Cuối tháng 9.2026, Viện KSND TP.HCM gửi kiến nghị đến Thuế cơ sở số 18 TP.HCM đề nghị kiểm tra toàn bộ hồ sơ kê khai, nộp thuế, phí, lệ phí liên quan đến hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (QSDĐ) ngày 14.6.2019 giữa ông Đ.Đ.Đ và ông N.T.C.
Theo đó, qua kiểm sát việc giải quyết vụ án dân sự "Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ, hủy cập nhật biến động QSDĐ đối với tài sản" giữa các bên, Viện KSND TP.HCM nhận thấy có nội dung liên quan đến kê khai giá chuyển nhượng bất động sản (BĐS) cần được cơ quan thuế kiểm tra, xác định và truy thu nghĩa vụ thuế theo quy định.
Cụ thể, tại phiên tòa, các bên thừa nhận khi ký hợp đồng chuyển nhượng một lô đất ở xã Vĩnh Lộc A, H.Bình Chánh cũ (TP.HCM) ngày 14.6.2019, dù nội dung hợp đồng công chứng, giá chuyển nhượng được ghi 3 tỉ đồng nhưng chứng từ giao nhận tiền và các tài liệu, chứng cứ có trong hồ sơ đều thể hiện giá chuyển nhượng thực tế là 9,5 tỉ đồng.
Người dân đến làm thủ tục kê khai, nộp thuế tại một cơ sở thuế TP.HCM
Ảnh: Ngọc Dương
"Như vậy, giá chuyển nhượng ghi trong hợp đồng thấp hơn giá chuyển nhượng thực tế 6,5 tỉ đồng. Việc kê khai giá chuyển nhượng không phản ánh đúng giá giao dịch thực tế có khả năng dẫn đến việc xác định nghĩa vụ thuế, phí, lệ phí chưa đầy đủ, làm ảnh hưởng đến nguồn thu ngân sách nhà nước", VKS nêu và đề nghị Thuế cơ sở số 18 TP.HCM kiểm tra toàn bộ hồ sơ giao dịch, truy thu toàn bộ số tiền thuế còn thiếu vào ngân sách, đồng thời tính tiền chậm nộp, và xử lý vi phạm hành chính về thuế (nếu có); trường hợp qua kiểm tra phát hiện dấu hiệu vi phạm pháp luật thì chuyển thông tin, tài liệu đến cơ quan có thẩm quyền để xem xét, xử lý.
RỦI RO "BA GỌNG KÌM"
Theo đánh giá của luật sư Trần Minh Cường (Đoàn luật sư TP.HCM) cũng như Viện KSND TP.HCM, việc kê khai "2 giá" trong giao dịch nhà đất tưởng chừng là một "mẹo" giảm thuế nhưng thực chất lại tự tạo ra rủi ro rất lớn cho các bên tham gia, và làm ảnh hưởng tiêu cực đến tính minh bạch của thị trường BĐS.
Cơ quan thuế có đầy đủ công cụ để kiểm tra lịch sử giao dịch, đối chiếu giá của các BĐS tương đồng và yêu cầu các bên giải trình, kê khai bổ sung. Nếu bị phát hiện kê khai thiếu trung thực, người nộp thuế không chỉ phải đóng đủ số thuế thiếu, tiền chậm nộp mà còn bị phạt hành chính từ 1 - 3 lần số tiền thuế trốn. Thời hiệu xử phạt hành chính về thuế là 2 năm (đối với vi phạm thủ tục) và 5 năm (đối với hành vi trốn thuế). Đặc biệt, thời hạn truy thu tiền thuế thiếu và tiền chậm nộp kéo dài lên đến 10 năm.
Luật sư Trần Minh Cường (Đoàn luật sư TP.HCM)Luật sư Cường phân tích rủi ro dân sự thường bị coi nhẹ nhưng lại gây hậu quả vô cùng nặng nề. Chẳng hạn, khi giá thực tế thỏa thuận là 10 tỉ đồng nhưng hợp đồng công chứng chỉ ghi 5 tỉ đồng, bản hợp đồng này sẽ trở thành chứng cứ pháp lý chính thức. Nếu xảy ra tranh chấp về khoản tiền còn lại, tiền đặt cọc hay bồi thường, người mua gặp vô vàn khó khăn trong việc chứng minh đã thanh toán phần chênh lệch ngoài hợp đồng.
Hơn nữa, giao dịch 5 tỉ đồng bị xem là giao dịch giả tạo nhằm che giấu giao dịch thực tế 10 tỉ đồng và có thể bị tòa án tuyên vô hiệu. Khi đó, các bên phải hoàn trả cho nhau những gì đã nhận; trong bối cảnh giá BĐS liên tục tăng, người mua chịu thiệt thòi lớn nhất vì khó nhận lại đúng giá trị thực tế đã trả. Đáng chú ý, bên bán thường là bên hưởng lợi chính (giảm 2% thuế thu nhập cá nhân) trong khi bên mua chỉ tiết kiệm được khoản lệ phí trước bạ không đáng kể nhưng lại gánh trọn rủi ro pháp lý.
