Phát hiện đất vướng quy hoạch, bên mua đòi lại tiền
Theo trình bày của ông T. (ngụ TPHCM), tháng 5/2022, ông ký hợp đồng đặt cọc để nhận chuyển nhượng thửa đất có diện tích 12.630m2 tại tỉnh Đắk Lắk của ông B. với giá 2,42 tỷ đồng.
Hai bên thỏa thuận, ông T. đặt cọc trước 400 triệu đồng; số tiền còn lại được thanh toán sau khi hoàn tất thủ tục chuyển nhượng và công chứng. Hợp đồng đặt cọc cũng quy định trường hợp đất bị quy hoạch thì phải trả lại tiền cọc.
Cuối tháng 6/2022, theo yêu cầu của ông T., ông B. cùng vợ thực hiện thủ tục chuyển nhượng thửa đất trên cho hai người có quan hệ họ hàng với gia đình ông T. Hai bên thống nhất giá chuyển nhượng vẫn là 2,42 tỷ đồng.
Sau khi ký hợp đồng, ông T. thanh toán thêm 1,52 tỷ đồng, nâng tổng số tiền đã giao cho ông B. lên 1,92 tỷ đồng. Số tiền còn lại 500 triệu đồng được hẹn thanh toán trong thời hạn 25 ngày.
Sau đó, khi có ý định chuyển nhượng thửa đất cho người khác, ông T. phát hiện đất đã thuộc quy hoạch làm kênh mương thuộc dự án hồ Krông Pắc Thượng.
Cho rằng trường hợp này thuộc điều khoản đã thỏa thuận trong hợp đồng đặt cọc, ông T. yêu cầu ông B. hoàn trả 1,92 tỷ đồng và trả lãi chậm thanh toán. Tuy nhiên, ông B. không đồng ý.
Do đó, ông T. khởi kiện, yêu cầu Tòa án tuyên hợp đồng đặt cọc ký với ông B. vào tháng 5/2022 vô hiệu, đồng thời buộc ông B. hoàn trả 1,92 tỷ đồng đã nhận và tiền lãi chậm trả. Tổng số tiền ông T. yêu cầu là hơn 2,1 tỷ đồng.
Ngược lại, ông B. cho rằng hợp đồng đặt cọc đã hoàn thành khi việc chuyển nhượng được công chứng theo yêu cầu của ông T. Đồng thời, ông yêu cầu ông T. thanh toán 500 triệu đồng còn thiếu và 68 triệu đồng tiền lãi tính đến ngày xét xử sơ thẩm.
Theo ông B., thửa đất đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất năm 2023 đứng tên hai người họ hàng của ông T. Hai người này xác nhận chỉ đứng tên nhận chuyển nhượng giúp ông T., không có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan đến việc đặt cọc giữa hai bên.
Hợp đồng đặt cọc 2,42 tỷ đồng, hợp đồng công chứng chỉ ghi 350 triệu đồng
Xét xử sơ thẩm, TAND huyện Ea Kar (nay là TAND khu vực 7 - Đắk Lắk) bác toàn bộ yêu cầu khởi kiện của ông T. và chấp nhận một phần yêu cầu phản tố của ông B.
Tòa sơ thẩm buộc ông T. thanh toán 500 triệu đồng tiền còn nợ; ông B. có nghĩa vụ giao trả giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho ông T. Tòa án không chấp nhận yêu cầu của ông B. về khoản lãi 68 triệu đồng.
Không đồng ý với phán quyết trên, ông T. kháng cáo. Tại phiên phúc thẩm, TAND tỉnh Đắk Lắk nhận định hợp đồng chuyển nhượng đã được công chứng và thửa đất đã được cấp giấy chứng nhận cho bên nhận chuyển nhượng.
Vì vậy, phạm vi bảo đảm của hợp đồng đặt cọc đã hoàn thành, không có căn cứ xác định quan hệ tranh chấp là “tranh chấp hợp đồng đặt cọc” như cấp sơ thẩm đã xác định. Bản chất vụ án phải được xem xét dưới góc độ “tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất”, trong đó cần làm rõ hiệu lực hợp đồng và căn cứ yêu cầu hủy hợp đồng.
Tòa phúc thẩm cũng nhận thấy hai người họ hàng của ông T. là những người trực tiếp đứng tên bên nhận chuyển nhượng. Do đó, cần xác định đúng tư cách tham gia tố tụng của các bên, đồng thời hướng dẫn đương sự thực hiện quyền khởi kiện, yêu cầu độc lập hoặc phản tố phù hợp.
Đặc biệt, hợp đồng đặt cọc ghi giá chuyển nhượng 2,42 tỷ đồng, trong khi hợp đồng chuyển nhượng được công chứng chỉ ghi 350 triệu đồng. Sự chênh lệch này cần được làm rõ để giải quyết triệt để vụ án.
Từ những thiếu sót trên, TAND tỉnh Đắk Lắk chấp nhận một phần kháng cáo của ông T., hủy bản án sơ thẩm và chuyển hồ sơ để giải quyết lại.
(Tham khảo Bản án số 35/2024/DS-PT ngày 15/1/2024 của TAND tỉnh Đắk Lắk)