Thảo luận tại tổ về dự án luật Đất đai sửa đổi hôm qua 22.10, nhiều đại biểu Quốc hội bày tỏ băn khoăn về thời điểm xác định giá đất với quỹ đất thanh toán cho hợp đồng BT.
Đại biểu Nguyễn Thế Duy (đoàn TP.HCM)
ẢNH: QUOCHOI.VN
Đại biểu Nguyễn Thế Duy (đoàn TP.HCM) đề nghị bổ sung vào khoản 3 điều 72 quy định thời điểm xác định giá đất đối với quỹ đất thanh toán cho hợp đồng BT là thời điểm Nhà nước ký hợp đồng BT.
Ông cũng đề nghị Chính phủ sửa đổi quy định tương ứng tại Nghị định 257/2025 theo hướng giá trị quỹ đất thanh toán được xác định tại thời điểm ký hợp đồng BT, bảo đảm thống nhất giữa pháp luật đất đai và pháp luật về đầu tư theo phương thức đối tác công tư.
Lý giải điều này, đại biểu Duy cho hay, theo quy định hiện hành, giá trị công trình BT được các bên xác định ngay tại hợp đồng, trong khi giá trị quỹ đất thanh toán chỉ được xác định tại thời điểm thanh toán, tức là sau khi có quyết định giao đất, cho thuê đất. Giá trị ghi trong hợp đồng khi ký chỉ là giá trị dự kiến.
"Khoảng cách giữa 2 thời điểm này (ký hợp đồng và giao đất - PV) thường kéo dài, trong khi giá đất biến động có thể khiến giá trị quỹ đất dự kiến thừa hoặc thiếu so với giá trị công trình", ông Duy nói.
Do đó, nhà đầu tư không thể xác định tổng giá trị mình được thanh toán ngay khi ký hợp đồng để quyết định bỏ vốn. Đây cũng là vướng mắc chủ yếu của các dự án BT trong giai đoạn mới, khi giá trị quỹ đất tại thời điểm giao đất chênh lệch so với giá trị công trình đã xác định.
Đại biểu Nguyễn Thế Duy cũng dẫn chứng các công trình lớn như metro, đường sắt, dự án đều phải có dự toán và quyết toán. Chi phí thực tế thanh toán sẽ căn cứ vào quyết toán theo quy định, nhưng nếu giá trị quỹ đất chỉ được xác định tại thời điểm giao đất sau 2, 3 năm thì biến động giá đất có thể tạo áp lực đáng kể cho nhà đầu tư.
"Vì vậy, việc xác định giá đất ngay tại thời điểm ký hợp đồng giúp các bên xác định tổng giá trị thanh toán ngay từ đầu. Điều này cũng góp phần bảo đảm tuân thủ cam kết về đối xử công bằng, thỏa đáng với nhà đầu tư tại điều 9.6 Hiệp định CPTPP và điều 2.5 Hiệp định EVFTA", ông Duy nói và cho rằng, có như vậy, phương thức BT mới có thể thực sự huy động nguồn lực bên ngoài, nguồn lực xã hội và giảm áp lực đầu tư công.
Cần gỡ vướng ngay việc xác định giá đất đối ứng BT
Trước đó, báo cáo thẩm tra dự thảo luật Đất đai sửa đổi, Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế và Tài chính Phan Văn Mãi cũng đề nghị cơ quan soạn thảo xem xét lại thời điểm xác định giá đất đối với quỹ đất thanh toán cho dự án áp dụng hợp đồng BT.
Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế và Tài chính Phan Văn Mãi
ẢNH: GIA HÂN
Theo cơ quan thẩm tra, trong khi chưa sửa đổi, bổ sung luật PPP, Chính phủ cần nghiên cứu đánh giá kỹ lưỡng, thận trọng, có hướng giải quyết hợp lý để tháo gỡ được kịp thời các vướng mắc, khó khăn đã được nhận diện rõ thời gian qua.
"Nếu đã đủ chín, đủ rõ thì nghiên cứu sửa đổi ngay tại dự thảo luật Đất đai (sửa đổi) hoặc có phương án khác kịp thời tháo gỡ", Ủy ban Kinh tế và Tài chính khuyến nghị.
Từ góc nhìn chuyên gia, GS Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ TN-MT (nay là Bộ NN-MT), cho rằng việc xác định giá trị quỹ đất thanh toán cho nhà đầu tư BT tại thời điểm Nhà nước quyết định giao đất cho thấy sự thiếu công bằng trong cơ chế thanh toán.
"Giá trị công trình BT đã được xác lập ngay từ đầu trong hợp đồng, nhưng giá trị quỹ đất đối ứng lại chỉ được xác định khi Nhà nước quyết định giao đất, có thể sau vài năm hoặc lâu hơn. Hai tài sản trao đổi, vì thế, không được định giá tại cùng một thời điểm", ông Võ phân tích.
GS Võ chỉ rõ, trong giao dịch này, nhà đầu tư luôn ở thế bất lợi khi không thể xác định được "cái mình được thanh toán là gì". Cách làm này "phản kinh tế" vì không đặt 2 tài sản trong cùng hệ quy chiếu, đồng thời đi ngược nguyên tắc mua bán, thanh toán ngang giá tại cùng thời điểm.
Từ đó, ông đề xuất cần xác định giá trị quỹ đất thanh toán cho nhà đầu tư BT tại thời điểm Nhà nước ký hợp đồng BT, tạo niềm tin để huy động nguồn lực tư nhân cho các dự án hạ tầng.