Ngoài ra, luật sư Trần Minh Cường cho biết về góc độ hành chính và thuế, việc truy thu và phạt nặng lên đến 3 lần. "Cơ quan thuế có đầy đủ công cụ để kiểm tra lịch sử giao dịch, đối chiếu giá của các BĐS tương đồng và yêu cầu các bên giải trình, kê khai bổ sung. Nếu bị phát hiện kê khai thiếu trung thực, người nộp thuế không chỉ phải đóng đủ số thuế thiếu, tiền chậm nộp mà còn bị phạt hành chính từ 1 - 3 lần số tiền thuế trốn. Thời hiệu xử phạt hành chính về thuế là 2 năm (đối với vi phạm thủ tục) và 5 năm (đối với hành vi trốn thuế). Đặc biệt, thời hạn truy thu tiền thuế thiếu và tiền chậm nộp kéo dài lên đến 10 năm", ông cho biết.
Chưa hết, luật sư Cường nhấn mạnh: "Trong trường hợp kê khai BĐS "2 giá" dẫn đến số tiền trốn thuế từ 100 triệu đồng đến dưới 300 triệu đồng; hoặc dưới 100 triệu đồng nhưng đã bị xử phạt vi phạm hành chính về hành vi trốn thuế hoặc đã bị kết án về tội này hoặc về một trong các tội theo luật định, mà chưa được xóa án tích, còn vi phạm, thì cá nhân vi phạm sẽ bị truy cứu trách nhiệm hình sự tội trốn thuế".
QUYẾT LIỆT CHẤN CHỈNH
Giải thích nguyên nhân vấn đề BĐS "2 giá" vẫn tồn tại dai dẳng dù các quy định hiện hành cơ bản đã có chế tài, một thẩm phán TAND TP.HCM chỉ ra bộ luật Dân sự cho phép các bên tự thỏa thuận giá trong khi tổ chức công chứng khó có lý do từ chối công chứng nếu không chứng minh được hành vi trốn thuế bởi người dân có thể giải trình việc bán giá thấp do "kẹt tiền bán lỗ". Vì vậy, vấn đề cốt lõi vẫn là tuyên truyền để người dân tự quyết định tham gia giao dịch như thế nào.
Cạnh đó, Viện KSND TP.HCM đánh giá vấn đề "2 giá" trong mua bán BĐS không chỉ thể hiện ý thức không tuân thủ pháp luật của một bộ phận người dân mà còn làm lũng đoạn tính minh bạch của thị trường BĐS. Để chấn chỉnh, một lãnh đạo Viện KSND TP.HCM cho biết cơ quan này liên tục kiểm sát hồ sơ, khi phát hiện hành vi vi phạm đều có kiến nghị kịp thời đến các cơ quan thuế để làm rõ, truy thu thuế, xử lý vi phạm. "VKS cũng kiến nghị cơ quan thuế khi tiếp nhận hồ sơ kê khai thuế, cần kiểm tra, rà soát đối với các hồ sơ có giá thấp bất thường. Khai thác thông tin, dữ liệu từ các bản án, quyết định có hiệu lực pháp luật để rà soát, xác định lại nghĩa vụ thuế và truy thu đối với các trường hợp kê khai không đúng thực tế", lãnh đạo Viện KSND TP.HCM nêu.
Bên cạnh đó, cơ quan kiểm sát cũng đề nghị thuế và cơ quan chức năng liên quan đẩy mạnh tuyên truyền, cảnh báo rõ hậu quả pháp lý đối với hành vi kê khai không trung thực.
4 nhóm giải pháp xóa BĐS "2 giá"
Luật sư Trần Minh Cường đề xuất 4 nhóm giải pháp căn cơ có thể phần nào ngăn chặn tình trạng mua bán BĐS "2 giá".
Thứ nhất, xây dựng cơ sở dữ liệu giá giao dịch BĐS có tính liên thông, kết nối dữ liệu công chứng, thuế, đất đai, ngân hàng và đăng ký biến động. "Hiện nay chúng ta đã và đang làm, nhưng cần đồng bộ thêm dữ liệu qua các thời kỳ để có thể khai thác khi cần. Ví dụ, khi một căn nhà được mua bán với giá 10 tỉ đồng nhưng hợp đồng công chứng chỉ ghi 5 tỉ đồng, cơ quan quản lý phải có khả năng nhận diện đây là một giao dịch dưới giá cần kiểm tra và xử lý theo đúng quy định", ông nhấn mạnh.
Thứ hai, tăng trách nhiệm của các chủ thể tham gia giao dịch, đặc biệt là tổ chức hành nghề công chứng, môi giới và các bên trung gian. Phải xác định rất rõ phạm vi trách nhiệm của từng chủ thể tương ứng với vai trò của họ trong giao dịch BĐS.
Thứ ba, khuyến khích và từng bước kiểm soát việc thanh toán qua hệ thống ngân hàng đối với giao dịch BĐS. Khi dòng tiền thực tế được lưu lại đầy đủ, việc chứng minh giá giao dịch sẽ minh bạch hơn rất nhiều so với việc chỉ căn cứ vào một con số trên hợp đồng.
Thứ tư, cần có cơ chế xử lý chuyển tiếp hợp lý. Mục tiêu không chỉ là xử phạt mà quan trọng hơn là làm cho người dân thấy rằng khai đúng giá ngay từ đầu là phương án ít rủi ro hơn so với việc khai thấp rồi sau đó phải giải trình, truy thu hoặc thậm chí đối mặt với trách nhiệm pháp lý.