Bộ Xây dựng đề xuất cho phép chuyển nhượng, bổ sung các loại hợp đồng liên quan đến nhà ở có sẵn chưa có giấy chứng nhận và phần diện tích sàn xây dựng - Ảnh: CÔNG TRIỆU
"Cởi trói" cho tài sản bị đóng băng
Trong quá trình hoàn thiện dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi, Bộ Xây dựng đề xuất mở rộng nhóm hợp đồng kinh doanh bất động sản được phép chuyển nhượng.
Theo dự thảo mới nhất, tại Điều 37 quy định nhóm hợp đồng kinh doanh bất động sản được chuyển nhượng. Trong đó, ngoài một số trường hợp đã được pháp luật hiện hành ghi nhận, dự thảo bổ sung các loại hợp đồng liên quan đến nhà ở có sẵn chưa có giấy chứng nhận (sổ hồng) và phần diện tích sàn xây dựng.
Thủ tướng: Không để luật ban hành nhưng không triển khai được khi sửa Luật Đất đai, nhà ở, bất động sảnĐỌC NGAY
Trao đổi với Tuổi Trẻ, luật sư Nguyễn Quốc Thụy Phương, Đoàn Luật sư TP.HCM, nhận định đề xuất tại Dự thảo sửa đổi Điều 37 Luật Kinh doanh bất động sản mở rộng trường hợp được chuyển nhượng hợp đồng đối với nhà ở có sẵn, và phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng có sẵn chưa sổ hồng là tích cực, tháo gỡ nút thắt của thực tiễn.
Nhiều năm qua, thị trường tồn tại nghịch lý hàng chục nghìn người mua nhà đã trả đến 95% giá trị căn hộ và sinh sống ổn định, nhưng tài sản bị "treo" sổ hồng do vướng mắc thủ tục hoặc sai phạm của chủ đầu tư.
Tài sản rơi vào trạng thái đóng băng, không thể giao dịch chính thức hay thế chấp ngân hàng.
"Chính sách này giúp giải thoát một nguồn lực tài sản khổng lồ đang bị mắc kẹt, biến chúng thành tài sản có thể lưu thông trật tự và bảo vệ quyền lợi người mua", luật sư Phương nhấn mạnh.
Dù vậy, luật sư cho rằng cần rạch ròi việc chuyển nhượng hợp đồng không đồng nghĩa với việc hợp pháp hóa những bất động sản chưa đủ điều kiện pháp lý.
Chuyển nhượng hợp đồng thực chất là chuyển giao quyền và nghĩa vụ phát sinh từ hợp đồng, hoàn toàn không đồng nghĩa với việc hợp pháp hóa dự án sai phạm hay biến nhà ở chưa đủ điều kiện thành đủ điều kiện.
Rủi ro từ sai phạm của chủ đầu tư nếu cho phép chuyển nhượng nhà chưa có sổ hồng
Một luật sư thuộc Đoàn luật sư TP.HCM cho rằng sai phạm của chủ đầu tư mới là nguồn gốc khiến nhà ở bị "treo" cấp sổ. Dữ liệu từ Bộ Tài chính tính đến ngày 15-9 ghi nhận cả nước có tới 4.685 dự án khó khăn, vướng mắc tồn đọng.
Người mua thứ cấp rất dễ rơi vào các "bẫy" pháp lý phổ biến như thế chấp "hai lần". Có nghĩa chủ đầu tư đem dự án đi thế chấp ngân hàng nhưng vẫn bán căn hộ cho dân và không giải chấp.
Cùng đó là các lỗi như chậm hoặc không nộp tiền sử dụng đất bổ sung, xây dựng sai quy hoạch hoặc chưa nghiệm thu phòng cháy chữa cháy...
Nếu chưa có cơ chế tách bạch giữa sai phạm của chủ đầu tư và quyền lợi hợp pháp của người mua, việc cho phép chuyển nhượng tự do sẽ vô tình đẩy toàn bộ rủi ro về phía người mua thứ cấp, những người rất khó tự xác định mình đang mua một hợp đồng an toàn hay một tài sản vướng tranh chấp.
"Cốt lõi vấn đề là phải xử lý triệt để vi phạm của chủ đầu tư và bắt buộc công khai minh bạch tình trạng pháp lý dự án, để người mua thứ cấp biết chính xác mình đang mua một quyền hợp đồng an toàn hay đang mua lại một rủi ro", luật sư nhấn mạnh.
Cần "màng lọc" minh bạch và đồng bộ pháp lý
Bên cạnh rủi ro sai phạm, sự xung đột giữa Luật Kinh doanh bất động sản với Luật Nhà ở và Luật Đất đai (vốn quy định nhà ở có sẵn đưa vào kinh doanh phải có sổ hồng) cũng sẽ gây lúng túng cho cơ quan công chứng, cơ quan thuế và đăng ký đất đai khi thực thi.
Theo luật sư Thụy Phương, chính sách mới sẽ khơi thông thanh khoản chứ không gây bùng nổ giá. Đồng thời, tư duy của người mua sẽ thay đổi từ việc chỉ hỏi "nhà có sổ chưa sang thẩm định hợp đồng này có đủ cơ sở pháp lý để nhận chuyển nhượng và đảm bảo cấp sổ sau này hay không?".
"Để chính sách vận hành an toàn, Nhà nước cần đẩy nhanh việc gắn mã định danh điện tử cho bất động sản và hoàn thiện Cơ sở dữ liệu quốc gia về nhà ở.
Nếu thiếu cơ chế kiểm soát và quản lý dữ liệu minh bạch, chúng ta sẽ chỉ chuyển rủi ro từ không bán được sang bán được nhưng phát sinh nhiều tranh chấp hơn", luật sư Nguyễn Quốc Thụy Phương khẳng định.
Doanh nghiệp 'lăn tăn' dù được kiện Sở Xây dựng nếu chậm xác nhận bán nhà 'trên giấy' quá 15 ngàyQuyết định công bố thủ tục hành chính sửa đổi, bổ sung trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản mà Bộ Xây dựng vừa ban hành, quy định nếu Sở Xây dựng trễ hẹn quá 15 ngày mà không trả lời, chủ đầu tư có quyền khởi kiện ra tòa hoặc khiếu nại theo quy định.