Cư dân chung cư lưu ý: Làm những việc này có thể bị phạt tới 130 triệu đồng

Chính phủ vừa ban hành Nghị định 339/2026/NĐ-CP, quy định xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực xây dựng, hạ tầng kỹ thuật, nhà ở và kinh doanh bất động sản. Đáng chú ý, Điều 62 đưa ra nhiều mức phạt trực tiếp áp dụng với chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư và một số loại nhà ở riêng lẻ. Trong đó, những hành vi tưởng như chỉ là chuyện nội bộ của cư dân có thể khiến người vi phạm phải nộp phạt từ vài chục đến 130 triệu đồng. Theo quy định mới, người không đóng kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư có thể bị phạt từ 20 đến 30 triệu đồng. Ngoài tiền phạt, người vi phạm còn phải hoàn tất khoản kinh phí bảo trì theo đúng quy định, thay vì chỉ chịu trách nhiệm tài chính ở mức xử phạt hành chính. Quy định này nhằm bảo đảm nguồn kinh phí cần thiết cho việc sửa chữa, bảo dưỡng những hạng mục dùng chung trong tòa nhà. Mức phạt từ 60 đến 80 triệu đồng được áp dụng với hành vi chiếm dụng trái pháp luật diện tích nhà ở, hoặc lấn chiếm không gian, phần diện tích thuộc sở hữu chung của chung cư. Người lấn chiếm phần diện tích thuộc quyền sở hữu của chủ sở hữu khác cũng có thể bị xử phạt trong cùng khung tiền này. Đây là nhóm hành vi dễ phát sinh tranh chấp, bởi việc sử dụng sai ranh giới thường ảnh hưởng trực tiếp đến quyền lợi, sinh hoạt và sự an toàn của nhiều hộ dân. Cũng trong khung phạt 60 đến 80 triệu đồng, Nghị định 339 xử lý hành vi thay đổi hoặc làm hư hại kết cấu chịu lực trong nhà chung cư. Việc tự ý chia, tách căn hộ chung cư khi chưa được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép cũng bị áp dụng mức phạt tương tự. Những quy định này đặt ra yêu cầu cư dân phải kiểm tra, xin phép đúng quy trình trước khi sửa chữa, cải tạo hoặc thay đổi hiện trạng căn hộ. Theo một trưởng ban quản trị chung cư tại TPHCM, cư dân tự ý cải tạo, thay đổi công năng hoặc tác động đến kết cấu tòa nhà là nguyên nhân có thể dẫn tới tranh chấp giữa ban quản trị và người dân. Tại một trường hợp được Dân Trí dẫn lại, cư dân tự cải tạo căn hộ, di dời nhà vệ sinh vì lý do phong thủy, dù ban quản trị yêu cầu dừng thi công. Khi người này không chấp hành, ban quản trị phải nhờ chính quyền phường can thiệp, trong lúc việc thi công đã ảnh hưởng tới một số căn hộ xung quanh. Bên cạnh đó, việc sử dụng phần diện tích hoặc trang thiết bị thuộc quyền sở hữu, sử dụng chung vào mục đích riêng cũng có thể bị phạt từ 60 đến 80 triệu đồng. Mức phạt này đồng thời áp dụng khi sử dụng sai mục đích phần diện tích thuộc sở hữu chung, hoặc phần diện tích làm dịch vụ trong nhà chung cư hỗn hợp. Quy định được kỳ vọng giúp hạn chế tình trạng biến không gian chung thành khu vực phục vụ riêng, gây bất tiện hoặc làm phát sinh mâu thuẫn trong cộng đồng cư dân. Nhóm hành vi nghiêm trọng hơn có thể bị phạt từ 100 đến 130 triệu đồng, gồm cố ý gây thấm, dột căn hộ chung cư hoặc sử dụng màu sơn, cách trang trí mặt ngoài không phù hợp thiết kế, kiến trúc. Tự ý chuyển đổi công năng, mục đích sử dụng phần sở hữu chung, phần sử dụng chung của nhà chung cư cũng thuộc khung phạt cao nhất này. Đáng lưu ý, sử dụng căn hộ chung cư vào mục đích không phải để ở cũng bị xử phạt, ngoại trừ trường hợp cho thuê để ở theo pháp luật về nhà ở. Chủ sở hữu hoặc người sử dụng nhà ở nhiều tầng, nhiều căn hộ của cá nhân nếu không quản lý, vận hành đúng quy định cũng có thể bị phạt 100 đến 130 triệu đồng. Với nhà ở riêng lẻ, việc kinh doanh vật liệu gây cháy, nổ, hoặc kinh doanh dịch vụ gây ô nhiễm, tiếng ồn, ảnh hưởng trật tự, an toàn xã hội mà không đáp ứng điều kiện kinh doanh cũng chịu mức phạt tương tự. Ngoài tiền phạt, người vi phạm có thể bị buộc trả lại diện tích, trang thiết bị đã chiếm dụng, sử dụng đúng mục đích phần diện tích chung, khôi phục hiện trạng ban đầu hoặc đưa căn hộ về đúng mục đích để ở.