Trong thực tiễn, có rất nhiều vụ việc người sử dụng đất "cầm chắc phần thắng" vì có sổ đỏ đứng tên đầy đủ. Tuy nhiên, chỉ sau hơn hai năm tranh chấp với hàng xóm, kết quả lại hoàn toàn bất lợi - phần đất bị lấn chiếm không đòi lại được, trong khi chi phí theo đuổi vụ việc ngày càng lớn.
Nhiều năm tư vấn, tham gia các vụ kiện tranh chấp đất đai, luật sư Trịnh Văn Dũng (Đoàn luật sư TP Hà Nội), cho biết khi phát hiện đất của mình bị hàng xóm lấn chiếm, phản ứng đầu tiên của nhiều người là bức xúc và muốn "làm cho ra lẽ" ngay.
Tuy nhiên, trong các vụ tranh chấp đất đai, cách xử lý ban đầu có ý nghĩa quyết định đến khả năng đòi lại đất về sau.
' %2F%3E%3C%2Fsvg%3E)
Lối vào nhà một hộ dân ở Hà Nội bị hàng xóm xây tường rào, diện tích bị thu hẹp (Ảnh minh họa: Gia Đoàn).
Theo luật sư, khi nghi ngờ hoặc xác định đất đang bị lấn chiếm, người sử dụng đất nên thực hiện theo đúng trình tự.
Việc đầu tiên người sử dụng đất cần làm đó là kiểm tra giấy tờ pháp lý về quyền sử dụng đất, đặc biệt là diện tích, tứ cận và sơ đồ thửa đất trong sổ đỏ; Ghi nhận hiện trạng thực tế: chụp ảnh, quay video, xác định vị trí bị lấn chiếm, thời điểm phát sinh.
Trao đổi trực tiếp với hàng xóm để làm rõ ranh giới và yêu cầu chấm dứt hành vi lấn chiếm (nếu có thể); Đề nghị đo đạc, trích đo địa chính để xác định chính xác ranh giới thửa đất.
Trường hợp không tự thỏa thuận được, làm đơn yêu cầu hòa giải tại UBND xã theo đúng quy định.
Luật sư Dũng lưu ý, thực tế, trong nhiều vụ việc, người có quyền sử dụng đất hợp pháp vẫn rơi vào thế bất lợi chỉ vì xử lý nóng vội, không đúng trình tự pháp luật.
"Một sai lầm rất thường gặp là người bị lấn chiếm tự ý tháo dỡ tường rào, công trình do hàng xóm xây dựng trên phần đất đang tranh chấp. Hành vi này tiềm ẩn nhiều rủi ro pháp lý, bởi có thể bị xem là xâm phạm tài sản của người khác nếu chưa có kết luận chính thức về ranh giới.
Việc làm này làm thay đổi hiện trạng đất, gây bất lợi khi cơ quan có thẩm quyền xác minh, đặc biệt dễ phát sinh mâu thuẫn gay gắt, dẫn đến tranh chấp phức tạp hơn", luật sư phân tích.
Theo luật sư Dũng, trên thực tế, không có một "công thức chung" cho mọi vụ việc lấn chiếm đất. Cách giải quyết đất bị lấn chiếm phụ thuộc rất lớn vào tình trạng pháp lý của thửa đất, thời điểm phát sinh hành vi lấn chiếm và cách người sử dụng đất đã (hoặc chưa) xử lý trước đó.
Đối với trường hợp đất đã được cấp sổ đỏ, theo luật sư, người sử dụng đất có quyền yêu cầu đo đạc, trích đo địa chính để xác định phần diện tích bị lấn chiếm; Gửi đơn đề nghị hòa giải tranh chấp đất đai tại UBND xã.
Trường hợp hòa giải không thành, người sử dụng đất có thể khởi kiện tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền để yêu cầu buộc trả lại đất, tháo dỡ công trình vi phạm.
"Nhiều vụ việc dù có sổ đỏ nhưng ranh giới sử dụng đất không trùng khớp với hiện trạng lâu năm, khiến quá trình giải quyết kéo dài. Vì vậy, người sử dụng đất cần chuẩn bị kỹ hồ sơ, bản vẽ đo đạc và chứng cứ sử dụng đất liên tục", luật sư lưu ý.
Trường hợp đất chưa có sổ đỏ, theo luật sư, vẫn có thể được bảo vệ quyền lợi, nếu người sử dụng đất chứng minh được quá trình sử dụng hợp pháp, ổn định.
Trong trường hợp này, người sử dụng đất cần thu thập giấy tờ liên quan như giấy tờ mua bán viết tay, biên lai thuế, xác nhận của địa phương…
Bên cạnh đó người sử dụng đất phải chứng minh việc sử dụng đất liên tục, công khai, không tranh chấp trước thời điểm bị lấn chiếm. Sau đó yêu cầu UBND xã hòa giải, xác minh nguồn gốc và quá trình sử dụng đất.
Trường hợp đủ điều kiện, có thể kết hợp giải quyết tranh chấp và làm thủ tục xin cấp sổ đỏ.
Trường hợp lấn chiếm mới phát sinh, người sử dụng đất cần ghi nhận ngay hiện trạng lấn chiếm, thời điểm bắt đầu xây dựng hoặc sử dụng; Yêu cầu chấm dứt hành vi lấn chiếm, không để kéo dài; Đề nghị chính quyền địa phương kiểm tra, lập biên bản vi phạm; Thực hiện đo đạc xác định ranh giới sớm.
Khi lấn chiếm kéo dài nhiều năm, luật sư lưu ý, người sử dụng đất cần đặc biệt thận trọng rà soát lại toàn bộ hồ sơ pháp lý, lịch sử sử dụng đất; Xác định thời điểm bắt đầu lấn chiếm, ai là người sử dụng đất thực tế; Đánh giá khả năng đòi lại toàn bộ hay một phần diện tích; Chuẩn bị phương án hòa giải, thương lượng hoặc khởi kiện phù hợp.
"Trong phần lớn các vụ việc tranh chấp lấn chiếm đất với hàng xóm, hòa giải tại UBND xã là bước "bản lề". Nếu làm đúng, đây có thể là con đường nhanh nhất để chấm dứt mâu thuẫn.
Tuy nhiên, nếu làm sai hoặc làm hình thức, hòa giải lại trở thành điểm nghẽn khiến người bị lấn chiếm mất thêm thời gian, thậm chí bất lợi khi khởi kiện về sau", luật sư nói.