Thanh Niên • 09/09/2026 17:30

Chính phủ yêu cầu tăng nhà ở xã hội cho thuê

Theo Nghị quyết phiên họp Chính phủ ngày 5.9, Chính phủ giao Bộ Xây dựng hoàn thiện dự thảo nghị quyết về chỉ tiêu phát triển nhà ở xã hội, nhà ở cho thuê tại các địa phương giai đoạn 2026-2030. Trong đó, nghiên cứu tăng chỉ tiêu nhà ở xã hội cho thuê, thuê mua, đồng thời giảm nhà để bán và báo cáo ...

Nhà ở xã hội cho thuê trở thành trụ cột

Trước đây, luật Nhà ở 2014 quy định đối với dự án xây dựng nhà ở xã hội không thuộc khu vực được quy hoạch riêng để phát triển nhà ở xã hội cho thuê, chủ đầu tư phải dành tối thiểu 20% diện tích nhà ở xã hội trong dự án để cho thuê.

Tuy nhiên, đến luật Nhà ở 2023 quy định này không còn. Khi đó, Bộ Xây dựng lý giải có những dự án phần nhà ở cho thuê căn hộ để trống, doanh nghiệp không thu hồi được vốn, làm giảm sức hấp dẫn của việc đầu tư nhà ở xã hội.

Đến nay, Chính phủ lại yêu cầu Bộ Xây dựng nghiên cứu tăng chỉ tiêu nhà ở xã hội cho thuê, thuê mua và giảm tỷ trọng nhà ở xã hội để bán. Định hướng được đặt ra khá rõ: Nhà ở để bán vẫn cần thiết nhưng nhà ở cho thuê cần trở thành một trụ cột quan trọng của chính sách nhà ở.

Luật sư Hoàng Hà (Đoàn luật sư TP.HCM) cho rằng, lâu nay, khi nói đến giải quyết nhà ở cho người thu nhập thấp, chúng ta thường nghĩ ngay đến việc làm sao để họ mua được một căn nhà. Nhưng nhu cầu về chỗ ở và nhu cầu sở hữu nhà không phải lúc nào cũng là một.

Ông lấy ví dụ, một công nhân 25 tuổi từ tỉnh khác đến TP.HCM làm việc chưa chắc đã muốn vay tiền trong 15 hoặc 20 năm để mua một căn hộ. Một cặp vợ chồng trẻ mới đi làm có thể chưa đủ tiền tích lũy cho khoản thanh toán ban đầu. Một người lao động làm việc tại khu công nghiệp hôm nay cũng chưa chắc 5 năm sau vẫn làm việc ở địa điểm đó. Với những người như vậy, điều họ cần trước hết không phải một tài sản để sở hữu mà là một nơi ở an toàn, ổn định, gần nơi làm việc và có giá thuê phù hợp với thu nhập.

Nhà ở xã hội cho thuê giải quyết đúng nhu cầu đó. Người thuê không phải huy động một khoản tiền lớn ban đầu và cũng không phải gánh một khoản vay dài hạn chỉ để có chỗ ở. Họ có thể dịch chuyển theo việc làm, theo quy mô gia đình và theo thu nhập. Đây là điều đặc biệt quan trọng đối với lực lượng lao động trẻ và lao động nhập cư tại các đô thị lớn, khu công nghiệp và các vùng kinh tế động lực.

"Lợi ích của nhà cho thuê không chỉ nằm ở người thuê. Nhìn từ phía Nhà nước, đây còn là câu chuyện hiệu quả của nguồn lực hỗ trợ. Một căn nhà ở xã hội được bán sẽ trở thành tài sản của người mua. Pháp luật hiện hành hạn chế việc bán lại trong 5 năm đầu, nhưng sau thời hạn 5 năm kể từ khi thanh toán đủ tiền, nếu đã được cấp sổ hồng thì chủ nhà có thể bán theo cơ chế thị trường. Điều đó không có gì sai. Giúp một gia đình thu nhập thấp tạo lập được tài sản và ổn định cuộc sống cũng là một mục tiêu chính đáng của chính sách nhà ở xã hội. Nhưng nếu toàn bộ nguồn lực ưu đãi chủ yếu được dùng để tạo ra nhà để bán thì mỗi căn nhà về cơ bản chỉ giải quyết chính sách trực tiếp cho một hộ gia đình", luật sư Hoàng Hà phân tích.

