Thị trường bất động sản đang có xu hướng đáng chú ý. Chủ đầu tư đồng loạt tung ưu đãi từ lãi suất, chính sách thanh toán đến voucher (phiếu quà tặng); ngân hàng cũng tung ra nhiều gói vay ưu đãi mới nhằm khuyến khích người dân mua nhà.
Dù vậy, các báo cáo thống kê cho thấy nhu cầu vay mua nhà đang hạ nhiệt rõ rệt, nhiều người trẻ chọn đi thuê nhà trong bối cảnh lãi suất tăng cao.
Ngân hàng, chủ đầu tư bước vào cuộc đua hỗ trợ lãi suất
Vinhomes vừa gây chú ý khi công bố chính sách hỗ trợ lãi suất tối đa 5 năm, với mức từ 3% đến 9%/năm tùy phương án khách hàng lựa chọn. Các kỳ hạn hỗ trợ từ 18-60 tháng, tương ứng mức lãi suất từ 3% tới 9%/năm. Khoản vay được áp dụng tối đa 70% giá trị bất động sản theo phương án công bố.
Masterise cũng đưa ra phương án hỗ trợ người mua nhà vay ngân hàng, với chính sách miễn lãi 18-30 tháng, sau đó áp dụng mức lãi suất tối đa 7,5%/năm trong 2 năm tiếp theo.
Chủ đầu tư Nam Long có phương án “nhận nhà trước, thanh toán sau” tại dự án Izumi City, TP Đồng Nai, từ đầu quý III. Phương án này giúp người mua giảm áp lực phải thanh toán tới 95% giá trị sản phẩm trước khi nhận nhà như một số phương thức bán hàng thông thường…
Các ngân hàng cũng đồng loạt tung ưu đãi. Từ tháng 9, Vietcombank triển khai gói tín dụng quy mô 20.000 tỷ đồng, giảm tối đa 1%/năm so với khoản vay thông thường cho khách hàng mua nhà tại các dự án đã có giấy chứng nhận quyền sở hữu. BIDV cũng đang áp dụng gói vay ưu đãi "Ngôi nhà đầu tiên" với quy mô 30.000 tỷ đồng, lãi suất 9,5%/năm trong 12 tháng hoặc 10%/năm trong 18 tháng hoặc 10,5%/năm trong 24 tháng với thời hạn vay tới 30 năm.
Ở khối tư nhân, TPBank triển khai chính sách ưu đãi cho các khoản vay mua bất động sản và vay tiêu dùng có tài sản bảo đảm, mức giảm biên độ lãi suất tối đa 1,2% so với mức hiện hành. VIB áp dụng lãi suất cố định 11,5%/năm trong 5 năm (60 tháng) cho khách hàng vay mua, xây dựng, sửa chữa, bù đắp tiền mua hoặc tái tài trợ bất động sản. Nam A Bank cũng điều chỉnh giảm biểu lãi suất niêm yết tối đa 0,5%/năm cho doanh nghiệp và 0,5-0,7%/năm cho khách hàng cá nhân...
Không chỉ cạnh tranh bằng mức lãi suất ưu đãi trong thời gian ngắn, các ngân hàng còn đang chuyển hướng sang những chính sách mang lại lợi ích lâu dài hơn cho người vay như kéo dài kỳ hạn cố định lãi suất, kéo dài thời gian vay.
Giao dịch ngân hàng (Ảnh: Mạnh Quân)
Lãi thả nổi 16-17%/năm: Áp lực cho người vay, rào cản tới thị trường địa ốc
Bất chấp loạt ưu đãi từ chủ đầu tư, ngân hàng thương mại để kích cầu, lãi suất thả nổi sau ưu đãi có thể lên đến 16-17%/năm, vẫn là rào cản tâm lý với người vay mua nhà.
Báo cáo triển vọng ngành bất động sản nhà ở nửa cuối năm của VIS Rating chỉ ra giao dịch nhà ở toàn quốc trong 6 tháng đầu năm đã giảm 36% so với cùng kỳ. Nguồn cung căn hộ mới tại Hà Nội và TPHCM đã tăng 33% trong nửa đầu năm, còn tỷ lệ hấp thụ nguồn cung mở bán mới giảm từ 95% năm 2025 xuống 73% trong quý II.
Còn theo khảo sát từ Nhà tốt, trong bối cảnh lãi suất cao, thuê nhà đang trở thành lựa chọn hợp lý hơn về tài chính cho nhiều người, đặc biệt là người trẻ. Nhu cầu mua nhà đã và đang giảm đi từ lúc mặt bằng lãi suất 13-15%/năm.
“Lãi suất tăng cao khiến khoảng cách giữa chi phí mua và chi phí thuê nhà đang giãn ra đáng kể. Với cùng một căn hộ 2 phòng ngủ khoảng 65m2 tại TPHCM, giá chào thuê trung bình trong quý II là 10 triệu đồng/tháng, trong khi tiền trả góp nếu mua căn tương đương rơi vào khoảng 29-33 triệu đồng/tháng, gấp khoảng 3 lần tiền thuê. Chưa kể, giá thuê căn hộ tại TPHCM chỉ tăng 11% so với cùng kỳ năm trước, chậm hơn nhiều so với tốc độ tăng giá mua là 17%”, đại diện Nhà tốt nêu.
