Một dự án ở phường Nam Nha Trang (Khánh Hòa) đang nằm trong diện thanh tra liên quan đến các vấn đề về đất đai - Ảnh: XUÂN HOÁT
Tại khoản 5 Điều 64 dự thảo Luật Đất đai năm 2026 quy định: "Nhà nước xem xét cấp giấy chứng nhận cho các trường hợp đang sử dụng đất có vi phạm về thủ tục trước ngày 1-8-2024, mà đất đó đã được sử dụng ổn định, không tranh chấp, phù hợp với quy hoạch, không ảnh hưởng đến quốc phòng, an ninh, môi trường, an toàn công trình".
Đây là hướng xử lý thực tế và nhân văn.
Đừng để một vi phạm thủ tục kéo theo hệ quả lớn
Theo Luật Đất đai 2024 và Nghị định 123/2024/NĐ-CP, người sử dụng đất không đúng mục đích có thể bị xử phạt và buộc khôi phục tình trạng ban đầu của đất. Về nguyên tắc, đây là biện pháp cần thiết.
Nếu tự ý chuyển đất nông nghiệp sang đất ở, xây dựng công trình trái phép mà không bị xử lý thì sẽ phá vỡ kỷ cương quy hoạch, tạo tiền lệ cho những vi phạm mới. Nhưng vấn đề đặt ra là có nên áp dụng một cách máy móc biện pháp "khôi phục hiện trạng ban đầu" đối với mọi trường hợp?
Thực tế có những thửa đất người dân đã sử dụng ổn định nhiều năm, công trình, nhà ở đã hình thành, không tranh chấp, phù hợp với quy hoạch hiện hành, không ảnh hưởng quốc phòng, an ninh, môi trường hay an toàn công trình.
Những trường hợp như vậy, nếu chỉ vì vi phạm về thủ tục trong quá khứ mà buộc tháo dỡ toàn bộ công trình, trả đất về hiện trạng ban đầu thì hậu quả kinh tế - xã hội có thể lớn hơn nhiều so với lợi ích đạt được.
Mục tiêu của quản lý đất đai phải là đưa đất vào sử dụng đúng quy hoạch, đúng pháp luật và hiệu quả, chứ không phải bằng mọi giá xóa bỏ một hiện trạng đã tồn tại ổn định nếu hiện trạng đó không còn xung đột với quy hoạch.
Cơ hội tháo những "nút thắt" kéo dài về đất đai
Luật Đất đai 2024 không hoàn toàn đặt người dân vào thế "vi phạm là phải trả lại hiện trạng".
Điều 139 đã quy định cơ chế xem xét cấp giấy chứng nhận đối với một số trường hợp hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất có vi phạm pháp luật đất đai trước ngày 1-7-2014.
Đáng chú ý, trong một số trường hợp, sau khi xử lý vi phạm, người sử dụng đất được tiếp tục sử dụng và thực hiện đăng ký đất đai. Đây là cách tiếp cận quan trọng: Xử lý vi phạm nhưng đồng thời giải quyết tình trạng pháp lý của thửa đất.
Nghị định 101/2024/NĐ-CP cũng đã quy định hồ sơ đăng ký biến động đối với trường hợp đã được cấp giấy chứng nhận nhưng tự ý chuyển mục đích sử dụng đất trước ngày 1-7-2014 và thuộc trường hợp được xử lý theo Điều 139.
Điều đó cho thấy pháp luật đã bắt đầu chuyển từ tư duy chỉ "phạt và khôi phục" sang tư duy khắc phục vi phạm, sau đó hợp thức hóa tình trạng pháp lý phù hợp với quy hoạch và điều kiện luật định.
Định hướng sửa đổi Luật Đất đai đang được đặt ra theo hướng không hồi tố đối với trường hợp đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lâu dài.
Đồng thời xem xét công nhận, cấp giấy chứng nhận đối với những vi phạm về thủ tục trước đây nếu đất đã sử dụng ổn định, không tranh chấp, phù hợp quy hoạch và không ảnh hưởng đến quốc phòng, an ninh, môi trường, an toàn công trình.
Đặc biệt, dự thảo chính sách đất đai đặt vấn đề giải quyết trường hợp tự ý chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp trong khu dân cư nhưng phù hợp quy hoạch theo hướng công nhận và cấp giấy chứng nhận theo hiện trạng mà không buộc tháo dỡ công trình.
Đây là điểm cần được nghiên cứu kỹ và nếu được luật hóa sẽ có ý nghĩa tháo gỡ nhiều trường hợp tồn tại kéo dài.
Bởi nếu công trình phù hợp quy hoạch, đáp ứng các điều kiện về an toàn, môi trường, không tranh chấp và người sử dụng đất sẵn sàng thực hiện nghĩa vụ tài chính thì việc bắt buộc tháo dỡ chỉ để đưa đất về trạng thái trước đây có thể là một cách xử lý quá cứng nhắc, gây lãng phí nguồn lực xã hội.
Nghiêm với vi phạm mới, hợp lý với tồn tại cũ
Một chính sách đất đai tốt không thể chỉ dựa vào một công thức "sai mục đích là khôi phục hiện trạng".
Cần phân loại rõ vi phạm mới phải xử lý nghiêm. Hành vi cố tình chiếm đất, trục lợi, phá vỡ quy hoạch phải bị ngăn chặn.
Nhưng những tồn tại lịch sử, người dân sử dụng đất ổn định, ngay tình, không tranh chấp và phù hợp quy hoạch thì cần một cơ chế xử lý có lý, có tình. Quan trọng nhất là phải đặt ra tiêu chí minh bạch, thống nhất để cơ quan địa phương không tùy nghi áp dụng.
Không nên để cùng một loại vi phạm nhưng nơi thì cho phép xử lý, cấp giấy chứng nhận, nơi lại buộc tháo dỡ công trình, trả lại hiện trạng.
Sửa luật lần này vì thế không chỉ là sửa một điều khoản, mà là cơ hội giải quyết những "di sản pháp lý" kéo dài qua nhiều thời kỳ.
Tinh thần cần hướng tới là không hợp thức hóa vi phạm mới, nhưng cũng không biến những sai sót, tồn tại lịch sử thành gánh nặng vô thời hạn cho người dân.
Và trong những trường hợp đất đã sử dụng ổn định, phù hợp quy hoạch, việc không buộc tháo dỡ công trình, đồng thời yêu cầu người sử dụng đất thực hiện đầy đủ nghĩa vụ tài chính và đăng ký theo quy định, có thể là giải pháp vừa bảo đảm kỷ cương, vừa phù hợp thực tiễn và tránh lãng phí nguồn lực đất đai.
Hòa giải tranh chấp đất đai: Cần minh định quyền lựa chọn tòa án của người dânDự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) đang mở ra khả năng người dân lựa chọn khởi kiện tại tòa án mà không phải qua hòa giải tại UBND cấp xã. Tuy nhiên vấn đề đặt ra là hòa giải tại cấp xã còn là điều kiện tiền tố tụng, hay đã thực sự được loại bỏ?