Nhà ở xã hội tại xã Phúc Thịnh (Hà Nội). Ảnh: MarketTimes.
Tại họp báo Chính phủ thường kỳ tháng 10 vừa diễn ra, Thứ trưởng Bộ Xây dựng Lê Hồng Vinh thông tin về tiến độ phát triển nhà ở xã hội năm 2026 và hoàn thiện Luật Nhà ở, trình Quốc hội xem xét tại Kỳ họp thứ 2.
Một trong những nội dung đáng chú ý tại dự thảo Luật là quy định chặt chẽ các nguyên tắc xác định giá bán, giá thuê và giá thuê mua, đảm bảo tính đúng, tính đủ các chi phí hợp lý, hợp lệ, lợi nhuận định mức và không tính các khoản ưu đãi của Nhà nước.
Theo lãnh đại Bộ Xây dựng, quy định này nhằm bảo đảm mức giá phù hợp với khả năng chi trả của người thu nhập thấp.
“Dự thảo Luật cũng quy định cụ thể các điều kiện quản lý giao dịch như mỗi đối tượng chỉ được mua, thuê một căn nhà ở xã hội và quy định thời hạn hạn chế chuyển nhượng trong 5 năm đầu để ngăn ngừa đầu cơ, đảm bảo đúng mục đích an sinh xã hội”, ông Lê Hồng Vinh nói.
Đánh giá về đề xuất này, bà Phạm Thị Miền, chuyên gia bất động sản cho biết, đề án phát triển ít nhất 1 triệu căn nhà ở xã hội đây không đơn thuần là một chương trình phát triển nhà ở thông thường, mà còn là một chính sách an sinh giàu ý nghĩa, giúp ước mơ sở hữu một mái nhà của hàng triệu người yếu thế có thêm cơ hội trở thành hiện thực.
Dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi có quy định mới về việc hạn chế đối tượng nhận chuyển nhượng NOXH sau 05 năm, theo đó sau 05 năm nếu chủ nhà muốn chuyển nhượng NOXH chỉ có thể chuyển nhượng cho người thuộc đối tượng hưởng chính sách.
Theo bà Phạm Thị Miền, kiểm soát việc chuyển nhượng là cần thiết để bảo đảm nhà ở đến đúng đối tượng thụ hưởng, hạn chế tình trạng trục lợi, mua đi bán lại nhằm hưởng chênh lệch và giữ gìn ý nghĩa an sinh của chính sách.
Tuy nhiên, vị chuyên gia này cho rằng, nếu chỉ nhìn nhận vấn đề từ mục tiêu kiểm soát đầu cơ mà chưa tính đầy đủ đến hoàn cảnh thực tế của người mua, chúng ta có thể bỏ qua một khía cạnh rất quan trọng: Nhà ở xã hội là chính sách hỗ trợ người dân an cư, nhưng người thụ hưởng chính sách vẫn cần được bảo đảm quyền chủ động xử lý tài sản của mình khi hoàn cảnh sống thay đổi.
Đối với nhiều gia đình diện chính sách, căn nhà là tài sản giá trị nhất, tích góp từ toàn bộ khoản tiền dành dụm cả đời. Tuy nhiên, cuộc sống luôn tiềm ẩn những biến cố về sức khỏe, công việc hay nhu cầu gia đình khiến họ rơi vào hoàn cảnh cấp thiết, cần tiền xoay xở hoặc thay đổi chỗ ở. Khác với những người có điều kiện tài chính tốt, lựa chọn của các gia đình này rất hạn chế. Khi đó, quyền chuyển nhượng căn nhà chính là "lối thoát" quan trọng, giúp họ chủ động thích ứng và vượt qua khó khăn.
Trên thực tế, việc giới hạn đối tượng nhận chuyển nhượng có thể thu hẹp đáng kể tập khách hàng tiềm năng. Người bán không chỉ phải tìm được người có nhu cầu mua mà còn phải bảo đảm người đó đáp ứng đầy đủ các điều kiện thụ hưởng. Điều này có thể kéo dài thời gian giao dịch, làm tăng chi phí tìm kiếm và phát sinh những khó khăn trong quá trình xác minh, hoàn thiện thủ tục. Trong trường hợp người bán cần chuyển nhượng gấp vì lý do cá nhân, những hạn chế này thậm chí có thể khiến họ rơi vào thế bất lợi khi đàm phán giá bán.
Chưa kể, việc xác định người mua tiếp theo có đủ điều kiện hưởng chính sách hay không cũng đặt ra yêu cầu về cơ chế xác nhận, cơ quan có thẩm quyền và trình tự thực hiện.
Trong khi đó, chính sách nhà ở xã hội có thể tiếp tục được điều chỉnh theo từng giai đoạn để phù hợp với điều kiện kinh tế - xã hội và nhu cầu thực tế. Liệu sau 05 năm, các tiêu chí xác định đối tượng thụ hưởng có còn giữ nguyên? Nếu có sự thay đổi, việc xác định điều kiện của người nhận chuyển nhượng sẽ được thực hiện theo quy định tại thời điểm nào? Đây là những vấn đề cần được tính đến để bảo đảm tính ổn định và khả thi của chính sách.
Từ góc độ cá nhân, vị chuyên gia này cho rằng, sau 5 năm cho phép người mua được chuyển nhượng nhà ở xã hội theo nhu cầu, nhưng gắn quyền chuyển nhượng theo cơ chế thị trường với nghĩa vụ hoàn trả những ưu đãi, hỗ trợ trực tiếp mà người mua đã được hưởng từ Nhà nước.
Cụ thể, trường hợp người mua chuyển nhượng cho người khác không thuộc đối tượng được hưởng chính sách nhà ở xã hội, ngoài việc thực hiện các nghĩa vụ thuế, phí theo quy định, người chuyển nhượng sẽ phải hoàn trả phần ưu đãi hoặc hỗ trợ tài chính trực tiếp mà mình đã được hưởng khi mua nhà. Khoản hoàn trả này cần được xác định rõ về phạm vi, phương pháp tính và cách thức thực hiện, bảo đảm minh bạch, khả thi, tránh phát sinh thêm những thủ tục phức tạp hoặc nghĩa vụ tài chính không hợp lý.