Anh Phương, ngụ TPHCM, có thu nhập khoảng 30 triệu đồng/tháng và đang cân nhắc mua căn chung cư giá 3,5 tỷ đồng. Hiện anh có 1,75 tỷ đồng, tương đương 50% giá trị căn hộ và dự định vay phần còn lại.
Theo tính toán, số tiền phải trả ngân hàng có thể lên khoảng 25 triệu đồng/tháng. Để giảm áp lực, anh dự kiến mua căn 2 phòng ngủ rồi cho thuê một phòng với giá khoảng 6 triệu đồng/tháng.
Phương án khác là cho thuê toàn bộ căn hộ khoảng 12 triệu đồng/tháng, trong khi bản thân tiếp tục thuê nhà với giá 5 triệu đồng/tháng.
“Nếu cho thuê được cả căn, tôi có thể lấy tiền thuê bù một phần chi phí vay, còn mình vẫn ở thuê với mức thấp hơn. Nhưng tôi cũng lo những tháng không có khách thuê thì dòng tiền sẽ bị hụt”, anh nói.
Theo ghi nhận của phóng viên Dân trí, lãi suất huy động thực tế tại một số ngân hàng đã vượt 9%/năm, kéo lãi suất cho vay mua nhà lên khoảng 14-15%/năm. Mặt bằng lãi suất cao khiến nhiều người phải tính toán kỹ hơn giữa việc mua nhà ngay hay tiếp tục thuê để tích lũy thêm.
Vay bao nhiêu là vừa sức?
Theo bà Nguyễn Thị Hồng Vân, Trưởng phòng Quản lý gia sản, Công ty cổ phần Tư vấn đầu tư và Quản lý tài sản FIDT, với thu nhập 30 triệu đồng/tháng, việc phải trả ngân hàng 25 triệu đồng mỗi tháng là khá rủi ro.
Khi hơn 80% thu nhập dành cho trả nợ, người mua gần như không còn nhiều dư địa cho chi tiêu, tích lũy và xử lý các tình huống bất ngờ.
Nếu căn hộ đã bàn giao và có thể cho thuê ngay với giá 12 triệu đồng/tháng, tổng dòng tiền của anh Phương về lý thuyết đạt khoảng 42 triệu đồng/tháng, gồm tiền lương và tiền cho thuê.
Tuy nhiên, bà Vân cho rằng không nên tính toàn bộ tiền thuê vào khả năng trả nợ, bởi căn hộ có thể trống khách hoặc phát sinh chi phí sửa chữa, quản lý.
' %2F%3E%3C%2Fsvg%3E)
Một khu chung cư tại TPHCM (Ảnh: Lê Tỉnh).
Theo chuyên gia, tổng nghĩa vụ trả nợ gốc và lãi nên được giới hạn khoảng 50% tổng thu nhập. Với trường hợp này, mức trả nợ nên ở quanh 21 triệu đồng/tháng nếu tính cả dòng tiền từ căn hộ.
Từ ngưỡng đó, người mua có thể tính ngược lại khoản vay và thời hạn vay phù hợp, thay vì vay tối đa rồi mới tìm cách cân đối dòng tiền.
Bà Vân cũng không khuyến nghị sử dụng toàn bộ 1,75 tỷ đồng tiền mặt để thanh toán căn hộ. Sau khi mua nhà, người vay vẫn nên giữ quỹ dự phòng tương đương 3-6 tháng chi tiêu thiết yếu.
Trong trường hợp của anh Phương, có thể giữ lại hơn 200 triệu đồng cho quỹ này. Sau khi trừ khoản dự phòng, vốn tự có còn hơn 1,5 tỷ đồng, đồng nghĩa khoản vay có thể tăng lên khoảng 1,9-2 tỷ đồng.
Theo bà Vân, cần phân biệt giữa việc có tài sản và có thanh khoản. Một người sở hữu căn hộ trị giá 3,5 tỷ đồng nhưng gần như không còn tiền mặt vẫn có thể gặp khó nếu thu nhập bị gián đoạn trong vài tháng.
Việc giữ quỹ dự phòng vì vậy không nhằm tìm kiếm mức sinh lời cao hơn lãi suất khoản vay mà để bảo vệ khả năng thanh toán khi có biến cố.
Mua để ở hay tiếp tục thuê?
