Báo cáo thị trường quý III của CBRE Việt Nam ghi nhận tổng diện tích hấp thụ đất công nghiệp tại các thị trường sơ cấp phía Nam trong 9 tháng đạt 163 ha, tăng 56% so với cùng kỳ năm trước. Giá thuê đất trung bình giữ ở mức 185 USD một m2 cho kỳ hạn còn lại, ổn định theo quý và tăng 1,5% theo năm.
Tại khu vực TP HCM sau sáp nhập với Bình Dương và Bà Rịa - Vũng Tàu, dữ liệu của Avison Young cho thấy tổng nguồn cung đạt 25.000 ha từ 64 dự án, tỷ lệ lấp đầy trung bình 70-73% và giá thuê 188 USD một m2.
Trong đó, Bình Dương cũ chiếm 50% nguồn cung toàn vùng với khoảng 13.000 ha, giá thuê 200 USD một m2 và tỷ lệ lấp đầy 89%. Bà Rịa - Vũng Tàu cũ chiếm 33% quỹ đất với 8.000 ha, giá 140 USD một m2 và tỷ lệ lấp đầy 82%. Khu vực TP HCM cũ chiếm 17% diện tích với 4.200 ha, giá thuê 270 USD một m2 cùng tỷ lệ lấp đầy 93%.
Một khu công nghiệp tại phường Vĩnh Tân, TP HCM. Ảnh: Minh Long
Nhu cầu thuê đất và mua tài sản công nghiệp cũng được thúc đẩy bởi dòng vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) vào lĩnh vực công nghệ cao, bán dẫn và hạ tầng dữ liệu. Số liệu của Cục Thống kê cho thấy tổng vốn FDI đăng ký vào Việt Nam trong 9 tháng đạt hơn 50 tỷ USD, tăng 76% so với cùng kỳ; vốn thực hiện đạt hơn 21 tỷ USD, tăng 12%.
Riêng các khu chế xuất và khu công nghiệp tại TP HCM thu hút gần 5,6 tỷ USD trong 9 tháng, vượt 31,15% kế hoạch năm, trong đó vốn FDI tăng 62% lên gần 4,3 tỷ USD. Khu Công nghệ cao TP HCM (SHTP) ghi nhận hơn 1,23 tỷ USD vốn đăng ký mới từ 4 dự án, bao gồm trung tâm dữ liệu Evolution trị giá gần 509 triệu USD, tổ hợp trung tâm dữ liệu Starmason hơn 480 triệu USD và trung tâm dữ liệu 90 MW của Sembcorp.
Tại Đồng Nai, Cushman & Wakefield vừa hoàn tất tư vấn thương vụ Daiwa House chuyển nhượng cơ sở kho vận diện tích 20.843 m2 tại Khu công nghiệp Long Đức cho CJ Logistics của Hàn Quốc. Trước đó, tập đoàn công nghệ Coherent của Mỹ cũng thuê 30.000 m2 nhà xưởng xây sẵn tại KTG Industrial Nhơn Trạch 2 để sản xuất linh kiện bán dẫn, quang tử và vật liệu tiên tiến.
Trước dòng vốn chảy vào đất công nghiệp, ông Mai Hữu Tín, Chủ tịch Liên đoàn Doanh nghiệp TP HCM, Chủ tịch HĐQT Công ty Cổ phần Đầu tư U&I, cho rằng các dự án khu công nghiệp mở mới không nắm chắc phần thắng nếu thiếu bài toán chi phí và nguồn cầu thực tế.
Theo ông Tín, sự chênh lệch chi phí đầu vào đang vẽ lại bản đồ thu hút vốn giữa các địa phương. Giá thành phát triển một khu công nghiệp mới tại Bình Dương cũ hiện vượt 100 USD mỗi m2, trong khi tại xã Châu Đức (Bà Rịa - Vũng Tàu cũ) ở mức 70 USD một m2. Khoảng cách chi phí 30 USD mỗi m2 tác động trực tiếp đến dòng tiền đầu tư và biên lợi nhuận, đòi hỏi doanh nghiệp phải cân nhắc thời điểm xuống tiền.
Xét về vị trí đón dòng vốn hạ tầng, ông Mai Hữu Tín phân tích nhà đầu tư ưu tiên rót vốn vào khu vực cụm cảng Cái Mép - Thị Vải đang vận hành thực tế thay vì khu thương mại tự do gắn với cảng trung chuyển Cần Giờ chưa khởi công. Đối với mảng kho bãi đi kèm khu công nghiệp, ông nhận định hoạt động này phụ thuộc vào nguồn hàng tại TP HCM, Đồng Nai và đang dịch chuyển dần về Cái Mép - Thị Vải.
Bên cạnh các dự án hạ tầng như cao tốc Bến Lức - Long Thành thông xe toàn tuyến và đường Vành đai 4 TP HCM khởi công trong quý III, khung pháp lý mới đang tác động trực tiếp đến nguồn cung. Bà Thanh Phạm, Giám đốc Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn CBRE tại TP HCM, cho biết chiến lược thu hút FDI thế hệ mới theo Nghị quyết số 10 của Bộ Chính trị về phát triển kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài đang định hướng dòng vốn vào các ngành công nghệ cao, khu công nghiệp sinh thái và logistics thông minh.
Đồng quan điểm, ông Nguyễn Phước Thuận, Giám đốc Bộ phận Cho thuê Công nghiệp và Văn phòng Cushman & Wakefield Việt Nam, cho rằng Luật Đầu tư sửa đổi và Nghị định 96 của chính phủ đã áp dụng cơ chế thủ tục đầu tư đặc biệt, giúp rút ngắn thời gian cấp phép cho dự án trong khu công nghiệp, khu kinh tế và khu công nghệ cao. Khi quỹ đất tại các thị trường trọng điểm thu hẹp, việc phát triển nhà xưởng và nhà kho cao tầng phục vụ ngành bán dẫn, điện tử, thiết bị y tế và nghiên cứu phát triển (R&D) đang trở thành hướng đi của các chủ đầu tư để tối ưu hiệu quả sử dụng đất.
Quang Huy