Giá rao một đằng, giá khách trả một nẻo
Một căn nhà phố tại Khu đô thị Van Phuc City, phường Hiệp Bình, TPHCM được chủ nhà rao bán 36 tỷ đồng. Sau nhiều tháng chưa tìm được người mua, giá giảm xuống 34 tỷ đồng. Tuy nhiên, theo môi giới tên Nam, những khách hàng thực sự quan tâm chỉ chấp nhận mức giá khoảng 31-32 tỷ đồng.
“Khách có hỏi và đi xem nhưng khi thương lượng đều trả thấp hơn đáng kể so với giá chủ nhà mong muốn. Chủ nhà chưa chịu bán nên giao dịch chưa diễn ra”, anh Nam cho biết.
Tình trạng giá rao một đằng, giá khách trả một nẻo đang xuất hiện ở phân khúc nhà phố, biệt thự tại TPHCM. Khảo sát của PV VietNamNet tại nhiều khu vực cho thấy, nhiều chủ nhà đã điều chỉnh giá bán nhưng mức giảm chưa đủ để tạo ra giao dịch.
Theo các môi giới, người mua hiện không còn dễ dàng chấp nhận mức giá dựa trên kỳ vọng của người bán. Họ thường khảo sát nhiều sản phẩm, so sánh giá trong cùng khu vực và đặc biệt quan tâm đến khả năng thanh khoản hoặc khai thác cho thuê.
Với căn nhà 30 tỷ đồng, giảm 5% tương đương 1,5 tỷ đồng, còn giảm 10% là 3 tỷ đồng. Tuy nhiên, theo môi giới, một số khách hàng vẫn chỉ xuống tiền khi giá được điều chỉnh từ 20% trở lên so với mức giá ban đầu.
Ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Khu vực miền Nam Batdongsan, nhận định, giá nhà riêng, nhà phố đang chịu áp lực điều chỉnh khi thanh khoản và nhu cầu mua suy yếu.
Theo ông, người mua hiện có xu hướng kéo dài thời gian khảo sát, so sánh và thương lượng thay vì xuống tiền nhanh. Những sản phẩm có mức giá cao so với giá trị sử dụng, khả năng khai thác hoặc mặt bằng giá tương đồng sẽ tiếp tục chịu áp lực điều chỉnh để tiệm cận sức mua thực tế của thị trường.
Thực tế thị trường cho thấy không phải mức giảm nào cũng tạo ra thanh khoản. Theo khảo sát, những căn giảm dưới 5% thường mới giúp tăng lượng khách quan tâm, trong khi mức giảm 5-10% có thể khiến khách tích cực thương lượng hơn. Với những trường hợp giá được điều chỉnh khoảng 10-15%, khả năng chốt giao dịch được đánh giá tích cực hơn, dù đây cũng là mức khiến nhiều chủ nhà không muốn bán.
Chủ đầu tư tăng ưu đãi, người mua chưa vội xuống tiền
Ở thị trường sơ cấp, tức các sản phẩm được chủ đầu tư bán ra lần đầu, chính sách thanh toán đang được sử dụng như một công cụ để giảm áp lực tài chính cho khách hàng. Theo môi giới Nam, bên cạnh giá bán, người mua hiện quan tâm nhiều hơn đến số tiền thực tế phải thanh toán, tiến độ đóng tiền và chi phí vốn.
“Khách hàng bây giờ không chỉ hỏi căn nhà giá bao nhiêu mà quan tâm số tiền cuối cùng phải trả là bao nhiêu, dòng tiền thanh toán thế nào và sau này có dễ bán lại hay không”, anh Nam cho biết.
Ghi nhận trên thị trường, các dự án nhà phố sơ cấp tại TPHCM đang áp dụng nhiều phương án bán hàng khác nhau. Một số trường hợp có mức ưu đãi khoảng 3-4%, trong khi một số chương trình đặc biệt có thể lên tới 20-28%. Ngoài ra, chủ đầu tư còn kết hợp hỗ trợ lãi suất, giãn tiến độ thanh toán, ân hạn nợ gốc hoặc tặng voucher.
Đơn cử, Van Phuc City từng đưa ra mức tối đa 28%, trong khi Vinhomes Sài Gòn Park công bố mức chiết khấu tới 22,5% tùy sản phẩm và phương thức thanh toán. Ở nhóm thấp hơn, SOHO - The Global City áp dụng mức khoảng 3-9%, còn Essensia Broadway ghi nhận mức khoảng 4%, đi kèm các ưu đãi khác.
Tuy nhiên, các mức ưu đãi này không thể hiện hoàn toàn khả năng hấp thụ của thị trường. Người mua ngày càng có xu hướng quy đổi toàn bộ chính sách thành giá thực tế phải thanh toán, đồng thời cân nhắc dòng tiền và giá trị sử dụng trước khi quyết định.
Ông Võ Hồng Thắng, Phó Tổng giám đốc phụ trách DKRA Consulting kiêm Giám đốc Đầu tư DKRA Group, cho hay thị trường nhà phố, biệt thự tại TPHCM và các tỉnh, thành lân cận đang duy trì nguồn cung khá lớn nhưng sức hấp thụ vẫn ở mức thấp.
Trong tháng 8/2026, toàn thị trường TPHCM và vùng phụ cận ghi nhận khoảng 7.738 căn nguồn cung sơ cấp, giảm nhẹ 0,2% so với tháng trước, trong khi lượng tiêu thụ đạt 609 căn, tăng 4,4 lần. Dù lượng tiêu thụ tăng 4,4 lần so với tháng trước, tỷ lệ hấp thụ chỉ khoảng 8%, cho thấy thanh khoản chưa thực sự cải thiện tương xứng với quy mô nguồn cung.
Xét về phân bổ, nguồn cung tập trung chủ yếu tại TPHCM với 44%, tiếp đến là Đồng Nai 34% và Tây Ninh 22%. Mặt bằng giá sơ cấp vẫn ở mức cao, với khoảng giá rất rộng từ 2,9 tỷ đến 700 tỷ đồng/căn, giá trung bình khoảng 23,4 tỷ đồng/căn.
Theo ông Thắng, nguồn cung mới tiếp tục gặp khó do những vướng mắc trong quá trình chuẩn bị và triển khai dự án. Trong bối cảnh đó, việc linh hoạt về giá bán, tiến độ thanh toán và các điều kiện tài chính sẽ tiếp tục là yếu tố quan trọng để cải thiện thanh khoản trên thị trường.