'Sóng ngầm' mặt bằng bán lẻ: Giá thuê 85-300 triệu/tháng, chủ nhà thà để trống chứ không giảm giá

Theo các chuyên gia, chi phí mặt bằng luôn neo ở ngưỡng cao cũng là lý do khiến nhiều hệ thống phòng gym rơi vào "cơn bão" tái cấu trúc như hiện nay.

Cần bao nhiêu hội viên để gánh tiền mặt bằng cho một phòng gym?

Thời gian gần đây, thị trường bất động sản TP.HCM ghi nhận hàng loạt mặt bằng từng được các chuỗi phòng tập thể hình lớn sử dụng, nhưng nay liên tục xuất hiện trên các trang rao thuê. Mức giá chào thuê khiến không ít đơn vị kinh doanh giật mình: dao động 85 - 300 triệu đồng/tháng tùy thuộc quy mô và vị trí.

Điển hình, mặt bằng từng là cơ sở Core Fitness & Yoga tại đường Lê Quang Định (phường Gia Định) diện tích sàn 1.100m² được rao giá 85 triệu đồng/tháng, cơ sở trên đường Bạch Đằng được rao 200 triệu đồng/tháng. Còn một địa điểm trên đường Xô Viết Nghệ Tĩnh rao 170 triệu đồng/tháng. 

Đắt đỏ nhất là mặt bằng rộng 1.300m² tại đường Lý Thường Kiệt (phường Bảy Hiền) có giá lên tới 300 triệu đồng/tháng.

Tính trên 4 mặt bằng nói trên, giá chào thuê trung bình đạt khoảng 181 triệu đồng/tháng. Dù vậy, mức giá chào thuê hàng trăm triệu đồng mỗi tháng cho thấy quy mô chi phí cố định mà một đơn vị kinh doanh có thể phải cân đối nếu lựa chọn những địa điểm lớn, nhiều tầng và có vị trí thuận lợi.

Với mức phí hội viên phổ biến hiện nay, 400.000 - 700.000 đồng/tháng, bài toán tài chính trở nên vô cùng khốc liệt. Nếu áp dụng mức giá thuê bình quân 181 triệu đồng/tháng, một cơ sở cần tối thiểu 260 hội viên trả phí chỉ để trả riêng tiền thuê nhà.

Tuy nhiên theo khảo sát của Tuổi Trẻ, với cấu trúc vận hành phòng gym, tiền mặt bằng thường chiếm khoảng 20 - 40% tổng chi phí (hoặc khoảng 30% doanh thu).

Nếu giả định tiền thuê chiếm 30% doanh thu, một cơ sở tập luyện cần có 1.207 - 1.509 hội viên trả phí thường xuyên mới đạt điểm hòa vốn. Đối với các điểm tập đắt đỏ có giá thuê 300 triệu đồng/tháng, con số hội viên bắt buộc phải duy trì lên tới 1.429 - 2.500 người.

Nặng gánh tiền vận hành, hội viên 'buộc chịu'

Với mức chi phí vận hành khổng lồ, nhiều đơn vị vận hành gym lựa chọn bán ra các gói thuê dài hạn, thường kéo dài ít nhất 6 tháng đến 1 năm. Nhiều đơn vị lựa chọn gói tập "trọn đời" với mức giá lên tới hàng trăm triệu đồng.

Áp lực này khiến một số đơn vị phải dùng đến chiến lược thu tiền trước qua các gói hội viên dài hạn để có dòng tiền ngắn hạn trang trải chi phí.

Trao đổi riêng với Tuổi Trẻ, đại diện Công ty cổ phần đầu tư và phát triển dịch vụ Citigym cho biết trong cơ cấu vận hành, tiền thuê mặt bằng là khoản chi có tính cố định cao, khó điều chỉnh linh hoạt theo biến động doanh thu. 

Nếu như trước đây, khi điều kiện thị trường thuận lợi hơn, doanh nghiệp có thể cân đối chi phí dựa trên kỳ vọng tăng trưởng, thì hiện nay, trước những thay đổi về sức mua, hành vi tiêu dùng và áp lực cạnh tranh, bài toán duy trì hiệu quả kinh doanh trở nên thách thức hơn đáng kể.

