Giá nhà vượt khả năng chi trả đang là bài toán lớn với người lao động, đặc biệt là người trẻ. Để sở hữu một căn nhà, nhiều người phải mất hàng chục năm tích lũy, trong khi giá bất động sản vẫn tăng, khiến khoảng cách giữa thu nhập và giá nhà ngày càng xa. Trong khi đó, lượng bất động sản tồn kho có xu hướng tăng.
Đây là một trong những vấn đề được Phó Thủ tướng Thường trực Phạm Gia Túc, Trưởng Ban Chỉ đạo Trung ương về chính sách nhà ở và thị trường bất động sản, nhấn mạnh tại cuộc họp sáng 13/10.
Dành dụm hơn 30 năm cũng khó mua được nhà
Anh Xuân Khánh, nhân viên văn phòng tại TPHCM, cho biết sau gần 10 năm làm việc tại đây, vợ chồng anh đã dành dụm được khoảng 1,5 tỷ đồng. Anh từng nghĩ với số tiền này, việc mua một căn hộ mới ở vùng ven TPHCM, có diện tích rộng rãi, sẽ dễ dàng hơn. Tuy nhiên, thực tế anh vẫn phải vay thêm khoảng 40% giá trị căn hộ mới có thể mua được nhà. Nếu chọn chung cư cũ ở khu vực gần trung tâm, tỷ lệ vay có thể lên tới 50-60%, với thời hạn 20 năm.
Khoản vay lớn, lãi suất neo cao và thời gian trả nợ kéo dài khiến anh cân nhắc, đến nay vẫn chọn thuê nhà thay vì mua. Anh tính toán, nếu tính cả thời gian tích lũy và trả hết khoản vay, tổng thời gian để sở hữu hoàn toàn căn hộ có thể kéo dài hơn 30 năm.
“Trước áp lực đó, tôi đã phải nhiều lần gác lại kế hoạch mua nhà. Nhưng càng chần chừ thì giá nhà lại càng tăng. Điều này khiến giấc mơ sở hữu nhà ngày càng khó thành hiện thực, trừ khi có sự hỗ trợ thêm từ phía gia đình”, anh Xuân Khánh nói.
' %2F%3E%3C%2Fsvg%3E)
Chung cư The Rivana tại phường Lái Thiêu, TPHCM hiện có giá hơn 3 tỷ đồng/căn 2 phòng ngủ, tăng hơn 37% chỉ trong vòng 2 năm (Ảnh: Lê Tỉnh).
Một phép tính đơn giản cho thấy bài toán này khó đến mức nào. Giả sử người trẻ có thu nhập trung bình 25 triệu đồng/tháng và dành 10 triệu đồng mỗi tháng để tiết kiệm, tương đương 120 triệu đồng/năm. Với căn chung cư giá 4 tỷ đồng, người này cần khoảng 33 năm để tích lũy đủ tiền mua nhà.
Nhưng giá nhà thực tế không đứng yên. Nếu tăng bình quân 3% mỗi năm, căn nhà 4 tỷ đồng sẽ có giá khoảng 10,6 tỷ đồng sau 33 năm, trong khi người mua vẫn chỉ tích lũy được khoảng 4 tỷ đồng nếu mức tiết kiệm không thay đổi. Khi giá nhà tăng nhanh hơn khả năng tích lũy, thời gian chờ mua nhà sẽ tiếp tục kéo dài.
Trong trường hợp phải vay 30-70% giá trị căn nhà, người mua còn phải cân đối tiền trả nợ, lãi vay và chi phí sinh hoạt. Với lãi suất cho vay mua nhà ở mức 14-16%, áp lực tài chính càng lớn, khiến nhiều người thận trọng hơn khi quyết định xuống tiền.
Giá bất động sản tăng mạnh
Theo báo cáo thị trường bất động sản quý III của Avison Young, quỹ đất khan hiếm và chi phí đầu vào cao tiếp tục đẩy giá nhà tại TPHCM lên cao, thu hẹp nguồn cung vừa túi tiền. Một dự án chung cư hạng sang tại khu Tây có giá 4.500-4.800 USD/m2, tương đương 116-124 triệu đồng/m2. Tại khu vực trung tâm, một số dự án có giá lên tới 1 tỷ đồng/m2, trong khi các dự án mới lân cận cũng ở mức 300-350 triệu đồng/m2.
