Thanh Niên • 09/09/2026 11:20

Thuế hướng dẫn 'sai bét' dù quy định đã có hiệu lực hơn 9 tháng

Dù quy định mới về cách tính thuế với hoạt động cho thuê bất động sản đã có hiệu lực từ lâu, cơ quan thuế vẫn hướng dẫn người nộp thuế thực hiện sai.

Hộ kinh doanh của bà Đinh Thị Nhàn (trú Ninh Bình) có nhiều bất động sản cho thuê ở nhiều tỉnh, ước tổng doanh thu năm 2026 trên 3 tỉ đồng. Gửi câu hỏi tới Cổng thông tin điện tử Bộ Tài chính, bà Nhàn mong được hướng dẫn chi tiết việc kê khai, tính thuế.

Trong nội dung trả lời được đăng tải trên cổng thông tin ngày 7.9, dẫn quy định tại điều 3 (thuế giá trị gia tăng) và điều 4 (thuế thu nhập cá nhân) của Nghị định 68 năm 2026, Thuế cơ sở 1 tỉnh Ninh Bình hướng dẫn, cá nhân cho thuê bất động sản (trừ hoạt động kinh doanh lưu trú) thực hiện kê khai thuế như sau:

Thuế thu nhập cá nhân được xác định bằng phần doanh thu vượt trên 500 triệu đồng x thuế suất.

Trường hợp cá nhân có nhiều bất động sản cho thuê trên cùng địa bàn một tỉnh, thành phố hoặc khác tỉnh, thành phố: khai thuế tổng hợp chung cho các bất động sản trên 1 hồ sơ khai thuế và lựa chọn 1 cơ quan thuế nơi có bất động sản cho thuê để nộp hồ sơ khai thuế trừ trường hợp tổ chức đi thuê khai thuế thay, nộp thuế thay.

Thuế hướng dẫn 'sai bét' dù quy định đã có hiệu lực hơn 9 tháng- Ảnh 1. — Hiện nay, thuế thu nhập cá nhân với cho thuê nhà được tính bằng phần doanh thu vượt trên 1 tỉ đồng x 5%

Cá nhân có nhiều bất động sản cho thuê ở các địa điểm khác nhau thì được trừ 500 triệu đồng trước khi tính thuế thu nhập cá nhân đối với một hoặc một số hợp đồng cho thuê bất động sản do cá nhân lựa chọn nhưng tổng mức được trừ không quá 500 triệu đồng 1 năm đối với tất cả các hợp đồng.

Trường hợp hợp đồng cho thuê bất động sản được lựa chọn chưa trừ đủ 500 triệu đồng thì được lựa chọn hợp đồng cho thuê bất động sản khác để trừ tiếp cho đến khi trừ đủ 500 triệu đồng.

Mức 500 triệu đồng đề cập bên trên, bản chất là trừ đi ngưỡng doanh thu miễn thuế. Trước năm 2026, ngưỡng này là 100 triệu đồng; từ ngày 1.1.2026 được nâng lên 500 triệu đồng. Tuy nhiên, sau ngày 1.1 không lâu, ngưỡng này đã được sửa đổi, nâng lên thành 1 tỉ đồng.

Điều này thể hiện khá rõ tại Nghị định 141 năm 2026 sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định 68 năm 2026 (ban hành ngày 29.4, có hiệu lực từ ngày 1.1).

Nghị định 141 năm 2026 nêu rõ, sửa đổi cụm từ "500 triệu đồng" thành "1 tỉ đồng" tại hàng loạt điều nêu tại Nghị định 68 năm 2026, trong đó có điều 3 và điều 4.

Như vậy, toàn bộ hướng dẫn của Thuế cơ sở 1 tỉnh Ninh Bình phải sửa cụm từ "500 triệu đồng" thành "1 tỉ đồng" mới chính xác.

Đáng nói, các quy định mới về quản lý thuế, ngành thuế đều có tuyên truyền khá rầm rộ thời gian qua. Cuối tháng 5, Cục Thuế (Bộ Tài chính) đã ban hành cả tài liệu hướng dẫn chi tiết việc kê khai, nộp thuế với cá nhân cho thuê bất động sản.

Cụ thể, trường hợp cá nhân cho thuê bất động sản có tổng doanh thu trong năm dương lịch trên 1 tỉ đồng, thực hiện tính thuế như sau: thuế giá trị gia tăng = doanh thu tính thuế giá trị gia tăng × 5%; thuế thu nhập cá nhân = (doanh thu tính thuế thu nhập cá nhân - 1 tỉ đồng) × 5%.