Trong khi lãi ưu đãi chỉ kéo dài trong khoảng thời gian ngắn, từ 6 tháng cho đến tối đa 2 năm, thì lãi suất thả nổi là con số mà người đi vay cần chú trọng hơn và cần có bài toán dòng tiền dài hạn.
Chị Hoàng Trinh (phường Phước Long B, TPHCM) chia sẻ dù đang trong thời gian hưởng ưu đãi lãi suất, song chị đã bắt đầu lên bài toán tài chính cho giai đoạn thả nổi.
"Lãi thả nổi hiện nay rất cao, khoản vay của tôi sau thả nổi dự kiến không dưới 13-14%/năm. Ước tính sau khi hết ưu đãi, tiền gốc và lãi hàng tháng tôi cần trả lên đến 20 triệu đồng", chị Trinh nói.
Chị Hoàng Trinh cho hay đang cố gắng tích lũy thu nhập, xoay xở mượn người thân để có một khoản tiền kha khá, trả bớt nợ gốc cuối năm nay (chị vay 1,5 tỷ đồng) để giảm áp lực lãi thời gian tới.
Trao đổi với phóng viên Dân trí, ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc Bộ phận Nhà ở, CBRE Việt Nam, đồng ý rằng với người mua nhà để ở thực, những nhịp điều chỉnh giá cục bộ cùng ưu đãi hiện đang là cơ hội để sàng lọc, lựa chọn tài sản phù hợp. Tuy nhiên, ông cảnh báo người mua cần nhìn vào giá trị thực của căn nhà và khả năng tài chính dài hạn, thay vì chỉ bị thu hút bởi các gói ưu đãi.
Lãnh đạo một đơn vị môi giới bất động sản tại Việt Nam cũng lưu ý người mua cần tính toán cả giai đoạn sau ưu đãi, tránh để khoản vay trở thành áp lực quá lớn khi lãi suất quay về mặt bằng thị trường.
“Người mua không nên chỉ hỏi mỗi tháng hiện nay phải trả bao nhiêu mà cần tính trước nếu lãi suất lên 14-16%/năm thì gia đình có còn trả nổi hay không. Khoản vay chỉ thực sự phù hợp khi người mua vẫn có thể trả nợ sau khi ưu đãi kết thúc mà không phải cắt giảm quá sâu các chi tiêu thiết yếu”, người này chia sẻ.
Một chung cư ở TPHCM (Ảnh: Lê Tỉnh).
Người vay mua nhà cần chú ý gì?
Một bài toán tối ưu khi vay mua nhà, theo ông Kiệt, đầu tiên người mua cần quy đổi toàn bộ ưu đãi, chiết khấu và chính sách hỗ trợ lãi suất về một mặt bằng giá tiền mặt duy nhất để so sánh chính xác giữa các dự án. Tiếp theo, phải thẩm định kỹ pháp lý và năng lực chủ đầu tư, kiểm tra giấy phép xây dựng, điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai và cam kết tiến độ bàn giao, tuyệt đối không vì chiết khấu sâu mà đánh đổi rủi ro pháp lý.
Người mua cũng cần khảo sát thực tế giá cho thuê khu vực xung quanh cũng như mức phí dịch vụ quản lý tòa nhà để đảm bảo tính khai thác và chi phí sử dụng lâu dài ở mức hợp lý. Cuối cùng, phải ưu tiên an toàn tài chính cá nhân bằng cách tối đa hóa tỷ lệ vốn tự có tối thiểu từ 50-60%, hạn chế lạm dụng đòn bẩy tài chính trong bối cảnh lãi suất biến động.
Lấy ví dụ, một gia đình mua căn hộ 5 tỷ đồng, có 2,5 tỷ đồng vốn tự có và vay ngân hàng 2,5 tỷ đồng trong 20 năm. Trong thời gian được ưu đãi, áp lực trả nợ có thể khá nhẹ. Tuy nhiên, khi chuyển sang lãi suất thả nổi 14-16%/năm, khoản thanh toán có thể lên khoảng 37-40 triệu đồng/tháng.
Với gia đình có thu nhập 40-50 triệu đồng/tháng, khoản vay 2,5 tỷ đồng như trên tạo áp lực rất lớn, khi tiền trả ngân hàng có thể chiếm 75-100% thu nhập. Nếu giảm khoản vay xuống khoảng 1,5 tỷ đồng, số tiền phải trả ở cùng mặt bằng lãi suất khoảng 22-24 triệu đồng/tháng. Khi đó, gia đình vẫn còn khoảng 16-28 triệu đồng mỗi tháng cho sinh hoạt và các khoản phát sinh.
Dưới góc nhìn người trong cuộc, một chủ đầu tư dự án cho rằng người mua không nên dùng toàn bộ tiền tích lũy để trả trước mà cần giữ lại một khoản dự phòng. Với khoản vay dài hạn, quỹ dự phòng giúp gia đình duy trì khả năng trả nợ nếu thu nhập giảm hoặc phát sinh các khoản chi lớn.
Đặc biệt, trước khi hết thời gian ưu đãi khoảng 3-6 tháng, người vay nên kiểm tra lại mức lãi suất sẽ áp dụng, số tiền phải trả hàng tháng và khả năng cân đối thu nhập. Nếu có tiền nhàn rỗi, có thể cân nhắc trả bớt một phần gốc sau khi kiểm tra điều kiện và phí trả nợ trước hạn. Người vay cũng nên chủ động tìm hiểu các phương án vay khác nếu chi phí thấp hơn.