Theo báo cáo thị trường bất động sản nhà ở thành phố Đà Nẵng quý III của DKRA Consulting, thanh khoản bất động sản tiếp tục chịu sức ép khi người mua thận trọng trước lãi suất cao. Ở phân khúc đất nền, nguồn cung sơ cấp đạt 1.547 nền từ 7 dự án, nhưng nguồn cung mới chỉ chiếm khoảng 4%. Trong khi đó, thị trường chỉ phát sinh giao dịch 54 nền, tương đương 4% tổng cung, giảm 16% so với quý trước.
Sức cầu thấp khiến mặt bằng giá bắt đầu điều chỉnh. Giá sơ cấp đất nền giảm khoảng 7% so với quý trước, còn giá thứ cấp giảm trung bình 3% khi một bộ phận nhà đầu tư chủ động hạ giá để thu hồi dòng tiền. Các chủ đầu tư cũng tăng ưu đãi, hỗ trợ thanh toán để cải thiện thanh khoản. Giá sơ cấp tại Hội An Đông khoảng 45,6-61,6 triệu đồng/m2, Hội An Tây 29,3-47 triệu đồng/m2 và Điện Bàn Đông 17,4-26 triệu đồng/m2.
Không chỉ đất nền, thị trường căn hộ Đà Nẵng cũng ghi nhận giao dịch giảm. Nguồn cung sơ cấp đạt 4.385 căn từ 20 dự án, giảm 14% so với quý trước, trong đó nguồn cung mới giảm gần 40%.
' %2F%3E%3C%2Fsvg%3E)
Một khu đất tại thành phố Đà Nẵng (Ảnh: Tâm Nguyên).
Toàn thị trường tiêu thụ 2.099 căn, giảm 25% so với quý trước và 24% so với cùng kỳ. Căn hộ hạng B chiếm 46% nguồn cung và 68% lượng tiêu thụ, với giao dịch chủ yếu tập trung tại các dự án mới mở bán, giá khoảng 60-70 triệu đồng/m2. Giá thứ cấp giảm 3-5% do áp lực dòng tiền của nhóm nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy.
Diễn biến này được dự báo chưa sớm cải thiện. Quý IV, Đà Nẵng dự kiến chỉ có 50-100 sản phẩm đất nền mở bán mới, trong khi nguồn cung căn hộ mới khoảng 500-1.000 căn.
DKRA Consulting cho rằng sức cầu đất nền khó phục hồi trong ngắn hạn, giá sơ cấp tiếp tục neo cao còn giá thứ cấp có thể giảm thêm do áp lực lãi vay và nhu cầu thu hồi vốn. Với căn hộ, sức cầu cũng chưa rõ nét khi lãi suất còn cao và tín dụng được kiểm soát. Bước sang quý IV dự báo thị trường kỳ vọng hồi phục, tuy nhiên vẫn ở mức thấp, khó ghi nhận sự đột biến trong ngắn hạn.
Tại TPHCM và các vùng phụ cận, sức mua thậm chí giảm mạnh hơn. Nguồn cung căn hộ sơ cấp quý III đạt hơn 13.200 căn, giảm 31% so với quý trước, trong đó TPHCM chiếm khoảng 94%. Nguồn cung mới đạt hơn 4.000 căn, nhưng lượng tiêu thụ giảm tới 66% so với quý II khi người mua có xu hướng chờ đợi trước áp lực lãi suất và việc kiểm soát tín dụng bất động sản.
Trong bối cảnh thanh khoản yếu, các chủ đầu tư đang sử dụng chính sách bán hàng để hỗ trợ người mua thay vì giảm mạnh giá niêm yết. “Hầu hết chủ đầu tư tiếp tục đẩy mạnh chính sách chiết khấu thanh toán tiến độ, vượt tiến độ, kéo dài thời gian ân hạn gốc/lãi vay,… qua đó gián tiếp kéo giảm giá bán sơ cấp ở các dự án nhằm kỳ vọng cải thiện thanh khoản thị trường”, báo cáo nêu.
Ở phân khúc đất nền TPHCM và vùng phụ cận, nguồn cung sơ cấp tăng 1% nhưng khoảng 95% đến từ các dự án đã mở bán trước đó. Nguồn cung mới giảm 30%, trong khi lượng tiêu thụ giảm khoảng 66% so với quý II.
Quý IV, thị trường dự kiến có 200-300 sản phẩm đất nền và 7.000-10.000 căn hộ mở bán mới, tập trung tại khu Đông, khu Nam TPHCM và Bình Dương (cũ). Sức cầu có thể cải thiện vào cuối năm nhờ nhu cầu nhà ở tăng, nhưng theo DKRA Consulting, khó tạo đột biến trong ngắn hạn khi người mua vẫn chịu áp lực từ lãi suất.
Trao đổi với phóng viên Dân trí, bà Lê Hoàng Lan Như Ngọc, Giám đốc cấp cao, Trưởng bộ phận Tư vấn Chiến lược, Cushman & Wakefield Việt Nam, cho rằng chưa có cơ sở để nói thị trường căn hộ sẽ bước vào một chu kỳ giảm giá trên diện rộng. Khi giá tại các khu vực trung tâm đã vượt 100 triệu đồng/m2, áp lực từ chi phí đất, giải phóng mặt bằng, lãi vay, nhân công, vật liệu và tiêu chuẩn bàn giao khiến chủ đầu tư khó giảm giá niêm yết công khai.
Tuy vậy, mặt bằng giá thực tế có thể tiếp tục được điều chỉnh thông qua các chính sách bán hàng. Thay vì giảm trực tiếp giá bán, chủ đầu tư có xu hướng tăng chiết khấu, hỗ trợ lãi suất, kéo dài thời gian ân hạn và giảm tỷ lệ thanh toán ban đầu để hỗ trợ người mua. Đây được xem là hình thức “điều chỉnh giá kỹ thuật”, giúp doanh nghiệp kích cầu mà vẫn giữ mặt bằng giá niêm yết.
Trong thời gian tới, sức mua được dự báo phụ thuộc lớn vào diễn biến lãi suất. Với mức lãi suất thả nổi 12-14%, nhiều người mua ở thực có xu hướng trì hoãn quyết định, chờ mặt bằng lãi vay phù hợp hơn và ưu tiên những dự án có giá bán vừa khả năng tài chính.
Còn khá sớm để kết luận thị trường đã bước vào một chu kỳ giảm giá trên diện rộng nhưng theo nhiều chuyên gia, thị trường đang trải qua quá trình sàng lọc, trong đó những sản phẩm có mức giá chưa phù hợp với nhu cầu thực sẽ chịu áp lực lớn hơn. Diễn biến giá thời gian tới sẽ phụ thuộc vào lãi suất, tốc độ hấp thụ nguồn cung mới và tâm lý của người mua ở thực.