Hiện nay người dân sử dụng đất có nguồn gốc do ông cha để lại chiếm tỷ lệ lớn tại nhiều địa phương. Tuy nhiên, đến nay vẫn còn không ít hộ gia đình chưa được cấp sổ đỏ do không còn lưu giữ giấy tờ về quyền sử dụng đất.
Từ thực tế này, bạn đọc đặt câu hỏi vậy đất do ông cha để lại không có giấy tờ cần đáp ứng những điều kiện gì để được cấp sổ đỏ?
Trao đổi về vấn đề trên, luật sư Quách Thành Lực, Giám đốc Công ty Luật Pháp Trị (Đoàn Luật sư TP Hà Nội), cho biết pháp luật đất đai hiện hành không có khái niệm "đất cha ông để lại". Trên thực tế, cách gọi này thường được người dân dùng để chỉ những thửa đất được truyền qua nhiều thế hệ trong gia đình, có thể là đất có nguồn gốc thừa kế nhưng chưa được cấp sổ đỏ.
Theo luật sư, trên thực tế một thửa đất có thể tồn tại nhiều loại giấy tờ liên quan. Tuy nhiên, chỉ những giấy tờ được liệt kê cụ thể tại Điều 137 Luật Đất đai mới được xem xét thuộc trường hợp đất có giấy tờ.
' %2F%3E%3C%2Fsvg%3E)
Nhiều người dân băn khoăn đất đai do ông cha để lại khi nào được cấp sổ đỏ? (Ảnh minh họa: Sơn Nguyễn).
Theo luật sư, nhiều trường hợp người dân đang lưu giữ biên lai, phiếu thu hoặc giấy tờ mua bán viết tay được lập từ nhiều năm trước. Dù vậy, nếu các tài liệu này không thuộc nhóm giấy tờ được quy định tại Điều 137 Luật Đất đai thì vẫn được xem xét theo trường hợp đất không có giấy tờ.
"Điểm khác biệt nằm ở chỗ, đất có giấy tờ phải có các loại giấy tờ được pháp luật liệt kê cụ thể, trong trường hợp này là tại Điều 137 Luật Đất đai. Nếu có các giấy tờ khác nhưng không thuộc danh mục này thì vẫn được xem xét theo trường hợp đất không có giấy tờ", luật sư cho hay.
Đối với trường hợp đất không có giấy tờ, luật sư Lực cho biết pháp luật vẫn cho phép cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nếu đáp ứng các điều kiện theo quy định, trong đó có việc sử dụng đất ổn định và không có tranh chấp.
Tuy nhiên, theo luật sư, quyền lợi của người sử dụng đất không giống nhau mà phụ thuộc rất lớn vào thời điểm bắt đầu sử dụng đất.
Theo đó, đối với trường hợp sử dụng đất trước ngày 18/12/1980, nếu người dân đã xây dựng nhà ở và các công trình phục vụ đời sống thì khi cấp giấy chứng nhận, diện tích đất ở được công nhận căn cứ theo hạn mức công nhận đất ở.
Trường hợp trên toàn bộ diện tích đất đã được sử dụng để xây dựng nhà ở, công trình hoặc sân vườn phục vụ đời sống thì diện tích đất ở được công nhận theo hạn mức công nhận đất ở. Phần diện tích vượt hạn mức sẽ phải thực hiện nghĩa vụ tài chính để được Nhà nước công nhận là đất ở.
Sau khi xác định thời điểm sử dụng đất, hiện trạng công trình và hạn mức đất ở, phần diện tích còn lại sẽ được xác định theo mục đích sử dụng thực tế. Phần đất làm vườn được xác định theo hiện trạng đất vườn, phần đất làm ao được xác định theo hiện trạng sử dụng tương ứng.
Đối với trường hợp sử dụng đất từ ngày 15/10/1993 đến trước ngày 1/7/2014, nếu người dân sử dụng đất ổn định và đã xây dựng nhà ở thì diện tích được công nhận là đất ở mà không phải nộp tiền sử dụng đất sẽ được xác định theo hạn mức giao đất ở.
"Đất được sử dụng ổn định càng lâu thì quyền lợi về công nhận diện tích đất ở càng lớn. Ngược lại, thời điểm sử dụng đất càng gần đây thì diện tích đất ở được công nhận có thể thấp hơn và nghĩa vụ tài chính phát sinh có thể cao hơn", luật sư phân tích.
Cũng theo luật sư, người dân cần phân biệt rõ giữa hạn mức giao đất ở và hạn mức công nhận đất ở.
Theo đó, hạn mức giao đất ở là diện tích đất do từng địa phương quy định khi giao đất cho người dân, có thể gắn với việc thu hoặc không thu tiền sử dụng đất và có diện tích tối thiểu, tối đa nhất định.
Chẳng hạn, một số địa phương quy định diện tích tối thiểu là 30m2 và tối đa là 90m2. Hạn mức cũng có thể khác nhau giữa khu vực đồng bằng, trung du và miền núi. Nội dung này được quy định cụ thể trong các văn bản của UBND cấp tỉnh.
Trong khi đó, hạn mức công nhận đất ở thường lớn hơn hạn mức giao đất ở, có thể được quy định gấp 3-5 lần hạn mức tối đa giao đất ở. Ví dụ, nếu hạn mức giao đất ở là 100m2 thì hạn mức công nhận đất ở có thể khoảng 300-500m2.
Theo luật sư, sự khác biệt này ảnh hưởng rất lớn đến quyền lợi và nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất. Chẳng hạn, nếu 100m2 đất ở phải đóng 10 triệu đồng/m2 thì tổng số tiền phải nộp có thể lên tới cả tỉ đồng.
Do đó, để bảo đảm quyền lợi của mình, người dân cần chuẩn bị đầy đủ hồ sơ, tài liệu chứng minh thời điểm bắt đầu sử dụng đất ổn định, thời điểm xây dựng nhà ở, công trình phụ trợ, sân, bể nước và các công trình phục vụ đời sống.
Luật sư cho biết đây là những căn cứ quan trọng để cơ quan có thẩm quyền xem xét công nhận quyền sử dụng đất và xác định diện tích đất ở khi cấp giấy chứng nhận.