Vốn ngoại đổ vào kỷ lục, bất động sản công nghiệp 'cháy hàng' nhà xưởng xây sẵn

Không chỉ đất khu công nghiệp hay nhà xưởng xây sẵn "cháy hàng", thị trường đang chứng kiến bước ngoặt lớn khi chuyển từ gom quỹ đất sang đua sản phẩm sẵn sàng, hạ tầng năng lượng và hệ sinh thái thế hệ mới.

Nhà xưởng xây tới đâu, lấp đầy tới đó

Ghi nhận tại Khu công nghệ Prodezi (Tây Ninh), hai tháng qua liên tiếp đón 3 dự án mới với tổng vốn khoảng 24 triệu USD. Nổi bật là nhà máy sợi Leachan Vietnam (Singapore) trị giá 20 triệu USD. Sự xuất hiện của các nhà máy lập tức kéo theo nhu cầu lớn về nguyên liệu phụ trợ, kho vận và nhân lực tại chỗ.

• Doanh nghiệp FDI công nghệ cao cần gì khi 'đặt tổ' tại Việt Nam?

Khu công nghiệp Tân Bình (TP.HCM) trong sáng 29-9, bảng niêm yết thông tin địa chỉ các công ty đặt trụ sở ở công ty này cũng đã gần như kín hết chỗ. 

Khu công nghiệp Vĩnh Lộc (TP.HCM), một số khoảng đất bỏ trống trước đây nay cũng đã được chủ đầu tư động thổ, cấp tốc xây dựng nhà xưởng cho thuê trở lại. 

Từ báo cáo của tập đoàn cung cấp dịch vụ và tư vấn bất động sản Cushman & Wakefield cho thấy, làn sóng lấp đầy lan rộng khắp các địa bàn kinh tế trọng điểm. 

Phía Nam, tỉ lệ lấp đầy đất khu công nghiệp ở TP.HCM đạt 86,1%, Đồng Nai 73,1%, Tây Ninh 60,9%. Đáng chú ý, phân khúc nhà xưởng xây sẵn rơi vào trạng thái gần như kín chỗ: Đồng Nai đạt 94,3%, Tây Ninh 93,7% và TP.HCM 89,7%.

Phía Bắc, CBRE cũng cho biết ghi nhận diện tích đất công nghiệp hấp thụ quý 2 đạt hơn 217ha nhờ kế hoạch mở rộng của Samsung, LG, Foxconn. Nguồn cung nhà xưởng xây sẵn miền Bắc hiện đạt khoảng 5,8 triệu m².

Trao đổi với Tuổi Trẻ, chuyên gia từ Cushman & Wakefield cho hay việc các doanh nghiệp FDI điện tử, quang học, máy tính, công nghệ cao... liên tục mở rộng sản xuất, chuỗi cung ứng tại Việt Nam đã thúc đẩy nhu cầu đất công nghiệp, nhà xưởng, nhà kho.

Từ đó dự báo thị trường bất động sản công nghiệp giai đoạn tới tiếp tục chuyển biến tích cực. Động lực đến từ 3 yếu tố đang hấp dẫn để FDI tự tin rót vốn, gồm: chính sách, hạ tầng và nguồn cung.

Ông Trương Gia Bảo, Phó chủ tịch Liên chi hội Bất động sản Công nghiệp Việt Nam (VIREA), thông tin tỉ lệ lấp đầy nhà xưởng xây sẵn phía Nam chạm mốc 92% (giá thuê 4,9 USD/m²/tháng), còn nhà kho xây sẵn đạt 91,6% (giá 4,6 USD/m²/tháng). 

Mức lấp đầy vượt trội này phản ánh xu hướng các tập đoàn ưu tiên mô hình có thể vận hành ngay để tối ưu chi phí và thời gian.

Vốn ngoại chảy mạnh, TP.HCM bứt phá

Số liệu Cục Thống kê cho biết vốn FDI thực hiện 8 tháng đầu năm ước đạt 17,25 tỉ USD (tăng 12% so với cùng kỳ), cao nhất 5 năm qua.

Báo cáo Savills Việt Nam - công ty tư vấn và cung cấp dịch vụ bất động sản, thuộc Tập đoàn Savills, chỉ ra rằng trong 468 dự án FDI sản xuất mới, có tới 266 dự án chọn nhà xưởng xây sẵn (chiếm 56,8%), thu hút hơn 7 tỉ USD (66,2% tổng vốn FDI sản xuất đăng ký mới).

Riêng TP.HCM, tổng vốn FDI đăng ký tính đến tháng 9 đạt 17,2 tỉ USD, gấp 4,19 lần cùng kỳ.

Ông Lê Văn Thinh, Phó trưởng Ban Quản lý các Khu chế xuất và Công nghiệp TP.HCM (HEPZA), nói với Tuổi Trẻ rằng thành phố đang chuẩn bị 6.500 - 6.800ha đất sạch giai đoạn 2025-2030 để sẵn sàng đón dòng vốn công nghệ cao.

Tính chung cả nước, hiện có 447 khu công nghiệp đã thành lập (134.600ha), trong đó 292 khu công nghiệp đang vận hành với tỉ lệ lấp đầy bình quân 72%. Mặc dù doanh nghiệp nội nắm lợi thế ở mảng hạ tầng khu công nghiệp thô nhờ am hiểu địa phương, mảng nhà xưởng xây sẵn lại bị các quỹ ngoại chi phối.

Đua hệ sinh thái và 'năng lực vận hành'

Theo chuyên gia, cuộc cạnh tranh đã chuyển từ ai có nhiều đất sang ai có sản phẩm sẵn sàng nhất. Vì vậy, cần thay đổi thước đo hiệu quả khu công nghiệp không chỉ nhìn tỉ lệ lấp đầy, mà phải đo giá trị sản xuất/ha, hàm lượng công nghệ và tỉ lệ doanh nghiệp Việt tham gia vào chuỗi cung ứng.

Ông Trương Gia Bảo kiến nghị sớm ban hành tiêu chí công nhận khu công nghiệp sinh thái, cơ chế mua bán điện trực tiếp và tín dụng xanh. Chủ đầu tư khu công nghiệp phải chuyển dịch từ "cung cấp mặt bằng" sang "cung cấp năng lực vận hành" tích hợp hạ tầng, ESG, công nghệ và logistics.

Được biết tại TP.HCM, HEPZA đang thúc đẩy chuyển đổi các khu công nghiệp cũ sang mô hình sinh thái, công nghệ cao, đồng thời nhân rộng nhà xưởng cao tầng để tối ưu hóa hiệu quả sử dụng đất.

Từng là "cánh chim đầu đàn" trong phát triển khu chế xuất, khu công nghiệp, nhưng TP.HCM đang đối mặt với sức ép "già hóa" hạ tầng và quỹ đất cạn kiệt.