Tại phiên thảo luận của Quốc hội về dự án Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) sáng 30/10, có ý kiến đề xuất cấm chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai ở Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), đồng thời có lộ trình chuyển sang chính sách bán nhà khi công trình đã hoàn thành.
Đề xuất này lập tức dấy lên những lo ngại cho các bên liên quan.
Gây khó cho người bán và mua nhà
Theo ghi nhận của PV Tiền Phong, hiện nay hầu hết các dự án bất động sản ở khu vực phía Nam đều đang huy động vốn dưới hình thức hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai. Một số chủ đầu tư ký hợp đồng với khách hàng ngay cả khi Sở Xây dựng chưa cho phép huy động vốn.
Tại một dự án trên quốc lộ 13 (thuộc khu vực Bình Dương cũ), chủ đầu tư đang huy động vốn dưới hình thức đặt cọc giữ chỗ. Theo đó, khách hàng muốn mua căn hộ phải nộp trước 100 triệu đồng. Khoảng 1 tháng sau sẽ ký hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai. Nếu khách hàng không muốn ký hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư sẽ hoàn trả lại khoản tiền này.
Theo đại diện chủ đầu tư, cách làm này là rất bình thường và có lợi cho cả hai phía. Khách hàng chọn được căn hộ ưng ý, chủ động được dòng tiền khi chỉ cần đóng 20 - 30% giá trị căn nhà là đã có ngân hàng cho vay, đến lúc nhận nhà mới phải trả tiền lãi và gốc.
Nếu đợi khi bàn giao nhà rồi mới mở bán thì khách hàng phải đóng 95% giá trị căn hộ, tạo áp lực tài chính cho người mua. Công ty không cấm khách hàng chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai. Khi khách hàng chuyển nhượng, công ty chỉ thu phí 3 - 5 triệu đồng/hồ sơ.
Về phía chủ đầu tư, việc huy động vốn dưới hình thức hợp đồng cọc hay hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai sẽ giúp doanh nghiệp đo đếm được lượng khách hàng quan tâm tới sản phẩm để quyết định chiến lược kinh doanh.
Dòng tiền từ khách hàng cũng giúp chủ đầu tư đỡ áp lực từ vốn vay, trả lãi. Từ đó, hạ giá bán và tăng chiết khấu cho người mua nhà. Nếu cấm chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai, người mua sẽ e dè và chủ đầu tư không dám mạnh dạn triển khai dự án.
Trao đổi với PV Tiền Phong, chuyên gia kinh tế Huỳnh Thanh Điền, Trường đại học Nguyễn Tất Thành cho rằng, mặt tốt của đề xuất trên là giảm thiểu tình trạng đầu cơ, lướt sóng. Người mua sẽ phải cân nhắc kỹ hơn và chỉ xuống tiền khi nhà đã hoàn thiện, mua xong là có thể ở hoặc sử dụng ngay.
Tuy nhiên, mặt chưa ổn là gây khó khăn cho những người mua nhà ở thực nhưng gặp rủi ro tài chính đột xuất giữa chừng, khiến họ không thể chuyển nhượng lại hợp đồng để rút vốn. Ngoài ra, quy định cứng nhắc này có thể làm thị trường bất động sản thắt chặt, người dân tâm lý e ngại, ảnh hưởng đến thanh khoản chung của thị trường bất động sản.
“Trong quá trình theo đuổi một dự án thường kéo dài 1 - 3 năm, người mua ở thực có thể gặp sự cố bất ngờ như mất việc, làm ăn thua lỗ hoặc biến cố gia đình. Nếu không cho phép chuyển nhượng hợp đồng mua bán, họ sẽ bị rơi vào thế bế tắc, không thể tiếp tục thanh toán đúng tiến độ và cũng không thể bán lại để thu hồi vốn”, ông Điền nói.
Trên thực tế, đầu tư bất động sản luôn đi kèm tính linh hoạt. Khi các kênh chuyển nhượng bị thắt chặt hoặc cấm đoán, nhà đầu tư lẫn người mua ở thực đều sẽ e ngại xuống tiền. Việc thiếu đi sự linh hoạt này sẽ làm giảm mạnh giao dịch, làm thị trường trở nên trầm lắng.
Không nên cấm hành vi dân sự
Luật sư Lê Trung Phát - Giám đốc Hãng luật Lê Trung Phát (Đoàn Luật sư TPHCM) cho rằng, cấm chuyển nhượng hợp đồng mua nhà ở hình thành trong tương lai là can thiệp thô bạo vào thị trường bất động sản, đi ngược tinh thần bảo vệ quyền tài sản, quyền tự do hợp đồng và kinh doanh của công dân.
Ông Phát phân tích, quyền định đoạt là một trong ba quyền năng cốt lõi cấu thành nên quyền sở hữu, được quy định tại Điều 32, Hiến pháp 2013. Hợp đồng mua bán nhà ở tuy là tài sản trong tương lai nhưng quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng này là một loại quyền tài sản hợp pháp được pháp luật bảo hộ. Cấm chuyển nhượng là tước đi quyền định đoạt tài sản của công dân.
“Về mặt nguyên tắc pháp lý, chúng ta không thể dùng mệnh lệnh hành chính để cấm giao dịch, chuyển nhượng nhà ở hình thành trong tương lai. Dù bất động sản đó đang ở giai đoạn xây dựng chưa bàn giao hay chờ cấp sổ, thì về bản chất đó vẫn là tài sản, là tích lũy và công sức hợp pháp của người dân. Việc cấm chuyển nhượng là can thiệp thô bạo vào quyền định đoạt tài sản của chủ sở hữu”, ông Phát nói.
Theo đó, việc chuyển nhượng hợp đồng là sự chuyển giao quyền và nghĩa vụ phát sinh từ một giao dịch dân sự, kinh tế hợp pháp. Pháp luật tôn trọng nguyên tắc tự nguyện, thỏa thuận hợp pháp giữa các bên.
Khi một công dân hoặc nhà đầu tư muốn nhượng lại quyền và nghĩa vụ của mình cho người khác và người nhận chuyển nhượng đồng ý tiếp quản, Nhà nước chỉ nên quản lý bằng thuế và tính pháp lý chứ không nên cấm đoán hành vi dân sự mang tính thị trường này.
Nếu cấm chuyển nhượng, khi người mua không còn khả năng tài chính, họ buộc phải chọn giải pháp hủy hợp đồng hoặc đơn phương chấm dứt hợp đồng với chủ đầu tư. Điều này dẫn đến tranh chấp pháp lý gia tăng về tiền phạt vi phạm, bồi thường thiệt hại và gây áp lực xử lý tồn kho hoặc hoàn tiền cho phía doanh nghiệp.