Ví dụ, doanh thu năm cho thuê nhà là 1,2 tỉ đồng, người cho thuê phải nộp tổng số thuế 70 triệu đồng. Trong đó, thuế giá trị gia tăng = 1,2 tỉ đồng × 5% = 60 triệu đồng; thuế thu nhập cá nhân = (1,2 - 1 tỉ đồng) × 5% = 10 triệu đồng.

Trường hợp có nhiều bất động sản cho thuê ở các địa điểm khác nhau: cá nhân lựa chọn 1 hợp đồng cho thuê bất động sản để áp dụng mức trừ 1 tỉ đồng/năm trước khi tính thuế thu nhập cá nhân (tối đa 1 tỉ đồng/năm cho tất cả hợp đồng).

Phải có kênh giải đáp và cơ chế sửa sai nhanh

Trao đổi với Thanh Niên, tiến sĩ kinh tế Lê Bá Chí Nhân phân tích, thời gian gần đây, nhiều doanh nghiệp, hộ kinh doanh nảy sinh tâm lý "nơm nớp" sợ sai, dù rất muốn tuân thủ chuẩn chỉnh các quy định về thuế, nhưng không biết làm thế nào mới là đúng.

Thuế hướng dẫn 'sai bét' dù quy định đã có hiệu lực hơn 9 tháng- Ảnh 2. — Ngưỡng doanh thu miễn thuế 1 tỉ đồng/năm có hiệu lực thi hành từ ngày 1.1.2026

"Giai đoạn hiện nay, tốc độ thay đổi chính sách khá nhanh. Riêng với hộ kinh doanh, năm 2026 diễn ra những thay đổi lớn về phương thức kê khai, tính thuế, hóa đơn điện tử... Nhiều quy định mới được triển khai đồng thời, trong khi phần lớn hộ kinh doanh không có bộ phận kế toán hay pháp chế chuyên nghiệp, tâm lý lo ngại sai sót là dễ hiểu", ông Nhân nói.

Nguyên nhân sâu xa hơn, theo ông Nhân, nằm ở khoảng cách giữa quy định và khả năng thực thi. Một quy định có thể đúng về mặt quản lý nhưng nếu người dân, doanh nghiệp khó hiểu, khó thực hiện hoặc mỗi địa bàn có cách hướng dẫn khác nhau thì chi phí tuân thủ sẽ tăng lên, niềm tin giảm xuống.

"Cần xây dựng một môi trường thực thi thống nhất, minh bạch, có trách nhiệm giải trình. Cán bộ thực thi phải có hướng dẫn rõ ràng, doanh nghiệp phải có kênh giải đáp và cơ chế sửa sai nhanh", ông Nhân nhấn mạnh.

