Ông Nguyễn Quốc Anh - Phó Tổng Giám đốc PropertyGuru Việt Nam.
Vì sao người mua quan tâm nhà sơ cấp?
Theo dữ liệu từ Batdongsan.com.vn, thị trường bất động sản quý III/2026 tiếp tục phân hóa, với giá rao bán có xu hướng điều chỉnh, trong khi giao dịch cải thiện nhẹ so với quý trước.
Tuy nhiên, một dữ liệu rất đáng chú ý là mức độ quan tâm đối với bất động sản sơ cấp đã tăng từ 16% lên 28% trong 2 năm.
Chia sẻ trong chương trình Landshow của VTVIndex với chủ đề “Thị trường bất động sản trước biến động lãi suất”, ông Nguyễn Quốc Anh là Phó Tổng Giám đốc kiêm Giám đốc Kinh doanh của Công ty Cổ phần PropertyGuru Việt Nam (đơn vị vận hành nền tảngBatdongsan.com.vn) nhấn mạnh dù tâm lý người mua còn thận trọng, chung cư duy trì sức hút tốt hơn các loại hình khác, với xu hướng dòng tiền dịch chuyển về thị trường sơ cấp. Đây cũng là xu hướng đang dần trở nên phổ biến tại các thị trường ở Việt Nam.
Theo ông, có một số nguyên nhân dẫn đến xu hướng này.Đầu tiên là nguồn cung đưa ra thị trường đang nhiều hơn. Điều này đồng nghĩa người mua có thêm nhiều lựa chọn.
Yếu tố thứ hai liên quan đến các chính sách bán hàng. Theo khảo sát của Batdongsan.com.vn, có 48% người được hỏi cho rằng lý do đầu tiên khiến họ quan tâm đến bất động sản sơ cấp là các chương trình chiết khấu bán hàng. Trong giai đoạn này, người mua có thể nhận được mức chiết khấu tốt hơn.
Khoảng 38% quan tâm đến chính sách ân hạn lãi suất, ân hạn nợ gốc và lãi, cũng như mức lãi suất tốt hơn. Trong khi đó, 30% quan tâm đến việc giãn tiến độ thanh toán.
“Những yếu tố này rất phù hợp với bối cảnh hiện tại, khi chi phí tài chính còn cao. Người mua đặc biệt quan tâm đến việc tận dụng các chính sách hỗ trợ để giảm chi phí và giãn tiến độ thanh toán”, ông nói.
Yếu tố thứ ba là đây đang là giai đoạn của người mua ở thực. Khảo sát của nền tảng này cũng cho thấy trên tất cả các loại hình bất động sản, có 66% người được hỏi cho biết mục đích mua nhà hiện tại là để ở.
“Nhóm khách hàng này thường quan tâm đến những dự án mới, có đầy đủ tiện ích và đáp ứng nhu cầu sinh sống. Vì vậy, bất động sản sơ cấp đang đáp ứng tốt hơn nhu cầu của người mua trong giai đoạn hiện tại”, ông Quốc Anh phân tích.
Lãi suất giảm 1-2 điểm % chưa đủ kéo người mua xuống tiền
Theo Ngân hàng Nhà nước, tính đến ngày 4/11, lãi suất bình quân các khoản vay mới chỉ giảm khoảng 0,2-0,5%/năm so với đầu tháng 10 . Vấn đề đặt ra là trong bối cảnh lãi suất giảm nhưng khả năng chi trả của người dân chưa được cải thiện, còn mặt bằng giá bất động sản vẫn neo ở mức cao, liệu thị trường có thực sự phục hồi?
Ông Quốc Anh cho rằng vấn đề lớn nhất của thị trường bất động sản là thường đánh bị đồng tất cả các loại hình với nhau.
Ông lấy ví dụ, ngay trong siêu thị, các sản phẩm bánh cũng có nhiều mức giá, từ vài trăm nghìn đồng đến 20.000-30.000 đồng, thậm chí dưới 10.000 đồng. Bất động sản cũng tương tự, cần được phân tích riêng theo từng phân khúc thay vì mặc định người mua tại các thành phố có cùng nhu cầu và năng lực tài chính. Việc đánh đồng các nhóm khách hàng sẽ dẫn đến những đánh giá thiếu chính xác về thị trường.
