Đặt cọc mua căn hộ 80m2, thực tế chỉ 76m2
Theo trình bày của ông V. (ngụ TPHCM), tháng 3/2022, ông ký hợp đồng đặt cọc để nhận chuyển nhượng từ ông T. căn hộ có diện tích 80m2 tại tỉnh Long An cũ, nay là tỉnh Tây Ninh. Thời điểm này, căn hộ chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu, giao dịch được thực hiện trên cơ sở hợp đồng mua bán căn hộ với chủ đầu tư.
Giá chuyển nhượng được hai bên thống nhất là 1,7 tỷ đồng. Sau khi ký hợp đồng, ông V. giao cho ông T. 30 triệu đồng tiền đặt cọc.
Đến tháng 4/2022, ông V. phát hiện căn hộ khi được chủ đầu tư bàn giao chỉ có diện tích 76m2, nhỏ hơn 4m2 so với diện tích 80m2 thể hiện trong hợp đồng. Cho rằng diện tích thực tế không đúng với thỏa thuận, ông V. yêu cầu tính lại giá chuyển nhượng theo diện tích 76m2.
Ông T. cho biết ông đồng ý điều chỉnh giá chuyển nhượng theo diện tích thực tế, nhưng ông V. không đồng ý tiếp tục giao dịch và yêu cầu trả lại tiền cọc. Vì vậy, ông V. khởi kiện, đề nghị Tòa án xác định hợp đồng đặt cọc vô hiệu do bị lừa dối, hủy hợp đồng và buộc ông T. hoàn trả 30 triệu đồng tiền cọc.
Ở chiều ngược lại, ông T. xác nhận có ký hợp đồng với ông V. và nhận 30 triệu đồng tiền cọc. Tuy nhiên, ông cho rằng trong quá trình thực hiện giao dịch, chính ông V. đồng ý với diện tích thực tế 76m2. Ông T. cho biết mình đồng ý tính lại giá theo diện tích thực tế nhưng ông V. vẫn không muốn tiếp tục mua.
Tại phiên sơ thẩm, ông V. không đồng ý tiếp tục giao dịch, trong khi ông T. cho rằng nếu bên mua không thực hiện hợp đồng thì sẽ mất tiền cọc theo thỏa thuận, đồng thời không yêu cầu bồi thường thêm.
Theo bản án sơ thẩm, TAND huyện Hóc Môn (nay là TAND khu vực 8 - TPHCM) tuyên chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của ông V., hủy hợp đồng đặt cọc giữa ông và ông T. Tuy nhiên, Tòa sơ thẩm không chấp nhận yêu cầu buộc ông T. trả lại 30 triệu đồng tiền đặt cọc cho ông V.
Diện tích căn hộ chênh lệch, bên bán không lừa dối
Không đồng ý với phán quyết trên, ông V. kháng cáo. Tại phiên phúc thẩm, TAND TPHCM nhận định diện tích 80m2 trong hợp đồng đặt cọc được ghi theo hợp đồng mua bán căn hộ giữa chủ đầu tư và chủ cũ.
Đáng chú ý, hợp đồng này quy định trường hợp diện tích thực tế bàn giao chênh lệch quá 1% thì giá bán sẽ được điều chỉnh theo diện tích thực tế. Biên bản bàn giao cũng thể hiện rõ căn hộ có diện tích thực tế 76,04m2.
Tại phiên toà sơ thẩm, chính ông V. thừa nhận trước khi ký hợp đồng đặt cọc, ông T. đã cung cấp các giấy tờ liên quan, gồm hợp đồng mua bán, phụ lục chuyển nhượng và biên bản bàn giao căn hộ. Do đó, Tòa phúc thẩm cho rằng ông V. đã được cung cấp đầy đủ thông tin và không chứng minh được việc bị lừa dối.
Mặt khác, ông T. vẫn đồng ý tiếp tục giao dịch và tính lại giá theo diện tích thực tế, nhưng ông V. từ chối mua. Căn cứ khoản 2 Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015, Tòa phúc thẩm xác định tiền đặt cọc thuộc về bên nhận cọc khi bên đặt cọc từ chối giao kết, thực hiện hợp đồng.
Từ phân tích trên, TAND TPHCM không chấp nhận kháng cáo của ông V., không tuyên hợp đồng đặt cọc vô hiệu và không buộc ông T. trả lại 30 triệu đồng. Đồng thời, Tòa phúc thẩm sửa một phần bản án sơ thẩm do cấp sơ thẩm trước đó xác định “hủy” hợp đồng đặt cọc là chưa chính xác.
(Tham khảo Bản án số 626/2023/DS-PT ngày 31/5/2023 của TAND TPHCM)