Với hai phương án khai thác căn hộ, bà Vân cho rằng cần tính cả chi phí chỗ ở của chính người mua.
Nếu anh Phương chuyển vào căn hộ mới và cho thuê một phòng, dòng tiền thu về khoảng 6 triệu đồng/tháng.
Nếu cho thuê toàn bộ căn hộ với giá 12 triệu đồng rồi tiếp tục thuê nhà với giá 5 triệu đồng/tháng, phần chênh lệch còn lại khoảng 7 triệu đồng.
Như vậy, hai phương án thực tế chỉ chênh khoảng 1 triệu đồng/tháng.
Nếu căn nhà đang thuê thuận tiện đi lại, gần nơi làm việc và phù hợp nhu cầu sinh hoạt, bà Vân nghiêng về phương án tiếp tục thuê và cho thuê toàn bộ căn hộ mới. Cách này vừa giữ được không gian riêng tư, vừa tạo dòng tiền tốt hơn một chút.
Ngược lại, nếu muốn sống tại căn hộ mới và không ngại chia sẻ không gian, phương án ở một phòng và cho thuê phòng còn lại vẫn có thể cân nhắc.
Theo chuyên gia, việc đã có 50% giá trị căn hộ không đồng nghĩa người mua nhất thiết phải xuống tiền ngay. Quyết định cần dựa trên mục tiêu sở hữu, khả năng chịu rủi ro và cấu trúc dòng tiền sau khi mua.
Trong bối cảnh lãi suất vay mua bất động sản tăng so với năm trước, người mua nên tập trung vào khả năng trả nợ thay vì cố dự đoán giá nhà đã chạm đáy hay chưa.
Nếu xác định căn hộ là tài sản nắm giữ dài hạn, khoản vay có thể được cấu trúc theo từng giai đoạn.
Chẳng hạn, nếu vay khoảng 2 tỷ đồng với lãi suất cố định 9,4%/năm trong 2 năm đầu và được ân hạn gốc, tiền lãi khoảng 15,7 triệu đồng/tháng. Nếu cho thuê căn hộ được 12 triệu đồng/tháng, dòng tiền này có thể bù phần lớn chi phí lãi vay.
Tuy nhiên, thời gian ân hạn gốc nên được tận dụng để tích lũy và giảm dư nợ.
Nếu duy trì mức tích lũy khoảng 25 triệu đồng/tháng, sau 2 năm anh Phương có thể có hơn 600 triệu đồng để trả trước một phần nợ gốc, tùy điều kiện phí trả nợ trước hạn.
Khi dư nợ giảm từ khoảng 2 tỷ đồng xuống còn 1,4 tỷ đồng, ngay cả trong kịch bản lãi suất thả nổi ở mức 13%/năm, tiền lãi hàng tháng khoảng 15 triệu đồng, thấp hơn ngưỡng 21 triệu đồng/tháng mà chuyên gia đưa ra.
Nếu tiếp tục duy trì kỷ luật tài chính và định kỳ trả trước một phần dư nợ, người vay có thể rút ngắn đáng kể thời gian vay so với kỳ hạn 15-20 năm ban đầu.
“Nếu thu nhập 30 triệu đồng/tháng nhưng phải trả nợ 25 triệu đồng thì không nên vay ở mức này. Ngược lại, nếu khoản vay được cấu trúc để nghĩa vụ trả nợ nằm trong ngưỡng an toàn, vẫn duy trì quỹ dự phòng và có kế hoạch giảm dư nợ rõ ràng, việc sử dụng đòn bẩy để sở hữu bất động sản có thể cân nhắc”, bà Vân nói.
Ở góc độ thị trường, ông Nguyễn Duy Thành, Phó Chủ tịch Hiệp hội Quản lý Vận hành Nhà Chung cư TPHCM (HCMO), cho rằng nếu lãi suất giảm và duy trì ổn định, đồng thời dòng vốn được phân bổ đúng đối tượng, người có nhu cầu ở thực sẽ có điều kiện tiếp cận nhà ở với chi phí hợp lý hơn.
Các dự án đủ pháp lý cũng có thêm điều kiện triển khai, qua đó cải thiện nguồn cung. Về dài hạn, việc định hướng tín dụng vào nhu cầu ở thực có thể giúp thị trường phát triển cân bằng hơn và hạn chế đầu cơ.