Ông cho rằng, với cả nhà đầu tư lẫn người mua nhà để ở, khả năng tài chính vẫn là yếu tố quyết định việc xuống tiền. Lãi suất chỉ đóng vai trò “chất bôi trơn”, chứ không phải động lực chính thúc đẩy thị trường. Khi giá nhà vượt quá khả năng chi trả, việc giảm lãi suất 1-2 điểm phần trăm cũng chỉ giúp một nhóm nhỏ khách hàng đủ điều kiện vay tiếp cận được bất động sản.
Do đó, thị trường vẫn có khả năng phục hồi nhưng sẽ diễn ra chậm và phân hóa rõ nét. Những sản phẩm có giá phù hợp với nhu cầu ở thực, sở hữu lợi thế về vị trí và hạ tầng sẽ có nhiều cơ hội hơn. Theo ông, đây cũng là bài toán các chủ đầu tư cần giải quyết nếu muốn cải thiện sức mua và thúc đẩy giao dịch.
Thực tế, khảo sát của Batdongsan.com.vn trong quý II/2026 cho thấy 81% người được hỏi sẵn sàng vay nếu mặt bằng lãi suất quay trở về dưới 9%. Điều này cho thấy nhu cầu vay vốn vẫn rất lớn. Người mua đang chờ một mức lãi suất đủ để cân đối với khả năng chi trả của mình.
“Hiện nay, người dân sẵn sàng vay khi tổng tiền trả nợ hằng tháng, gồm cả gốc và lãi, chiếm khoảng 20-40% thu nhập. Vì vậy, nhiều người mua đang chờ thời điểm chi phí tài chính trở về mức có thể chấp nhận được. Khi đó, giao dịch có thể cải thiện, nhất là ở những phân khúc phù hợp với khả năng tiếp cận của số đông.
Tất nhiên, thị trường có nhiều nhóm khách hàng khác nhau. Với những người có nền tảng tài chính tốt và sẵn tiền, bất động sản là nơi tìm kiếm cơ hội đầu tư, nên họ có thể chủ động lựa chọn thời điểm xuống tiền. Ngược lại, phần lớn người mua nhà hiện nay phải cân nhắc kỹ bài toán tài chính và nhiều yếu tố khác. Nếu mặt bằng giá vẫn duy trì ở mức hiện tại, quyết định mua nhà sẽ tiếp tục cần được tính toán thận trọng”, ông Quốc Anh phân tích.
Nói thêm về xu hướng bất động sản hiện nay, ông Quốc Anh cho rằng từ khóa là phân hóa. Sau một giai đoạn thị trường phát triển sôi động, nhiều phân khúc cùng tăng trưởng, sẽ đến giai đoạn phân hóa. Đây là quy luật của thị trường bất động sản.
Thị trường sẽ quay trở về đúng bản chất của bất động sản là phục vụ nhu cầu ở thực. Những dự án đáp ứng tốt nhu cầu sinh sống, có chất lượng cuộc sống tốt và khả năng kết nối thuận tiện sẽ duy trì được mặt bằng giá tương đối ổn định, rất khó điều chỉnh sâu.
Bởi lẽ, nếu một nhóm cư dân rời đi thì sẽ có nhóm khách hàng khác đến sinh sống tại những dự án đáp ứng tốt nhu cầu. Những bất động sản như vậy thường tiếp tục thu hút được người mua.
“Do đó, với những người mua nhà để ở, nếu tìm được một sản phẩm phù hợp cả về chất lượng nơi ở lẫn bài toán tài chính, chúng ta không nên quá băn khoăn về từng thời điểm của thị trường. Giai đoạn hiện tại cũng có thể là thời điểm để cân nhắc lựa chọn sản phẩm phù hợp”, ông nhấn mạnh.