Hà Nội dự kiến có thêm khoảng 495.000 m2 văn phòng đến năm 2028. Nguồn cung mới mở rộng lựa chọn cho doanh nghiệp, đồng thời gia tăng áp lực cạnh tranh về chất lượng và giá thuê.
Thị trường văn phòng Hà Nội đang bước vào giai đoạn cạnh tranh mới khi nguồn cung chất lượng cao tiếp tục mở rộng, đặc biệt tại khu vực phía tây Thủ đô. Trong bối cảnh các doanh nghiệp ngày càng ưu tiên nâng cấp không gian làm việc, các chủ tòa nhà sẽ phải cạnh tranh nhiều hơn về chất lượng vận hành, tiện ích và điều kiện thuê.
Nguồn cung lớn đổ bộ
Theo Savills, tổng nguồn cung văn phòng Hà Nội trong quý II đạt khoảng 2,3 triệu m2 từ 190 dự án. Công suất thuê toàn thị trường đạt 86%, ổn định theo quý và tăng 3 điểm phần trăm so với cùng kỳ năm trước.
Nguồn cung mới chủ yếu tập trung tại khu vực Nội thành và phía Tây. Trong khi nguồn cung văn phòng hạng A tại Hoàn Kiếm còn hạn chế, các dự án chất lượng cao đang mở rộng sang Ba Đình và Cầu Giấy.
Savills dự báo đến năm 2028, Hà Nội có thêm 18 dự án, cung cấp khoảng 495.000 m2 văn phòng mới. Phân khúc hạng A chiếm ưu thế, tập trung chủ yếu tại phía Tây và Nội thành.
Ông Thuận Nguyễn, Giám đốc Tư vấn cho thuê Cushman & Wakefield Việt Nam, cũng nhận định giai đoạn 2026-2028, Hà Nội có khoảng 400.000 m2 nguồn cung văn phòng mới, trong đó phía Tây chiếm khoảng 83%.
Theo dữ liệu của Cushman & Wakefield, tỷ lệ trống văn phòng Hà Nội trong quý II/2026 khoảng 23%, trong khi giá chào thuê thị trường văn phòng hạng A đạt 32,2 USD/m2/tháng.
Ông Thuận cho rằng Hà Nội đang bước vào giai đoạn nguồn cung mở rộng, tương tự bối cảnh Bangkok trước đây, khi các chủ tòa nhà phải cạnh tranh mạnh hơn để giữ khách thuê.
Nguồn cung mới thúc đẩy cuộc đua chất lượng
Theo Savills, hoạt động thuê văn phòng Hà Nội hiện chủ yếu đến từ các giao dịch dịch chuyển, cho thấy nhu cầu nâng cấp không gian làm việc đồng thời tối ưu chi phí. Nhu cầu tập trung tại phía Tây và Nội thành, đặc biệt đối với các văn phòng hạng A và hạng B có vị trí tốt.
Ông William Gramond, Giám đốc Bộ phận Cho thuê Thương mại Savills Hà Nội, nhận định nguồn cung gia tăng sẽ thúc đẩy cạnh tranh trên thị trường. Trong đó, nguồn cung hạng A mới tại khu đô thị Starlake đến năm 2028 tạo thêm áp lực, khiến các chủ đầu tư phải cạnh tranh thông qua chất lượng tòa nhà, tiêu chuẩn ESG và trải nghiệm khách thuê.
Theo Cushman & Wakefield, xu hướng khách thuê chuyển sang các tòa nhà chất lượng cao hơn đang trở thành yếu tố quan trọng của thị trường văn phòng.
Thực tế tại Bangkok cho thấy những dự án có chất lượng vận hành và hệ thống tiện ích tốt vẫn duy trì hoạt động cho thuê tích cực ngay cả khi thị trường có tỷ lệ trống cao.
One Bangkok là một ví dụ với mô hình tích hợp văn phòng, khách sạn, bán lẻ và không gian công cộng. Dự án phát triển các tiện ích dùng chung, phòng họp và dịch vụ hỗ trợ khách thuê.
Tại Hà Nội, một số dự án mới đã chú trọng chứng nhận công trình xanh, công nghệ tòa nhà thông minh và các tiện ích như mảng xanh, phòng họp đa chức năng, căng-tin và không gian sự kiện dùng chung.
Cushman & Wakefield cho rằng các tòa nhà hiện hữu cũng có thể duy trì sức cạnh tranh nếu đầu tư đúng hướng. Tại Bangkok, chủ sở hữu Empire Tower đã chi khoảng 40 triệu USD để tái định vị tòa nhà 58 tầng, chuyển đổi một phần diện tích thành không gian làm việc nhóm, nghỉ ngơi và khu ẩm thực.
Theo đơn vị này, việc nâng cấp chất lượng văn phòng không nhất thiết đồng nghĩa với xây mới. Các chủ tòa nhà có thể cải thiện khả năng cạnh tranh thông qua tiện ích, dịch vụ và trải nghiệm người sử dụng.
Chủ đầu tư thích nghi thế nào?
Khi nguồn cung văn phòng Hà Nội mở rộng, giá thuê niêm yết chưa phản ánh đầy đủ sức cạnh tranh của một dự án.
Theo Cushman & Wakefield, chủ đầu tư cần đánh giá năng lực cạnh tranh dựa trên tổng giá trị gói thuê, bao gồm chính sách ưu đãi, hỗ trợ hoàn thiện mặt bằng, điều khoản hợp đồng và tổng chi phí doanh nghiệp phải trả trong suốt thời gian thuê.
Các mô hình văn phòng hoàn thiện sẵn, bàn giao một phần hoặc cho thuê kèm nội thất cũng có thể giúp doanh nghiệp giảm chi phí và trở ngại vận hành khi di dời hoặc mở rộng.
Với doanh nghiệp, nguồn cung tăng mở ra cơ hội nâng cấp văn phòng và đàm phán điều kiện thuê thuận lợi hơn. Cushman & Wakefield khuyến nghị những công ty có hợp đồng hết hạn trong 2-3 năm tới nên bắt đầu rà soát thị trường từ sớm, đặc biệt nếu có nhu cầu diện tích lớn hoặc nhiều tầng liền nhau.
Doanh nghiệp cần tính toán tổng chi phí sử dụng văn phòng, gồm tiền thuê, phí dịch vụ, chi phí hoàn thiện, thời gian miễn tiền thuê và mức hỗ trợ của chủ nhà, thay vì chỉ so sánh giá thuê niêm yết.