Ở vùng ven như phường Bình Dương, Lái Thiêu, giá căn hộ sơ cấp phổ biến 55-60 triệu đồng/m2, có nơi 70 triệu đồng/m2, tương đương khoảng 3 tỷ đồng/căn trở lên.
Giá chung cư Imperia An Phú (phường Bình Trưng, TPHCM) tăng hơn 70% trong 5 năm qua, hiện căn 2 phòng ngủ có giá trên 8 tỷ đồng (Ảnh: Lê Tỉnh).
Mặt bằng giá sơ cấp cao cũng kéo giá thứ cấp tăng theo. So với 4-5 năm trước, nhiều dự án căn hộ tại TPHCM đã tăng khoảng 2 lần, thậm chí gần 3 lần. Estella Heights (phường An Phú) từ 60-70 triệu đồng/m2 năm 2021 lên 131-171 triệu đồng/m2; The Nassim (phường An Khánh) từ 80-110 triệu đồng/m2 lên 143-208 triệu đồng/m2; Gateway Thảo Điền (phường An Khánh) từ 70-90 triệu đồng/m2 lên 133-205 triệu đồng/m2. Ngay cả một số chung cư 40-50 năm tuổi cũng được rao 70-100 triệu đồng/m2, khiến căn hộ 40-50m2 có giá khoảng 4-5 tỷ đồng.
Trao đổi với phóng viên Dân trí, ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc Bộ phận Nhà ở, CBRE Việt Nam, cho biết tỷ lệ giá nhà trên thu nhập tại TPHCM hiện tương đương 23-25 năm thu nhập bình quân hộ gia đình, thậm chí 25-30 năm thu nhập cá nhân tùy phân khúc, trong khi mức hợp lý theo tiêu chuẩn quốc tế chỉ 4-6 năm. Với người vay 50-70% giá trị căn hộ, tỷ lệ nghĩa vụ trả nợ đã vượt 50-60% thu nhập.
“Trong bối cảnh lãi suất cho vay mua nhà nhích tăng, việc duy trì dòng tiền trả nợ trở thành áp lực lớn, buộc thị trường phải chấp nhận sự chững lại về giao dịch”, ông Kiệt nói.
Ông Nguyễn Đỗ Dũng, Tổng giám đốc EnCity, cho biết tỷ lệ giá nhà trên thu nhập hộ gia đình tại TPHCM đã hơn 30 lần, trong khi ngưỡng lành mạnh ở các nước phát triển thường dưới 4 lần, Singapore khoảng 4-5 lần. Theo ông, giá nhà cao không chỉ gây khó khăn cho người dân mà còn ảnh hưởng đến năng suất đô thị. “Đây cũng là nguyên nhân khiến lợi thế về năng suất của các đô thị lớn có nguy cơ bị thu hẹp”, ông nói.
Về diễn biến thị trường, ông Kiệt cho rằng thị trường căn hộ TPHCM chưa bước vào suy thoái mà đang điều chỉnh thanh khoản và tái cân bằng sau giai đoạn giá tăng nhanh, trong khi chi phí vốn cao và tín dụng được kiểm soát chặt hơn. Trong 6-12 tháng tới, giá niêm yết sơ cấp khó giảm 5-10% trên diện rộng, nhưng giá thực tế có thể được điều chỉnh qua chiết khấu, ưu đãi và hỗ trợ lãi suất. Ở thị trường thứ cấp, các dự án thanh khoản thấp có thể giảm 5-8% trong những giao dịch cần bán nhanh, tạo cơ hội cho người mua có sẵn tiền mặt.
Công ty chứng khoán MB (MBS) cũng nhận định thị trường đang bước vào chu kỳ điều chỉnh sau giai đoạn tăng trưởng mạnh 2024-2025. Lãi suất huy động 12 tháng tăng lên 7,5-9%, trong khi nguồn cung dồi dào và lãi suất neo cao có thể khiến thị trường tiếp tục điều chỉnh trong các quý tới.
Cục Thống kê (Bộ Tài chính) cho biết, thu nhập bình quân của người lao động quý III đạt 9,2 triệu đồng/tháng, cao hơn 215,5 nghìn đồng so với quý II và cao hơn 823,8 nghìn đồng, tương ứng tăng 9,9%, so với cùng kỳ năm 2025.