• California Fitness tạm ngưng toàn bộ phòng tập tại Hà Nội, hội viên lo lắng quyền lợi

• Mặt bằng kinh doanh ở Hà Nội nhan nhản biển cho thuê

• Giá mặt bằng TP.HCM: Mall kín chỗ, nhà phố trung tâm treo biển dài ngày

Anh L.H.M.H. cho biết anh gần như phải chấp nhận mất trắng 50 triệu đồng khi mua gói tập dài hạn tại Core Fitness & Yoga.

"Kể từ thời điểm đầu tháng 8 đến nay, chúng tôi không có thông tin gì khác ngoài số tiền đã đóng bị 'bay hơi' và khoản nợ tín dụng còn lại phải chi trả", anh H. nói.

Theo báo cáo của Knight Frank, thị trường bán lẻ TP.HCM ghi nhận khoảng 7.700m2 hấp thụ ròng trong quý 2 và 3, giảm 26% so với cùng kỳ năm trước. Một trong những nguyên nhân là một số khách thuê thuộc nhóm thể thao, phong cách sống và giải trí thu hẹp hoặc trả lại mặt bằng.

Nhưng không riêng ngành fitness, giá thuê mặt bằng bán lẻ tổng thể tại TP.HCM vẫn duy trì ở mức rất cao. 

Báo cáo từ Avison Young cho thấy giá thuê khu vực trung tâm dao động 70 - 300 USD/m²/tháng. Các vị trí cao cấp như Times Square chào giá khoảng 300 USD/m²/tháng, Sheraton Saigon khoảng 200 USD/m²/tháng và Rex Arcade khoảng 145 USD/m²/tháng.

Thà bỏ trống chứ không chịu hạ giá hợp đồng

Dù nhiều hộ kinh doanh, doanh nghiệp trả mặt bằng diễn ra trên diện rộng khiến nhiều căn nhà mặt phố đắc địa bỏ trống ròng rã, nhưng giá chào thuê thực tế gần như chỉ đi ngang chứ không giảm.

Ghi nhận của Tuổi Trẻ trung tuần tháng 10 tại nhiều tuyến đường lớn, vốn sầm uất của TP.HCM như Hai Bà Trưng, Nguyễn Thị Minh Khai, Nguyễn Trãi, Nguyễn Văn Linh…, tỉ lệ mặt bằng để trống và đang treo biển cho thuê khá nhiều.

Trao đổi nhanh với phóng viên, đại diện một hộ kinh doanh trên đường Nguyễn Văn Linh cho biết chi phí thuê mặt bằng tại đây khá cao, có căn đang rao 2.200 USD/tháng nhưng thực tế lượng khách mua sắm, ăn uống tại trục đường này đã giảm khá nhiều so với những năm trước.

Phần lớn lý do, theo vị này, đến từ việc người dân cắt giảm chi tiêu. Nhiều thương hiệu hàng tiêu dùng, ẩm thực, đồ uống chọn rời bỏ các tuyến đường lớn và đặt cơ sở gần các khu dân cư, khối đế chung cư để tiếp cận tệp khách ổn định hơn.

Giải mã nghịch lý tuyến đường vắng khách nhưng giá thuê vẫn rất cao, ông Đinh Minh Tuấn - Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực phía Nam - cho biết các chủ nhà vùng trung tâm thường sở hữu tiềm lực tài chính mạnh nên không gặp áp lực phải hạ giá cho thuê bằng mọi giá.

Quan trọng hơn, lịch sử giá cho thuê trên hợp đồng chính là căn cứ cốt lõi để định giá tài sản. Một căn nhà phố có hợp đồng cho thuê 200 - 300 triệu đồng/tháng giúp bất động sản đó được định giá 50 - 60 tỉ đồng.

Nếu chủ nhà chấp nhận giảm giá thuê xuống 50 - 60 triệu đồng/tháng, giá trị định giá tổng thể của tài sản sẽ bị sụt giảm rất mạnh. Vì sợ ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị bán lại sau này, nhiều chủ nhà thà chấp nhận đóng cửa để trống mặt bằng chờ cơ hội chuyển nhượng chứ quyết không giảm giá hợp đồng.

Ngày 24-10, California Fitness & Yoga tiếp tục tạm ngưng hoạt động 7 phòng tập tại TP.HCM và Hà Nội, nối dài danh sách các cơ sở phải đóng cửa trong tháng 10.