Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi không còn quy định về giá đất cụ thể và tổ chức tư vấn xác định giá đất; đồng thời kế thừa, hoàn thiện các quy định về nguyên tắc, căn cứ định giá đất của Nhà nước, bảng giá đất, hệ số điều chỉnh giá đất và cách thức xác định giá đất theo định hướng Nghị quyết 21.
Trao đổi với phóng viên Dân trí, ông Nguyễn Duy Thành, Tổng giám đốc Công ty cổ phần Quản lý Nhà Toàn Cầu (Global Home), Phó Chủ tịch Hiệp hội Quản lý Vận hành Nhà Chung cư TPHCM (HCMO), cho rằng nếu được thông qua và triển khai phù hợp, cơ chế này có thể giúp minh bạch, chuẩn hóa và rút ngắn thời gian xác định nghĩa vụ tài chính về đất đai.
Theo ông Thành, trước đây, việc xác định giá đất cụ thể phải qua nhiều khâu tư vấn, thẩm định và phê duyệt, khiến thời gian kéo dài, chi phí tăng và doanh nghiệp khó chủ động tính toán hiệu quả dự án. Nếu bảng giá đất được xây dựng sát thị trường, đi kèm hệ số điều chỉnh phù hợp, doanh nghiệp có thể dự báo sớm chi phí đất, từ đó giảm rủi ro pháp lý và tài chính.
' %2F%3E%3C%2Fsvg%3E)
Chung cư đang xây dựng tại TPHCM (Ảnh: Lê Tỉnh).
Tuy nhiên, tác động đến giá thành dự án có thể diễn ra theo hai chiều. Trong ngắn hạn, nếu bảng giá đất tại một số địa phương tăng để tiệm cận thị trường, tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và chi phí đầu vào của doanh nghiệp có thể tăng. Về dài hạn, việc xác định nghĩa vụ tài chính nhanh và rõ ràng có thể giúp giảm chi phí vốn, chi phí cơ hội và thời gian chờ đợi.
“Không nên mặc định bảng giá đất tăng thì giá nhà sẽ tăng tương ứng. Giá nhà còn phụ thuộc vào nguồn cung, lãi vay, chi phí xây dựng và sức mua. Nếu cơ chế được đề xuất giúp tháo gỡ điểm nghẽn về nghĩa vụ tài chính, dự án được triển khai nhanh hơn, nguồn cung tăng thì áp lực tăng giá có thể được giảm bớt”, ông Thành nói.
Để cơ chế mới vận hành hiệu quả, ông Thành cho rằng cần xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai đầy đủ, cập nhật và minh bạch, kết nối thông tin từ cơ quan thuế, công chứng, đăng ký đất đai và các nguồn giao dịch. Bảng giá đất cũng cần có chu kỳ và biên độ điều chỉnh hợp lý, tránh tăng quá nhanh hoặc chạy theo những cơn sốt đất ngắn hạn.
Ở góc độ thị trường, ThS Mã Xuân Tuấn, Giám đốc Trung tâm Nghiên cứu Tư vấn Đầu tư Bất động sản TPHCM, nhận định cách tiếp cận trong dự thảo có thể giúp doanh nghiệp và người dân dự báo nghĩa vụ tài chính sớm hơn. Tuy nhiên, hiệu quả phụ thuộc lớn vào chất lượng dữ liệu, cách xác định hệ số điều chỉnh và cơ chế cập nhật.
Nếu bảng giá đất hoặc hệ số điều chỉnh tăng đột biến, không sát điều kiện từng khu vực, chi phí đất của dự án vẫn có thể tăng mạnh và tạo áp lực lên giá bán. Dù vậy, ông Tuấn cho rằng giá đất tăng không đồng nghĩa giá nhà sẽ tăng tương ứng, bởi còn phụ thuộc vào nguồn cung, chi phí xây dựng, lãi vay và sức mua.
Theo ông Tuấn, để tránh bảng giá đất thấp xa so với giao dịch thực tế nhưng cũng không tăng quá nhanh, cần xây dựng cơ sở dữ liệu giao dịch đáng tin cậy, liên thông giữa thuế, công chứng, đăng ký đất đai và quy hoạch. Phương pháp, dữ liệu đầu vào và căn cứ xác định hệ số điều chỉnh cũng cần được công khai, cùng với chu kỳ cập nhật rõ ràng và cơ chế giám sát phù hợp.
Về khả năng rút ngắn thời gian xác định nghĩa vụ tài chính, ông Tuấn cho rằng điều này có thể đạt được nếu công thức tính rõ ràng, dữ liệu đầy đủ và các cơ quan áp dụng thống nhất. Tuy nhiên, thay đổi cách định giá chưa đủ mà cần quy định rõ đầu mối chịu trách nhiệm, thời hạn xử lý, hồ sơ chuyển tiếp và phương án xử lý khi dữ liệu chưa đầy đủ.
“Khi nghĩa vụ tài chính được xác định đúng hạn, dự án có thể sớm hoàn tất thủ tục và đưa sản phẩm ra thị trường, qua đó góp phần tăng nguồn cung, người dân thêm cơ hội tiếp cận nhà ở. Dù vậy, hiệu quả vẫn cần đi cùng việc tháo gỡ các thủ tục về quy hoạch, đầu tư, xây dựng và giải phóng mặt bằng”, ông Tuấn nhấn mạnh.
Liên quan đến việc sửa đổi cơ chế đất đai, tại Hội nghị “Ngành Ngân hàng đồng hành khơi thông nguồn lực tài chính ngân hàng phục vụ tăng trưởng vùng Đông Nam Bộ giai đoạn 2026-2030” do Ngân hàng Nhà nước Việt Nam và UBND TPHCM tổ chức chiều 23/10, Chủ tịch UBND TPHCM Nguyễn Văn Được cho biết Quốc hội đang xem xét dự án Luật Đất đai sửa đổi.
Theo ông, nếu Luật được thông qua, TPHCM sẽ có quy định mới về bồi thường, giải phóng mặt bằng và ban hành bảng giá đất mới phù hợp với thực tiễn.