Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) đang hướng tới minh bạch hóa chủ thể quyền, chứ không tạo thêm quyền sử dụng đất cho những người vốn không có quyền - Ảnh do AI tạo
Một điểm quan trọng của Luật Đất đai 2024 là hộ gia đình không còn được xác định là một loại người sử dụng đất độc lập tại Điều 4, như Luật Đất đai 2013.
Thay vào đó, luật quy định về nhóm người sử dụng đất có chung quyền sử dụng đất. Trong nhóm này có thể có các thành viên hộ gia đình và cá nhân.
Luật Đất đai mới đã thay đổi cách tiếp cận
Luật mới đồng thời định nghĩa "hộ gia đình sử dụng đất" là những người có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng, đang sống chung và có quyền sử dụng đất chung tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất hoặc nhận chuyển quyền sử dụng đất trước khi Luật Đất đai 2024 có hiệu lực.
Như vậy, yếu tố quyết định không phải là có quan hệ cha mẹ - con, mà là có chung quyền sử dụng đất hay không.
Đất cha mẹ tạo lập không làm phát sinh quyền đương nhiên cho con. Nếu cha mẹ tự mình nhận chuyển nhượng, được giao đất hoặc được công nhận quyền sử dụng đất thì quyền sử dụng đất được xác lập cho chủ thể theo căn cứ pháp luật tương ứng.
Việc con cái cùng sống với cha mẹ, có tên trong hộ khẩu hoặc là thành viên gia đình không tự động làm phát sinh quyền sử dụng đất chung.
Ngược lại, nếu có căn cứ xác định người con cũng có chung quyền sử dụng đất tại thời điểm quyền đó được xác lập thì quyền của người con phải được ghi nhận.
Vì vậy, không thể hiểu đơn giản: "Đất hộ gia đình thì tất cả con cái đều có phần".
Hiểu đúng luật năm 2024 để tránh nhầm lẫn
Luật Đất đai 2024 không còn cấp đất mới cho "hộ gia đình" với tư cách một chủ thể độc lập, mà quy định hộ gia đình sử dụng đất được xác định theo pháp luật trước ngày luật có hiệu lực thì tiếp tục tham gia quan hệ đất đai với tư cách nhóm người có chung quyền sử dụng đất.
Đồng thời, Điều 27, Điều 135, Điều 259 Luật Đất đai 2024 đã quy định trường hợp thửa đất thuộc quyền sử dụng của hộ gia đình thì giấy chứng nhận ghi đầy đủ tên các thành viên có chung quyền sử dụng đất; việc xác định những thành viên này do họ thỏa thuận và chịu trách nhiệm trước pháp luật.
Nói cách khác, luật mới không chia lại đất của cha mẹ cho con cái. Luật chỉ xác định và ghi nhận những người vốn có chung quyền sử dụng đất.
Nghị định 101/2024/NĐ-CP quy định hồ sơ đăng ký đất đai đối với trường hợp hộ gia đình đang sử dụng đất phải có văn bản xác định các thành viên có chung quyền sử dụng đất.
Điều này cho thấy tiêu chí pháp lý không phải là "ai có tên trong hộ khẩu" mà là ai có quyền sử dụng đất chung.
Ghi tên đầy đủ để minh bạch quyền
Theo thông tin về dự thảo Luật Đất đai sửa đổi năm 2026, đề xuất theo hướng: Trường hợp thửa đất có nhiều người chung quyền sử dụng đất, nhiều người cùng sở hữu tài sản hoặc thuộc quyền sử dụng của hộ gia đình thì giấy chứng nhận phải ghi đầy đủ tên những người có chung quyền.
Việc xác định thành viên có chung quyền sử dụng đất của hộ gia đình do các thành viên tự thỏa thuận và chịu trách nhiệm trước pháp luật.
Điểm đáng chú ý là dự thảo đang hướng tới minh bạch hóa chủ thể quyền, chứ không tạo thêm quyền sử dụng đất cho những người vốn không có quyền.
Do đó khi áp dụng quy định này cần bắt đầu bằng câu hỏi: Quyền sử dụng đất được xác lập cho ai? Những ai có chung quyền tại thời điểm đó?
Chỉ sau khi xác định được chủ thể có quyền mới xác định người nào phải có tên trên giấy chứng nhận.
Hiểu đúng như vậy sẽ tránh được hai cách suy diễn đều không chính xác theo kiểu: Không phải cứ là con thì đương nhiên có quyền đối với đất của cha mẹ. Nhưng cũng không thể chỉ vì sổ đỏ trước đây ghi tên cha hoặc mẹ mà mặc nhiên phủ nhận quyền của người con nếu có căn cứ pháp luật chứng minh người đó thực sự có chung quyền sử dụng đất.
Vấn đề cốt lõi của "sổ đỏ hộ gia đình" vì thế không phải là ghi tên bao nhiêu người, mà là xác định đúng ai có quyền.
Niên hạn công trình có phải là niên hạn sở hữu căn hộ?Nghị quyết 278/NQ-CP yêu cầu quy định rõ thời hạn sử dụng nhà chung cư theo niên hạn xây dựng công trình, trong khi dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) mới nhất đã bỏ khái niệm "chung cư có thời hạn".