiện ngay từ thị trường sơ cấp. Người mua để ở cũng cần dự phòng cho rủi ro cuộc sống. Khi biết khoản tiền đã thanh toán có thể bị giữ trong thời gian dài mà không có khả năng chuyển nhượng, họ sẽ thận trọng hơn trước quyết định mua. Sức mua suy giảm có thể gây áp lực lên dòng tiền của chủ đầu tư, kéo theo chậm thanh toán cho nhà thầu, nhà cung cấp và ảnh hưởng tiến độ xây dựng. Dự án chậm bàn giao lại kéo dài thời gian vốn của người mua bị mắc kẹt. Nếu tác động đủ lớn, đây có thể là vòng luẩn quẩn gây đóng băng giao dịch và lan truyền khó khăn sang các ngành liên quan.

Một rủi ro khác theo TS Đỗ Thị Loan là nhu cầu chuyển nhượng vẫn tồn tại dù giao dịch chính thức bị cấm. Người cần thu hồi tiền có thể tìm cách lách luật. Khi đó, cơ quan quản lý khó theo dõi giá, thất thu thuế và dòng tiền, còn người tham gia phải đối mặt với nguy cơ tranh chấp, mất tiền. Hiệu quả chống đầu cơ vì vậy có thể thấp hơn kỳ vọng, trong khi chi phí xã hội tăng lên.

Từ đó, bà Loan kiến nghị cần giữ cơ chế chuyển nhượng hợp pháp, đồng thời nâng chất lượng giám sát. Mỗi căn nhà, mỗi hợp đồng cần được định danh. Lịch sử chuyển nhượng, giá và dòng tiền thanh toán phải được ghi nhận, kết nối với dữ liệu thuế. Những chuỗi giao dịch bất thường cần được kiểm tra để phát hiện thông đồng, tạo giá giả, cung cấp thông tin sai lệch hoặc trốn thuế.

"Thước đo thành công của chính sách chống đầu cơ phải là thị trường minh bạch hơn, người mua an toàn hơn và nhà ở dễ tiếp cận hơn. Không thể chỉ nhìn vào số giao dịch giảm để kết luận thị trường đã lành mạnh", TS Đỗ Thị Loan phân tích.

Giải pháp để hạn chế đầu cơ, theo ông Trần Quốc Dũng, nhà nước cần minh bạch dữ liệu, thực hiện chính sách thuế phù hợp, kiểm soát tín dụng có trọng tâm, đồng thời chủ động điều tiết nguồn cung và phát triển nhà ở phù hợp khả năng chi trả. Chính sách phải phân biệt rõ giữa đầu cơ gây bất ổn, đầu tư dài hạn và nhu cầu chuyển nhượng chính đáng. "Một chính sách tốt phải đồng thời bảo vệ người mua nhà ở thực, tôn trọng quyền tài sản hợp pháp và duy trì động lực phát triển của nền kinh tế", ông Dũng khuyến nghị.

Ưu tiên đảm bảo lợi ích, an toàn cho các bên

Nền kinh tế và cả thị trường BĐS còn yếu, non trẻ, nên khi một dự án xây dựng cần phải huy động mọi nguồn lực để làm, bao gồm vốn của doanh nghiệp, từ khách hàng thay vì phụ thuộc nhiều vào tín dụng ngân hàng đang ưu tiên cho lĩnh vực sản xuất. Nếu làm xong nhà mới cho bán thì ngay cả các nước giàu có cũng không làm được. Sử dụng dòng vốn an toàn hợp lý và bảo đảm lợi ích, an toàn cho các bên là ưu tiên hàng đầu cần hiến kế thay vì cấm giao dịch. Bởi hiện nay luật đã quan tâm bảo vệ lợi ích của người mua nhà khi không cho phép chủ đầu tư được thu nhiều tiền khi chưa giao nhà. Dự án phải xong móng, xong hạ tầng mới được bán. Các đợt đóng tiền cũng thu theo tiến độ và được bảo lãnh từ ngân hàng. Nếu chủ đầu tư không làm đúng sẽ bị phạt. Khi đó người dân có thể lựa chọn nhà ở hình thành trong tương lai với các kỳ thanh toán linh hoạt, rõ ràng với giá rẻ hơn so với lúc mua nhà đã hoàn thiện. Trong khi đó, hạn chế đầu cơ lướt sóng có các giải pháp khác như: đánh thuế BĐS thứ 2, nhà đất bỏ hoang...

TS Nguyễn Văn Đính (Chủ tịch Hội môi giới BĐS VN)