Cũng theo ông, với nhà ở xã hội cho thuê thì khác. Nếu căn nhà tiếp tục nằm trong quỹ nhà cho thuê được quản lý đúng mục đích, một gia đình có thể thuê trong một giai đoạn của cuộc đời rồi chuyển đi khi thu nhập tốt hơn hoặc thay đổi nơi làm việc. Căn nhà ấy sau đó lại có thể phục vụ một gia đình khác. Cùng một quỹ đất, cùng một khoản đầu tư và cùng một tài sản, Nhà nước có khả năng tạo ra lợi ích an sinh nối tiếp cho nhiều người trong thời gian dài.

Khả thi nếu xây dựng ở nơi có nhu cầu thật

Tuy nhiên, cũng có nhiều ý kiến đặt ra. Nếu nhà ở xã hội cho thuê có nhiều lợi ích như vậy vậy tại sao trước đây đã từng xảy ra tình trạng phần 20% bắt buộc để cho thuê không có người thuê và doanh nghiệp không mặn mà đầu tư?

Luật sư Trần Minh Cường (Đoàn luật sư TP.HCM) cho rằng, thực tế cho thấy thời gian qua, nhà ở cho thuê không được mặn mà bởi thời gian thu hồi vốn quá lâu, trong khi nhà để bán có thể giúp chủ đầu tư thu hồi vốn ngay sau khi dự án hoàn thành. Trong khi người thuê không mặn mà bởi nó ở xa nơi làm việc, thiếu các tiện ích tối thiểu như chợ, trường học và mức giá cho thuê khá cao so với thu nhập. Do vậy, họ sẵn sàng đi thuê phòng trọ với giá thấp hơn và tiện lợi hơn trong việc di chuyển, mua sắm.

Tuy nhiên, hiện nay, luật đã có nhiều ưu đãi. Luật Nhà ở quy định chủ đầu tư nhà ở xã hội được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, được hưởng ưu đãi về thuế, tín dụng và một số cơ chế hỗ trợ khác. Đối với dự án xây dựng nhà ở xã hội để cho thuê, pháp luật còn định hướng cho vay với lãi suất thấp hơn và thời gian vay dài hơn so với nhà để bán hoặc thuê mua.

Thế nhưng, những ưu đãi ấy đã đủ để một doanh nghiệp đứng trước hai phương án bán và cho thuê mà sẵn sàng chọn cho thuê hay chưa? Nếu câu trả lời vẫn là chưa thì việc nâng chỉ tiêu nhà cho thuê trên giấy sẽ rất khó tự chuyển thành nguồn cung ngoài thị trường. Vì vậy, muốn mô hình này khả thi, Nhà nước có lẽ phải tham gia sâu hơn vào phần vốn dài hạn và quỹ đất thay vì chỉ trông chờ vào doanh nghiệp tư nhân.

"Nhà ở xã hội cho thuê hoàn toàn khả thi nhưng phải được xây đúng nơi có nhu cầu thật, có đầy đủ các tiện ích, giá thuê hợp lý và chủ đầu tư phải nhìn thấy một dòng tiền đủ ổn định để duy trì dự án trong nhiều năm. Thiếu một trong các điều kiện ấy thì mô hình sẽ khó bền vững. Mục tiêu không nên là biến càng nhiều căn hộ để bán thành căn hộ cho thuê càng tốt. Mục tiêu đúng hơn phải là xây dựng một thị trường trong đó người cần sở hữu có cơ hội mua, người chưa cần hoặc chưa đủ khả năng sở hữu có một lựa chọn thuê tử tế, còn nguồn lực hỗ trợ của Nhà nước được sử dụng đúng đối tượng và có khả năng phục vụ lâu dài", luật sư Trần Minh Cường hiến kế.

