Nghị định 339/2026/NĐ-CP của Chính phủ, có hiệu lực từ ngày 26/8, quy định phạt 100-130 triệu đồng đối với hành vi sử dụng căn hộ chung cư vào mục đích không phải để ở, trừ trường hợp cho thuê để ở theo quy định của pháp luật về nhà ở.
Quy định này khiến hoạt động cho thuê căn hộ ngắn ngày trên các nền tảng trực tuyến như Airbnb được quan tâm, nhất là với những chủ căn hộ khai thác theo hình thức lưu trú du lịch.
Nhiều người băn khoăn sau ngày 26/8, nếu có căn hộ cho thuê theo ngày sẽ bị phạt tới 130 triệu đồng?
Trao đổi với phóng viên Dân trí, Luật sư Nguyễn Hồng Thảo (Đoàn Luật sư TPHCM) thông tin việc cho thuê căn hộ theo ngày, đêm trên Airbnb không đồng nghĩa với việc sử dụng căn hộ sai mục đích. Điều quan trọng là phải xác định bản chất của hoạt động cho thuê: căn hộ được sử dụng để ở hay được vận hành như một cơ sở cung cấp dịch vụ lưu trú.
Cho thuê để ở khác với kinh doanh lưu trú
Theo luật sư, nếu chủ sở hữu cho một người thuê căn hộ để ở, người thuê tự sinh hoạt và quản lý căn hộ trong thời gian thuê thì về bản chất đây là hoạt động cho thuê để ở, dù thời hạn thuê có thể tương đối ngắn.
' %2F%3E%3C%2Fsvg%3E)
Một khu chung cư tại TPHCM (Ảnh: Lê Tỉnh).
Trong khi đó, nếu căn hộ được khai thác theo mô hình nhận khách liên tục theo ngày, đêm, tính tiền theo đêm, có đặt phòng, check-in, check-out, thay đổi khách thường xuyên và cung cấp các dịch vụ phục vụ khách lưu trú thì hoạt động này có dấu hiệu của kinh doanh dịch vụ lưu trú.
Khi đó, việc khai thác căn hộ không còn đơn thuần là quan hệ cho thuê nhà ở mà phải tuân thủ các quy định liên quan đến hoạt động kinh doanh lưu trú.
Do vậy, thời hạn thuê theo ngày hay theo đêm chỉ là một trong những yếu tố để xem xét, không phải tiêu chí duy nhất để xác định căn hộ có bị sử dụng sai mục đích hay không.
Airbnb cũng chỉ là nền tảng kết nối giao dịch, không quyết định bản chất pháp lý của hoạt động. Cơ quan quản lý cần xem xét mục đích sử dụng thực tế, cách thức vận hành, thời gian lưu trú, tần suất thay đổi khách và các dịch vụ đi kèm.
Có thể hiểu đơn giản, cho thuê để ở là chủ căn hộ cung cấp chỗ ở cho người thuê để họ tự sinh hoạt trong thời gian thuê. Trong khi đó, kinh doanh lưu trú hướng đến việc cung cấp chỗ lưu trú tạm thời cho nhiều khách và được tổ chức, vận hành như một dịch vụ.
Vì vậy, không nên hiểu quy định mới theo hướng cứ đăng căn hộ trên Airbnb và cho thuê theo ngày, đêm là bị phạt 100-130 triệu đồng.
Theo chuyên gia, để đáp ứng quy định, chủ căn hộ cần kiểm tra hồ sơ thiết kế, công năng sử dụng được phê duyệt và các quy định quản lý nhà chung cư để xác định việc khai thác có phù hợp hay không.
Trường hợp thuộc diện được phép kinh doanh lưu trú, chủ căn hộ còn phải thực hiện các quy định liên quan đến phòng cháy, chữa cháy, an ninh trật tự, khai báo cư trú và nghĩa vụ thuế. Việc khai thác cũng phải phù hợp với nội quy, quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư và quyết định của hội nghị nhà chung cư.
Ngoài hành vi sử dụng căn hộ chung cư vào mục đích không phải để ở, trừ trường hợp cho thuê để ở theo quy định của pháp luật về nhà ở, Nghị định 339/2026/NĐ-CP còn quy định mức phạt 100-130 triệu đồng đối với một số hành vi khác.
Trong đó có hành vi cố ý gây thấm, dột căn hộ; sơn, trang trí mặt ngoài căn hộ không đúng thiết kế, kiến trúc; tự ý chuyển đổi công năng, mục đích sử dụng phần sở hữu chung.
Ngoài phạt tiền, người vi phạm còn có thể bị áp dụng các biện pháp khắc phục hậu quả như buộc khôi phục lại tình trạng ban đầu, trả lại diện tích chiếm dụng và chuyển căn hộ chung cư về đúng mục đích để ở.
Nghị định cũng quy định phạt 20-30 triệu đồng đối với hành vi không đóng kinh phí bảo trì phần sở hữu chung.
Mức phạt 60-80 triệu đồng được áp dụng với một số vi phạm như tự ý chia, tách căn hộ; lấn chiếm không gian, diện tích thuộc sở hữu chung; làm hư hại kết cấu chịu lực của tòa nhà; sử dụng phần diện tích, trang thiết bị thuộc sở hữu chung vào mục đích riêng.