Luật Phát triển đô thị mở thêm cơ chế phát triển TOD, phát triển các quỹ đất quanh ga metro ở TP.HCM - Ảnh: CHÂU TUẤN
Tại kỳ họp HĐND TP.HCM mới đây, Chủ tịch UBND TP.HCM Nguyễn Văn Được yêu cầu các sở, ban, ngành, đơn vị tập trung xử lý những vướng mắc về TOD, không gian ngầm, đất đai và hạ tầng.
Đây là lúc các khu vực quanh nhà ga metro được đẩy nhanh việc xác định ranh giới, lập quy hoạch để có thể khai thác quỹ đất gắn với các tuyến đường sắt.
Xây nhà cao hơn, bớt chỗ để xe
Theo Sở Quy hoạch - Kiến trúc TP.HCM, quy hoạch TOD quanh các nhà ga đang được làm đồng loạt trên nhiều tuyến đường sắt. Trong đó, tuyến metro số 2 (Bến Thành - Tham Lương) đang đi trước.
Tuyến này đã xác định ranh giới 5 khu vực TOD gồm 10 nhà ga và depot Tham Lương trên tổng diện tích khoảng 940ha. Cơ quan chuyên môn đang hoàn thiện hồ sơ để trình duyệt đồ án quy hoạch trong tháng 12.
Tại khu vực tổ hợp ga Thủ Thiêm (phường An Khánh và phường Bình Trưng), ranh giới cũng đã được xác định, dự kiến duyệt quy hoạch trong vài tháng tới.
Với tuyến metro số 1 (Bến Thành - Suối Tiên), thành phố đang lấy ý kiến người dân về ranh giới, dự kiến duyệt đồ án trong nửa đầu năm 2027.
Một số tuyến đường sắt khác cũng đang được chuẩn bị quy hoạch TOD. Tuyến đường sắt tốc độ cao Bến Thành - Cần Giờ dự kiến hoàn tất quy hoạch TOD trong năm 2027. Các tuyến Thủ Thiêm - Long Thành, metro số 4, metro số 6, Suối Tiên - Thành phố mới Bình Dương và tuyến đi Thủ Dầu Một sẽ rà soát ranh giới trong cuối năm 2026, cùng với quá trình chốt hướng tuyến đường sắt.
Theo dự thảo nghị quyết đã được HĐND TP.HCM thông qua chủ trương, không gian quanh nhà ga sẽ tập trung nhà ở, trung tâm thương mại, dịch vụ, văn phòng. Đường đi bộ và đường xe đạp được ưu tiên để người dân đi lại an toàn.
Quỹ đất quanh ga cũng sẽ được khai thác với các chỉ tiêu xây dựng cao hơn. Hệ số sử dụng đất đối với các khu hỗn hợp, thương mại và nhà ở quanh ga được tăng tối đa 1,5 lần so với quy chuẩn quốc gia. Tại nhà ga và depot, cho phép xây công trình hỗn hợp, hạ tầng xã hội và tính tương đương diện tích đất.
Cùng với việc tăng chỉ tiêu xây dựng, diện tích bãi đỗ xe quanh ga TOD được phép giảm 50% so với mức bình thường. Phần đất dành cho hạ tầng xã hội cũng được giảm một nửa nhưng phải tính toán bù đắp ở các khu vực khác dọc tuyến đường sắt.
Cây xanh trên mái nhà hoặc dọc hành lang đường sắt được cộng vào chỉ tiêu đất cây xanh chung, giúp tăng diện tích cây xanh được tính trong khu vực TOD.
Ga Bến Thành (hiện đang khai thác tuyến metro số 1), trong tương lai sẽ kết nối thêm nhiều tuyến metro khác - Ảnh: CHÂU TUẤN
Tách dự án bồi thường, tự tạo quỹ đất sạch
Sở Xây dựng TP.HCM cho biết để có quỹ đất quanh các nhà ga, khâu bồi thường, thu hồi đất là một phần quan trọng. Luật Phát triển đô thị mở cơ chế để TP.HCM chủ động thực hiện phần việc này, thay vì phải gắn hoàn toàn với dự án xây dựng công trình chính.
Ông Huỳnh Phạm Tuấn Anh, Phó giám đốc Sở Quy hoạch - Kiến trúc TP.HCM
Quy hoạch TOD ở TP.HCM ưu tiên không gian cho người đi bộ và khuyến khích đi xe công cộng. Việc phân cấp rà soát quy hoạch chi tiết cho xã, phường cũng để đón đầu mạng lưới metro hoàn thiện giai đoạn 2030-2035
Theo điều 13 của luật, thành phố được dùng ngân sách địa phương để thực hiện các dự án bồi thường, thu hồi đất độc lập với dự án xây dựng công trình chính.
Khi quỹ đất sạch được tạo lập, thành phố có thể tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất. Nguồn thu từ đấu giá đất được sử dụng để đầu tư hạ tầng giao thông, đường sắt theo quy định.
Cùng với việc chủ động tạo quỹ đất, HĐND TP.HCM được quyết định một số chỉ tiêu sử dụng đất và thông số kỹ thuật khác với quy chuẩn chung để khai thác không gian ngầm, không gian tầm thấp quanh các nhà ga.
Việc tăng chỉ tiêu xây dựng cũng đi kèm yêu cầu không làm quá tải hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội hiện hữu. Quỹ đất mặt đất phải được ưu tiên cho không gian công cộng, bãi cỏ và cây xanh phục vụ cộng đồng.
Thêm nguồn thu từ TOD
Luật Phát triển đô thị cho phép TP.HCM khai thác thương mại không gian ngầm, tầm thấp và tầm cao tại nhà ga, depot. Theo điều 17, UBND TP.HCM được thành lập doanh nghiệp đường sắt 100% vốn nhà nước để khai thác các không gian này.
Theo điều 33, ngân sách thành phố được giữ lại toàn bộ nguồn thu từ khai thác quỹ đất TOD để ưu tiên đầu tư tuyến đường sắt và hạ tầng giao thông...
TP.HCM quy hoạch TOD trong phạm vi tối đa 1.000m quanh nhà gaTại kỳ họp thứ năm ngày 22-9, HĐND TP.HCM thông qua chủ trương ban hành nghị quyết quy định việc quy hoạch khu vực TOD, phương án tuyến đường sắt địa phương và các chỉ tiêu phát triển đô thị.