Chính phủ đang yêu cầu Bộ Xây dựng nghiên cứu tăng chỉ tiêu nhà ở xã hội cho thuê, thuê mua, đồng thời giảm tỷ trọng nhà ở xã hội dành để bán. Định hướng này cho thấy nhà ở xã hội cho thuê được xem như một trụ cột quan trọng, bên cạnh mục tiêu giúp người thu nhập thấp tạo lập tài sản ổn định. Theo thông tin từ báo Thanh Niên, thay đổi chính sách xuất hiện sau những bất cập trong quá trình thực hiện quy định về nhà ở xã hội cho thuê. Trước đây, luật Nhà ở năm 2014 yêu cầu các dự án nhà ở xã hội không thuộc khu vực quy hoạch riêng cho thuê phải dành tối thiểu 20% diện tích để cho thuê. Tuy nhiên, luật Nhà ở năm 2023 không còn giữ quy định này, sau khi Bộ Xây dựng lý giải rằng một số căn hộ cho thuê bị bỏ trống. Tình trạng đó khiến doanh nghiệp khó thu hồi vốn, qua đó làm giảm sức hấp dẫn của việc đầu tư vào loại hình nhà ở xã hội cho thuê. Việc Chính phủ yêu cầu nghiên cứu tăng nhà ở cho thuê, thuê mua phản ánh cách tiếp cận mới, chú trọng nhu cầu ở thực tế thay vì chỉ nhu cầu sở hữu. Nhà ở xã hội để bán vẫn cần thiết, nhưng chính sách được định hướng cân bằng hơn, để người dân có thêm lựa chọn phù hợp với hoàn cảnh kinh tế. Luật sư Hoàng Hà thuộc Đoàn luật sư TP.HCM cho rằng nhu cầu có chỗ ở và nhu cầu sở hữu một căn nhà không phải lúc nào cũng trùng khớp. Một công nhân 25 tuổi từ tỉnh khác đến TP.HCM làm việc có thể cần nơi ở an toàn, ổn định, gần chỗ làm, nhưng chưa chắc muốn vay tiền mua nhà suốt 15 hoặc 20 năm. Tương tự, các cặp vợ chồng trẻ mới đi làm thường chưa tích lũy đủ khoản tiền ban đầu, trong khi công việc hoặc nơi làm việc của họ có thể thay đổi. Với lao động trẻ, lao động nhập cư tại đô thị lớn và các khu công nghiệp, khả năng thuê nhà linh hoạt đôi khi thiết thực hơn việc lập tức sở hữu tài sản. Nhà ở xã hội cho thuê giúp người dân không phải huy động khoản tiền lớn từ đầu, cũng không phải gánh khoản vay dài hạn chỉ để giải quyết chỗ ở. Người thuê có thể chuyển nơi ở theo công việc, quy mô gia đình hoặc mức thu nhập, thay vì bị ràng buộc lâu dài với một địa điểm cố định. Lợi ích của mô hình này không chỉ thuộc về người thuê, bởi Nhà nước cũng có thể sử dụng nguồn lực hỗ trợ hiệu quả và tạo tác động an sinh rộng hơn. Một căn nhà xã hội được bán thường trực tiếp hỗ trợ một hộ gia đình, dù việc giúp họ tạo lập tài sản và ổn định cuộc sống vẫn là mục tiêu chính đáng. Theo luật sư Hoàng Hà, pháp luật hiện hành hạn chế việc bán lại trong năm năm đầu, sau đó người mua có thể bán theo cơ chế thị trường nếu đã thanh toán đủ tiền và được cấp sổ hồng. Trong khi đó, nếu được quản lý đúng mục đích, một căn nhà xã hội cho thuê có thể lần lượt phục vụ nhiều gia đình ở những giai đoạn khác nhau. Một gia đình có thể thuê nhà khi thu nhập còn thấp, sau đó chuyển đi khi điều kiện tốt hơn, để căn hộ tiếp tục trở thành chỗ ở cho người khác. Cùng một quỹ đất, khoản đầu tư và tài sản, mô hình cho thuê có khả năng tạo lợi ích an sinh nối tiếp trong thời gian dài hơn. Dù vậy, các chuyên gia cảnh báo chính sách sẽ khó thành công nếu nhà ở cho thuê nằm xa nơi làm việc, thiếu tiện ích cơ bản hoặc có mức giá vượt khả năng chi trả. Luật sư Trần Minh Cường thuộc Đoàn luật sư TP.HCM nhận định doanh nghiệp trước đây không mặn mà vì thời gian thu hồi vốn từ nhà cho thuê thường kéo dài. Ngược lại, nhà để bán giúp chủ đầu tư thu hồi vốn nhanh hơn sau khi dự án hoàn thành, tạo động lực tài chính rõ ràng hơn trong quá trình triển khai. Về phía người dân, nhiều người từng không chọn thuê nhà xã hội vì vị trí bất tiện, thiếu chợ, trường học, dịch vụ thiết yếu, trong khi giá thuê vẫn khá cao so với thu nhập.

Xem thêm tại Thanh Niên