Bất động sản tiếp đà lao dốc, người trẻ Trung Quốc rơi vào cảnh vỡ nợ

Nguồn ảnh: VietnamNet

TRUNG QUỐC - Bất động sản Trung Quốc tiếp đà lao dốc, trong bối cảnh nhà giá rẻ tràn ngập thị trường với mức chiết khấu rất sâu. Đáng chú ý, 8 triệu người chính thức bị liệt vào danh sách nợ xấu thế chấp, trong đó 60% là người dưới 35 tuổi.

8 triệu người vướng nợ xấu thế chấp

Dữ liệu từ Cục Thống kê Quốc gia Trung Quốc (NBS) cho thấy trong tháng 7/2026, giá nhà trên thị trường thứ cấp tại các thành phố cấp một đã giảm 3,7% so với cùng kỳ năm ngoái.

Quảng Châu ghi nhận mức giảm sâu nhất trong số 4 thành phố cấp một với 4,7%, tiếp theo là Bắc Kinh giảm 4,5% và Thâm Quyến giảm 3,6%, trong khi Thượng Hải giảm 2,0%.

Tại các thành phố cấp hai, diễn biến không khả quan hơn khi giá nhà trên thị trường chuyển nhượng giảm 5,1% so với cùng kỳ, trong khi các thành phố cấp ba ghi nhận mức giảm sâu nhất 5,8%.

Theo khảo sát của Reuters với 11 tổ chức công bố cuối tháng 8/2026, giá nhà tại Trung Quốc dự kiến giảm 3,4% trong cả năm 2026, mức giảm nhẹ hơn so với dự báo giảm 3,5% đưa ra trong khảo sát tháng 5. Dù vậy, các chuyên gia cảnh báo đà phục hồi diễn ra chậm, chủ yếu tập trung vào các thành phố lớn.

Trong khi đó, theo một nguồn tin được Asia Times dẫn lại, tính đến tháng 4/2026, khoảng 8 triệu người tại Trung Quốc bị liệt vào diện người vay không trả được nợ sau khi chậm thanh toán các khoản vay thế chấp.

Đáng chú ý, khoảng 60% những người vỡ nợ thế chấp này ở độ tuổi dưới 35, cho thấy gánh nặng tài chính đang đè nặng lên thế hệ trẻ.

Một trong những nguyên nhân được đề cập là tình trạng mất việc hoặc giảm thu nhập, trong khi nghĩa vụ trả nợ thế chấp vẫn duy trì.

Hình 1 (1).png — Giá nhà thứ cấp tại các thành phố lớn của Trung Quốc tiếp tục giảm trong tháng 7/2026. Tại Quảng Châu, mức giảm so với cùng kỳ lên tới 4,7%. Ảnh: Xinhua

Nhiều người trẻ từng mua nhà ở vùng đỉnh giá giờ đây đối mặt với thực tế giá trị căn hộ giảm sâu, thậm chí thấp hơn số tiền còn nợ ngân hàng.

Ngày 28/8/2026, Ngân hàng Nhân dân Trung Quốc (PBOC) và Cục Quản lý Tài chính Quốc gia Trung Quốc (NFRA) ban hành văn bản cho phép các ngân hàng thương mại, trên cơ sở thỏa thuận với người vay, linh hoạt điều chỉnh lịch trả nợ đối với những người tạm thời mất nguồn thu nhập và gặp khó khăn trong việc trả nợ

Động thái này được kỳ vọng sẽ góp phần "cứu" những người vay có thiện chí trả nợ và từ đó giảm bớt số lượng nhà bị phát mãi.

Nhà đấu giá tăng vọt, chiết khấu mạnh

Trên toàn Trung Quốc, 245.000 bất động sản nhà ở đã được niêm yết đấu giá qua tòa án trong 7 tháng đầu năm 2026. 89.000 căn được bán thành công, tương đương tỷ lệ thanh lý 36,2%.

Theo dữ liệu từ các báo cáo của các viện nghiên cứu bất động sản Trung Quốc, các căn nhà đấu giá trên toàn quốc được bán với giá trung bình khoảng 73% giá trị thẩm định trong năm 2026, tương ứng mức chiết khấu khoảng 27%.

Nếu một căn nhà không thể bán được trong lần đấu giá đầu tiên, giá khởi điểm cho vòng tiếp theo có thể bị cắt giảm tới 20%.

