Trong khi đất nền trong dự án chịu sự điều chỉnh vô cùng gắt gao, thì đất nền ngoài dự án lại nằm ngoài phạm vi điều chỉnh của Luật Kinh doanh bất động sản - Ảnh: DANH KHANG
Có nhiều khu đất nông nghiệp, đất riêng lẻ sau khi tách thửa, đã được phân lô liền biến thành những "dự án" mở bán tràn lan. Và hoạt động này đang để lại những hậu quả cho cả người mua về mặt pháp lý, ảnh hưởng quy hoạch.
Vậy quản lý các trường hợp kinh doanh đất nền nhưng núp bóng tách thửa này ra sao?
Sống khỏe nhờ phân lô bán nền "núp bóng" tách thửa
Mới đây, Hiệp hội Bất động sản TP.HCM đề xuất mở rộng phạm vi điều chỉnh của Luật Kinh doanh bất động sản theo hướng bao quát cả hoạt động chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật nhưng không thuộc dự án bất động sản.
Theo Luật Đất đai 2024, người sử dụng đất được phép thực hiện tách thửa, hợp thửa nếu đáp ứng đầy đủ các nguyên tắc và điều kiện theo quy định. Sau khi tách thửa thành công, các thửa đất đủ điều kiện tiếp tục được đưa vào chuyển nhượng tự do trên thị trường.
Tuy nhiên, thực tế có hiện tượng phổ biến khi ngày càng nhiều giao dịch đất nền được hình thành từ việc mua gom đất, xin tách thửa, chuyển mục đích sử dụng đất rồi bán cho người có nhu cầu.
Trao đổi với Tuổi Trẻ về thực trạng này, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) Lê Hoàng Châu chỉ ra rằng phía sau nhiều cá nhân đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thực chất là cả một nhóm cá nhân hoặc tổ chức âm thầm mua gom, tách thửa để tạo ra hàng loạt nền đất đưa ra thị trường.
Khi hoạt động phân lô bán nền ngoài dự án diễn ra với quy mô lớn nhưng lại không được nhận diện là một hoạt động kinh doanh bất động sản, rủi ro lớn nhất sẽ dồn về phía khách hàng.
Người mua lúc này buộc phải "tự bơi" khi tự mình kiểm tra hàng loạt yếu tố phức tạp từ nguồn gốc đất, quy hoạch, mục đích sử dụng, hạ tầng kỹ thuật cho đến khả năng được cấp phép xây dựng thực tế.
Cần "siết" lại các dự án phân lô bán nền
Một điểm nghẽn lớn hiện nay nằm ở phạm vi điều chỉnh của pháp luật. Khoản 2 Điều 1 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 quy định rõ luật không điều chỉnh đối với trường hợp tổ chức, cá nhân chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất không thuộc trường hợp chủ đầu tư kinh doanh quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản.
Trong khi đó, đối với đất nền thuộc dự án, Điều 28 Luật Kinh doanh bất động sản lại thiết lập một hệ thống điều kiện khắt khe. Chủ đầu tư chỉ được chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật cho cá nhân tự xây dựng nhà ở khi đáp ứng đầy đủ điều kiện luật định và giao dịch phải thông qua hợp đồng chuẩn chỉnh.
Tình trạng bên buộc chặt, chỗ buông lơi này đã vô tình tạo ra một khoảng trống quản lý lớn đối với những khu đất không phải là dự án chính quy nhưng về bản chất lại kinh doanh phân lô, bán nền thông qua cơ chế tách thửa.
Trao đổi với Tuổi Trẻ, đại diện một chủ đầu tư bất động sản tại TP.HCM cho biết các doanh nghiệp làm dự án chính quy phải mất nhiều thời gian để hoàn thiện thủ tục pháp lý, đóng tiền sử dụng đất, đầu tư hạ tầng kỹ thuật và xã hội bài bản rồi mới đủ điều kiện mở bán.
Trong khi đó, nhiều cá nhân gom vài công đất, làm đường rải đá sơ sài rồi phân lô bán nền với giá rẻ hơn, lại không bị ràng buộc bởi các quy định của Luật Kinh doanh bất động sản.
Việc này không chỉ gây ra sự bất bình đẳng trong môi trường kinh doanh, mà còn để lại hệ lụy rất lớn cho quy hoạch đô thị. Nếu đưa đất nền ngoài dự án vào một khung quản lý riêng với các điều kiện hạ tầng rõ ràng, thị trường sẽ minh bạch và công bằng".
Đưa kinh doanh phân lô bán nền vào khuôn khổ
Trước thực trạng nhiều người hoạt động kinh doanh bất động sản thông qua gom đất rồi tách thửa, HoREA đề xuất mở rộng phạm vi điều chỉnh của Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi, bao quát cả hoạt động chuyển nhượng, cho thuê quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật nhưng không thuộc dự án bất động sản.
Quan điểm của hiệp hội là cần nhận diện đúng bản chất thương mại của hoạt động này để gắn trách nhiệm pháp lý tương ứng cho bên bán.
Ông Lê Hoàng Châu kiến nghị thiết kế Chương IV của dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) thành hai nhóm quy định riêng biệt. Nhóm 1 là kinh doanh quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản. Nhóm nữa là kinh doanh quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật không thuộc dự án bất động sản.
Cách tiếp cận phân luồng này giúp phân biệt rõ hai loại hình giao dịch có bản chất pháp lý khác nhau, tránh việc áp dụng máy móc các tiêu chuẩn của dự án lớn lên mọi giao dịch đất nền.
Bán nhà chưa đủ điều kiện: Không chỉ bị phạt lên tới 1 tỉ đồng, mà còn phải trả lại tiền đã thuNghị định 339/2026/NĐ-CP thay thế Nghị định 16/2022/NĐ-CP, có hiệu lực từ ngày 26-8-2026, nâng mức phạt nhiều hành vi vi phạm trong kinh doanh bất động sản lên đến 1 tỉ đồng. Hình thức bán nhà trước, hợp thức hóa sau sẽ bị xử lý nghiêm khắc.