Đây là nội dung trong bản án ngày 14/4 của tòa phúc thẩm TAND Tối cao tại TPHCM về vụ việc tranh chấp đòi tài sản, yêu cầu hủy hợp đồng mua bán nhà ở và chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Cho người ở nhờ, chủ nhà phải kiện đòi lại tài sản
Theo trình bày người đại diện của ông N. (đang sinh sống ở nước ngoài), cụ Nh. sở hữu tài sản là nhà và đất tại TPHCM, được cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở.
Thấy ông Đ.V.H. không có chỗ ở, cụ Nh. (mẹ ông N.) cho người đàn ông ở nhờ, không lập văn bản hay giấy tờ gì. Năm 2006, cụ Nh. lập di chúc để lại toàn bộ nhà đất trên cho ông N. được toàn quyền sở hữu, sử dụng.
Tháng 2/2013, cụ Nh. mất. Sau khi mẹ qua đời, ông N. thực hiện các thủ tục theo đúng quy định pháp luật để nhận thừa kế theo di chúc. Ngày 21/4/2022, ông N. được cơ quan có thẩm quyền cập nhật thông tin người sở hữu, sử dụng nhà đất nêu trên.
' %2F%3E%3C%2Fsvg%3E)
Ảnh minh họa AI.
Năm 2022, ông N. chuyển nhượng tài sản nêu trên cho ông D..
Sau khi ký hợp đồng chuyển nhượng, ông N. và ông D. tiến hành làm thủ tục sang tên. Tuy nhiên, ông H. - người đang ở nhờ tại căn nhà - ngăn cản việc kiểm tra hiện trạng và không chấp nhận bàn giao tài sản. Người này còn yêu cầu ông N. cùng ông D. phải đưa 500 triệu đồng thì mới giao nhà.
Cho rằng quyền sở hữu hợp pháp của mình bị xâm phạm, ông N. khởi kiện đề nghị tòa buộc ông H. giao trả lại nhà đất.
Về phía bị đơn, ông H. cho rằng căn nhà có nguồn gốc liên quan đến chị ruột của ông. Theo ông, trước khi xuất cảnh sang Mỹ năm 1993, chị ruột có nói miệng là giao lại căn nhà cho ông quản lý, sử dụng lâu dài.
Quá trình sử dụng ông H. đã bỏ ra nhiều công sức để tôn nền, cải tạo đất, tu bổ nhà cửa làm tăng giá trị tài sản theo thời gian. Ông H. sử dụng ổn định, lâu dài và không ai tranh chấp.
Do đó, bị đơn đề nghị tòa án tuyên hủy việc sang tên, hủy hợp đồng mua bán nhà ở và chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông N. và ông D..
Đồng thời đề nghị tòa buộc ông N. phải bồi thường toàn bộ chi phí tôn tạo, sửa chữa nhà đất tranh chấp mà ông H. đã thực hiện trong thời gian quản lý, sử dụng, giá trị ước tính là 3 tỷ đồng.
Trong khi đó, ông D. - người mua nhà - cho biết giao dịch giữa ông và chủ nhà là hợp pháp, đã thanh toán đủ tiền nên đề nghị tòa công nhận hợp đồng mua bán nhà ở và chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Phán quyết sau cùng của tòa án
Tại phiên tòa sơ thẩm, TAND TPHCM quyết định chấp nhận yêu cầu khởi kiện của ông N., buộc ông H. giao trả nhà đất cho ông N..
Ngoài ra, tòa bác toàn bộ yêu cầu phản tố của ông H. về việc hủy hợp đồng mua bán và yêu cầu bồi thường 3 tỷ đồng chi phí sửa chữa, cải tạo nhà.
Không chấp nhận bản án sơ thẩm, tháng 10/2025, ông H. có đơn kháng cáo đề nghị tòa cấp phúc thẩm tuyên vô hiệu hợp đồng mua bán nhà ở và chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông N. với ông D.
Trong trường hợp tòa án cấp phúc thẩm không chấp nhận yêu cầu tuyên vô hiệu hợp đồng, bị đơn đề nghị tòa buộc ông N. phải thanh toán chi phí tôn tạo sửa chữa, xây dựng mới căn nhà mà người này đã đầu tư, ước tính là 3 tỷ đồng.
Tại phiên tòa phúc thẩm, bị đơn nêu quan điểm, quá trình quản lý, sử dụng nhà đất, được sự đồng ý của cụ Nh., vợ chồng ông đã đầu tư chi phí là 18,5 lượng vàng để sửa chữa, cải tạo lại căn nhà. Cụ Nh. chỉ di chúc lại cho ông N. căn nhà, nhưng ông N. lại chuyển nhượng cả nhà và quyền sử dụng đất cho ông D..
Do đó, bị đơn đề nghị tòa tuyên vô hiệu hợp đồng mua bán nhà ở và chuyển nhượng quyền sử dụng giữa ông N. và ông D., buộc ông N. phải thanh toán 3 tỷ đồng chi phí tôn tạo sửa chữa, xây dựng mới căn nhà mà ông H. đã đầu tư.
Hội đồng xét xử phúc thẩm nhận định quá trình giải quyết vụ án ở cấp sơ thẩm còn nhiều thiếu sót, ảnh hưởng đến việc xác định đầy đủ quyền và nghĩa vụ của các bên liên quan.
Theo tòa, sau khi ký hợp đồng chuyển nhượng và nhận đủ tiền từ ông D., ông N. không còn quyền lợi trực tiếp đối với tài sản này. Do đó, việc ông N. tiếp tục đứng tên nguyên đơn khởi kiện yêu cầu giao trả nhà là không phù hợp.
Bên cạnh đó, cấp sơ thẩm chưa làm rõ những người thực tế đang sinh sống tại căn nhà, trong khi đây là tình tiết có thể ảnh hưởng đến quyền lợi của các đương sự cũng như việc thi hành án sau này.
Đối với yêu cầu bồi thường 3 tỷ đồng của ông H., tòa phúc thẩm không chấp nhận do người này không xuất trình được tài liệu, chứng cứ chứng minh các khoản chi phí sửa chữa nhà.
Tuy nhiên, HĐXX cho rằng cần xem xét công sức quản lý, bảo quản và trông coi căn nhà của ông H. trong thời gian dài để bảo đảm quyền lợi hợp pháp của các bên.
Từ đó, tòa phúc thẩm TAND Tối cao tại TPHCM đã quyết định hủy toàn bộ bản án sơ thẩm, giao hồ sơ vụ án cho TAND TPHCM xét xử lại theo thủ tục sơ thẩm đúng quy định của pháp luật.