Theo bà Phạm Thị Miền, Phó viện trưởng Viện Nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam (VARS IRE), thị trường bất động sản những tháng cuối năm 2026 sẽ chứng kiến xu hướng phân hóa sẽ diễn ra mạnh mẽ ở nhiều cấp độ: Giữa các phân khúc, giữa các khu vực và thậm chí đi sâu đến từng dự án, từng sản phẩm trong mỗi dự án. Đây cũng chính là thời điểm để các sản phẩm bất động sản tái định vị giá trị thực của mình.
“Sự chững lại của thị trường thời gian qua không đồng nghĩa với việc các chủ đầu tư dừng kế hoạch bán hàng, thay vào đó họ có xu hướng kéo dài thời gian mở bán để thăm dò tâm lý khách, từ đó điều chỉnh cơ chế hỗ trợ phù hợp hơn. Nhiều doanh nghiệp đang tích cực giãn tiến độ thanh toán, bắt tay với ngân hàng để tung ra các gói tín dụng ưu đãi nhằm hỗ trợ người mua tiếp cận nguồn vốn. Nhờ đó, dù thanh khoản chững lại nhưng thị trường vẫn duy trì ở mức an toàn và ổn định”, bà Miền nói.
Bối cảnh này giúp người mua nhà đất được hưởng lợi. Tuy vậy, bà Miền khuyến cáo khách hàng chỉ nên mua những sản phẩm có pháp lý rõ ràng, có khả năng khai thác hiệu quả, đảm bảo dòng tiền, được phát triển bởi các chủ đầu tư uy tín, có tiến độ triển khai và chất lượng xây dựng đảm bảo.
Cũng theo bà Miền, thị trường bất động sản những tháng cuối năm 2026 tiếp tục nhận được nhiều điểm tựa quan trọng từ kinh tế vĩ mô.
Chính phủ sẽ tiếp tục đẩy mạnh các trụ cột tăng trưởng, thúc đẩy đầu tư công, phát triển hạ tầng, đô thị hóa và công nghiệp - dịch vụ, tạo hiệu ứng lan tỏa nâng cao nhu cầu nhà ở;
Tiếp theo là hoàn thiện thể chế pháp lý. Các điểm nghẽn pháp lý về đất đai, nhà ở và kinh doanh bất động sản từng bước được tháo gỡ, giúp khơi thông nguồn lực.
Thêm một yếu tố nữa là cơ cấu sản phẩm cân bằng hơn với việc nhà ở xã hội, nhà ở cho thuê và các dòng sản phẩm phục vụ nhu cầu ở thực được ưu tiên thúc đẩy.
Bên cạnh đó, mặt bằng giá ổn định, khả năng xuất hiện các đợt “sốt giá” hay tăng nóng không cao do nguồn cung cải thiện và tính cạnh tranh giữa các chủ đầu tư gia tăng.
Đồng quan điểm, ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA), nhận định: “Thị trường bất động sản cuối năm 2026 sẽ tiếp tục vận hành theo hướng chọn lọc. Xu hướng đầu tư ngắn hạn và lướt sóng sẽ dần được thay thế bằng chiến lược đầu tư trung và dài hạn. Người mua ngày càng ưu tiên các dự án có pháp lý đầy đủ, chất lượng sống tốt, khả năng khai thác kinh doanh, tạo dòng tiền ổn định và tiềm năng gia tăng giá trị bền vững trong dài hạn”.
Ông Đính dự báo, từ nay đến năm 2030, thị trường bất động sản sẽ còn nhiều dư địa tăng trưởng nhờ quá trình đẩy mạnh đầu tư công, phát triển hạ tầng, mở rộng đô thị và hình thành các cực tăng trưởng mới.
Dù vậy, ông cho rằng không phải mọi cơ hội đều phù hợp với tất cả nhà đầu tư. “Cuối năm 2026 là thời điểm thích hợp để mua nhà đất nhưng phải xây dựng phương án tài chính an toàn, đánh giá kỹ pháp lý dự án và lựa chọn sản phẩm phù hợp với mục tiêu đầu tư. Đối với những người chưa có nhiều kinh nghiệm, nên tìm đến các đơn vị tư vấn, môi giới để được hỗ trợ lựa chọn sản phẩm phù hợp”, ông khuyến cáo.
Trong khi đó, ông Đinh Minh Tuấn - Giám đốc PropertyGuru Việt Nam khu vực miền Nam - nhấn mạnh, thị trường bất động sản đang chuyển dịch quan trọng từ chu kỳ phục hồi sang giai đoạn định hình tương lai. Nếu giai đoạn trước được dẫn dắt bởi kỳ vọng tăng giá và tâm lý đón đầu thị trường thì hiện nay các quyết định mua bán ngày càng dựa trên những yếu tố nền tảng như quy hoạch, hạ tầng và nhu cầu ở thực.
Đồng thời, quy hoạch trở thành chủ đề được quan tâm hàng đầu của người mua nhà và nhà đầu tư. Khảo sát cho thấy hơn 90% người chủ động tìm hiểu thông tin quy hoạch trước khi đưa ra quyết định mua bất động sản. Như vậy, quy hoạch đã trở thành dữ liệu đầu vào quan trọng của thị trường.
Đặc biệt, hạ tầng đang trở thành yếu tố tạo ra sự phân hóa mạnh nhất trên thị trường bất động sản. Các tuyến metro, đường vành đai, cao tốc liên vùng và các trung tâm mới đang đóng vai trò như những “nam châm” thu hút cả dòng tiền đầu tư lẫn nhu cầu ở thực. Đáng chú ý, phần lớn khách hàng sẵn sàng trả thêm từ 5-10% cho những dự án có lợi thế kết nối hạ tầng tốt. Điều đó cho thấy giá trị bất động sản ngày càng được đo bằng khả năng tiếp cận và liên kết vùng thay vì chỉ dựa trên khoảng cách đến khu vực trung tâm.
Do đó theo ông Tuấn, người mua bất động sản nên chú trọng yếu tố hạ tầng để có quyết định sáng suốt, thay vì chạy theo tâm lý đám đông hay tin đồn.