Tại nhiều thành phố ngoài nhóm lớn, mức độ thanh khoản của nhà đấu giá thấp hơn đáng kể, cho thấy nhu cầu mua vẫn rất yếu.

Nhiều chủ sở hữu đang đối mặt với tình trạng "muốn bán nhưng không thể", đặc biệt là những gia đình đang cố gắng bán nhà cũ để nâng cấp sang chỗ ở tốt hơn.

Giới bình luận Trung Quốc nhận định sự chênh lệch giữa các thành phố giải thích vì sao tính thanh khoản, chứ không riêng gì giá cả, mới là yếu tố định hình thị trường nhà ở thứ cấp tại Trung Quốc.

Ông Nghiêm Duyệt Tấn, Phó Giám đốc Viện Nghiên cứu Bất động sản E-house Thượng Hải, nhận định: "Thị trường thứ cấp đang thiếu vắng những căn nhà thực sự tốt. Các sản phẩm mới ở vị trí đắc địa hoặc gần trường học chất lượng vẫn giữ được giá. Nhưng nhìn chung, người bán ở khắp các thành phố đều đang phải hạ giá để thanh khoản được duy trì. Thực tế là giá nhà còn phải giảm thêm mới có thể kéo người mua quay lại".

Ông Mạnh Hiểu Tô, chuyên gia hàng đầu về bất động sản Trung Quốc, cảnh báo: "Phát mại tài sản đang ăn mòn niềm tin thị trường". Khi một căn hộ bị bán với giá quá thấp, nó sẽ trở thành "mặt bằng giá" mới cho cả khu vực, kéo giá toàn khu vực đi xuống, tạo ra một vòng luẩn quẩn khiến người bán càng khó thoát hàng.

Theo Daily Economic News, Securities Daily, Eastmoney

Thị trường bất động sản Trung Quốc tiếp tục chứng kiến đà suy giảm diện rộng khi giá nhà trên thị trường thứ cấp trong tháng 7/2026 giảm đồng loạt ở mọi phân cấp đô thị. Tại các thành phố cấp một, mức giảm trung bình ghi nhận 3,7% so với cùng kỳ năm ngoái, trong đó Quảng Châu giảm sâu nhất 4,7%, tiếp theo là Bắc Kinh 4,5%, Thâm Quyến 3,6% và Thượng Hải 2,0%. Mức sụt giảm tại các đô thị cấp hai và cấp ba còn trầm trọng hơn, lần lượt ở mức 5,1% và 5,8%, phản ánh áp lực thanh khoản suy yếu kéo dài. Tình trạng thị trường lao dốc đã đẩy khoảng 8 triệu người tại Trung Quốc vào danh sách vỡ nợ thế chấp tính đến tháng 4/2026. Đáng chú ý, nhóm người trẻ dưới 35 tuổi chiếm tới 60% số lượng vỡ nợ do chịu tác động trực tiếp từ tình trạng mất việc làm hoặc giảm thu nhập. Nhiều người rơi vào cảnh giá trị căn hộ sụt giảm mạnh, thậm chí thấp hơn cả số tiền nợ gốc còn lại tại ngân hàng. Lượng bất động sản bị phát mãi tăng vọt với 245.000 căn hộ được niêm yết đấu giá qua tòa án trong 7 tháng đầu năm 2026, nhưng chỉ có 89.000 căn bán thành công. Mức giá giao dịch trung bình chỉ đạt khoảng 73% giá trị thẩm định, tương ứng mức chiết khấu 27%, và có thể tiếp tục bị cắt giảm tới 20% ở vòng đấu tiếp theo nếu không thể thanh lý. Thực tế này khiến nhiều chủ sở hữu lâm vào bế tắc khi muốn bán nhà cũ để nâng cấp chỗ ở. Nhằm tháo gỡ khó khăn, Ngân hàng Nhân dân Trung Quốc cùng Cục Quản lý Tài chính Quốc gia đã ban hành văn bản cho phép các ngân hàng thương mại linh hoạt điều chỉnh lịch trả nợ từ ngày 28/8/2026. Quyết định này được kỳ vọng sẽ hỗ trợ những người vay có thiện chí nhưng tạm thời đứt gãy nguồn thu, từ đó giảm bớt số lượng nhà bị tịch thu trên toàn quốc.