Một hướng dẫn thuế đăng trên Cổng thông tin điện tử Bộ Tài chính đang gây chú ý vì sử dụng ngưỡng 500 triệu đồng, dù quy định mới đã nâng mức này lên 1 tỉ đồng. Vấn đề được phát hiện trong trường hợp hộ kinh doanh của bà Đinh Thị Nhàn, trú tại Ninh Bình, có nhiều bất động sản cho thuê ở nhiều tỉnh. Với doanh thu dự kiến năm 2026 trên 3 tỉ đồng, bà Nhàn gửi câu hỏi mong được hướng dẫn cụ thể về cách kê khai, tính thuế và lựa chọn cơ quan thuế. Nội dung trả lời đăng ngày 7.9, do Thuế cơ sở 1 tỉnh Ninh Bình hướng dẫn, dẫn các quy định tại điều 3 về thuế giá trị gia tăng và điều 4 về thuế thu nhập cá nhân của Nghị định 68 năm 2026. Theo hướng dẫn này, thuế thu nhập cá nhân được tính trên phần doanh thu vượt 500 triệu đồng, nhân với thuế suất tương ứng. Cá nhân có nhiều bất động sản cho thuê cùng tỉnh, thành phố hoặc ở nhiều địa phương được khai chung trên một hồ sơ, sau đó chọn một cơ quan thuế nơi có bất động sản để nộp hồ sơ, trừ trường hợp tổ chức thuê khai thay, nộp thay. Hướng dẫn cũng nêu cá nhân được lựa chọn một hoặc một số hợp đồng cho thuê để áp dụng khoản doanh thu được trừ 500 triệu đồng trước khi tính thuế thu nhập cá nhân. Nếu hợp đồng được chọn chưa sử dụng hết mức trừ, người cho thuê có thể tiếp tục chọn hợp đồng khác, nhưng tổng số được trừ trong một năm không vượt quá 500 triệu đồng. Cách diễn giải này phù hợp với quy định cũ hơn, song không còn chính xác sau khi Nghị định 141 năm 2026 sửa đổi, bổ sung Nghị định 68 được ban hành. Theo thông tin được Thanh Niên phản ánh, trước năm 2026, ngưỡng doanh thu miễn thuế đối với hoạt động cho thuê bất động sản là 100 triệu đồng mỗi năm. Từ ngày 1.1.2026, ngưỡng này ban đầu được nâng lên 500 triệu đồng, nhưng sau đó tiếp tục tăng lên 1 tỉ đồng theo quy định sửa đổi. Nghị định 141, ban hành ngày 29.4 và có hiệu lực từ ngày 1.1, yêu cầu thay cụm từ “500 triệu đồng” thành “1 tỉ đồng” tại nhiều điều khoản của Nghị định 68, trong đó có điều 3 và điều 4. Vì vậy, toàn bộ phần hướng dẫn của Thuế cơ sở 1 tỉnh Ninh Bình cần được cập nhật, thay ngưỡng 500 triệu đồng bằng 1 tỉ đồng để bảo đảm đúng quy định đang có hiệu lực. Hiện nay, thuế thu nhập cá nhân đối với hoạt động cho thuê nhà được tính bằng phần doanh thu vượt 1 tỉ đồng, nhân thuế suất 5%, thay vì áp dụng mốc 500 triệu đồng như nội dung trả lời. Sai lệch này có thể khiến người dân kê khai nhầm, đặc biệt khi họ dựa vào hướng dẫn chính thức để thực hiện nghĩa vụ thuế. Cục Thuế thuộc Bộ Tài chính trước đó đã ban hành tài liệu hướng dẫn chi tiết việc kê khai và nộp thuế đối với cá nhân cho thuê bất động sản. Theo tài liệu này, người có tổng doanh thu cho thuê trong năm dương lịch trên 1 tỉ đồng phải tính thuế giá trị gia tăng bằng doanh thu tính thuế nhân 5%, còn thuế thu nhập cá nhân bằng phần doanh thu tính thuế sau khi trừ 1 tỉ đồng, nhân 5%. Với doanh thu 1,2 tỉ đồng, tổng số thuế phải nộp là 70 triệu đồng, gồm 60 triệu đồng thuế giá trị gia tăng và 10 triệu đồng thuế thu nhập cá nhân. Trường hợp có nhiều bất động sản ở các địa điểm khác nhau, cá nhân được chọn một hợp đồng để áp dụng mức trừ 1 tỉ đồng mỗi năm trước khi tính thuế thu nhập cá nhân. Tổng mức trừ cho tất cả hợp đồng cũng không được vượt quá 1 tỉ đồng trong năm, theo nội dung hướng dẫn mà Cục Thuế đã phổ biến cuối tháng 5. Việc một cơ quan thuế vẫn trả lời theo mức 500 triệu đồng, trong bối cảnh ngành thuế đã tuyên truyền rộng rãi quy định mới, làm dấy lên yêu cầu phải có cơ chế kiểm tra và cập nhật thống nhất hơn. Trao đổi với Thanh Niên, tiến sĩ kinh tế Lê Bá Chí Nhân cho biết nhiều doanh nghiệp và hộ kinh doanh hiện có tâm lý lo sợ sai, dù mong muốn tuân thủ đầy đủ quy định thuế. Ông phân tích tốc độ thay đổi chính sách đang khá nhanh, trong khi năm 2026 xuất hiện đồng thời nhiều yêu cầu mới về phương thức kê khai, cách tính thuế và hóa đơn điện tử. Khi phần lớn hộ kinh doanh không có bộ phận kế toán hoặc pháp chế chuyên nghiệp, cơ quan quản lý cần duy trì kênh giải đáp rõ ràng, đồng thời sửa sai nhanh để người dân không bị đẩy vào tình thế vừa làm vừa lo.

Xem thêm tại Thanh Niên