Đau đầu vì vay 3 tỷ xây chung cư mini ở Hà Nội nhưng ế khách
Nguồn ảnh: VnExpress
Dòng tiền cho thuê đang ổn định thì con ngõ có thêm 3 căn chung cư mini hoàn thiện, tỷ lệ phòng có khách của tôi còn 50%.
Tôi có một mảnh đất 70 m2 ở phường Nghĩa Đô, Hà Nội. Cách đây 3 năm, sau khi nghe tư vấn của một số người và tham khảo thị trường, tôi quyết định xây chung cư mini cho thuê.
Nhà tôi xây cao 6 tầng với 12 phòng có diện tích từ 15 - 25m2. Chi phí xây dựng, phòng cháy chữa cháy, đầu tư nội thất thiết bị... khá cao, phát sinh vượt dự toán rất nhiều. Ngoài số tiền sẵn có, tôi phải vay ngân hàng 3 tỷ đồng.
Chung cư mini của tôi chính thức vận hành từ cuối năm 2024. Thời gian đầu, mọi việc cũng khá ổn. Tỷ lệ lấp đầy phòng ở khoảng 80%. Với tiền cho thuê bình quân 4-5 triệu đồng một phòng, hàng tháng tôi thu về tầm 40 triệu đồng. Với lãi vay là 8% một năm, thì khoản thu cũng đủ trả lãi ngân hàng và một phần tiền gốc.
Tuy nhiên bắt đầu từ đầu năm 2026, tình hình không còn thuận lợi nữa. Đầu tiên, trong khu vực ngõ tôi ở có thêm ba căn chung cư mini cũng vừa hoàn thiện. Đây là điều mà tôi không lường được khi quyết định xây. Giờ ai cũng nghĩ đến bất động sản dòng tiền thì nguồn cung tăng quá nhanh là không tránh khỏi.
Một phần khách thuê của tôi là các bạn sinh viên phải di chuyển ra ngoại thành học theo định hướng của thành phố. Thế nên tỷ lệ phòng có khách của tôi chỉ là 50%.
Qua theo dõi tin tức, tôi thấy cũng không phải mỗi mình gặp tình trạng này, rất nhiều người đầu tư ở khu như Cầu Giấy, Mỹ Đình... cũng gặp tình trạng cung nhiều hơn cầu, phòng trống rất nhiều.
Ngoài ra, lãi suất cho vay tăng lên cũng làm tôi thật sự đau đầu. Sau năm đầu tiên, giờ khoản vay của tôi có lãi suất 12% một năm. Thế nên tiền thu về không đủ trả lãi, chứ đừng nói đến trả tiền gốc.
Lãi suất tăng rồi sẽ giảm, nhưng điều làm tôi lo nhất là với định hướng xây dựng và phát triển quanh các TOD Metro, cư dân sẽ giãn dần khỏi nội đô, cầu sẽ giảm đi đáng kể.
Tôi đang tính có khi phải bán căn chung cư mini này đi để mua một căn chung cư cho thuê và một mảnh đất gần một TOD nào đó. Tuy nhiên việc bán chắc không dễ. Phải chi, năm đó tôi chia mảnh đất làm hai, xây hai căn nhà ở thì sẽ bán dễ hơn rất nhiều, vì chỗ tôi ở nhà ngõ 30-35m2 bán vẫn rất tốt.
Vậy tôi nên làm thế nào?
Savicevic
Theo chia sẻ được VnExpress đăng tải, một chủ đất tại phường Nghĩa Đô, Hà Nội đang đau đầu vì khoản vay lớn sau khi xây chung cư mini nhưng lượng khách thuê giảm mạnh. Người này sở hữu mảnh đất rộng 70 m2, từng kỳ vọng mô hình cho thuê sẽ tạo dòng tiền ổn định giữa khu vực đông dân, nhiều trường học và văn phòng. Tuy nhiên, sau hơn một năm vận hành, bài toán kinh doanh đã chuyển từ khả quan sang áp lực khi phòng trống tăng, lãi vay tăng, còn nguồn cung xung quanh liên tục mở rộng.
Cách đây ba năm, sau khi tham khảo thị trường và nghe tư vấn, chủ đất quyết định xây một tòa nhà cao sáu tầng, gồm 12 phòng có diện tích từ 15 đến 25 m2. Chi phí xây dựng, yêu cầu phòng cháy chữa cháy, nội thất cùng các thiết bị đi kèm phát sinh vượt xa dự toán ban đầu, khiến số tiền tự có không đủ đáp ứng. Để hoàn thiện công trình, người này phải vay ngân hàng 3 tỷ đồng, đặt kỳ vọng tiền thuê hàng tháng sẽ trang trải lãi vay và từng bước giảm nợ gốc.
Chung cư mini bắt đầu vận hành từ cuối năm 2024, với tỷ lệ lấp đầy thời gian đầu khoảng 80%, tạo cảm giác quyết định đầu tư đang đi đúng hướng. Mức giá thuê bình quân dao động 4-5 triệu đồng mỗi phòng, giúp tổng doanh thu hàng tháng đạt khoảng 40 triệu đồng khi lượng khách duy trì tương đối ổn định. Với lãi suất khoản vay khi đó ở mức 8% một năm, nguồn thu này đủ trả lãi ngân hàng và hỗ trợ thanh toán một phần tiền gốc, dù biên an toàn tài chính không quá lớn.
Tình hình thay đổi từ đầu năm 2026, khi trong cùng khu vực ngõ xuất hiện thêm ba căn chung cư mini vừa hoàn thiện, tạo sức ép trực tiếp lên khả năng tìm khách. Chủ nhà thừa nhận không lường trước tốc độ nguồn cung tăng, bởi nhiều người cùng tin rằng bất động sản tạo dòng tiền là lựa chọn hấp dẫn. Khi nhiều công trình cùng nhắm tới một nhóm khách thuê, lợi thế về vị trí hoặc giá thuê có thể không còn đủ để duy trì tỷ lệ lấp đầy như trước.
Áp lực càng rõ hơn khi một bộ phận khách thuê của tòa nhà là sinh viên phải di chuyển ra ngoại thành học theo định hướng của thành phố. Tỷ lệ phòng có khách vì vậy giảm xuống còn 50%, đồng nghĩa doanh thu thực tế thấp hơn đáng kể so với giai đoạn vận hành thuận lợi. Qua theo dõi thông tin thị trường, chủ đầu tư nhận thấy nhiều người tại các khu vực như Cầu Giấy và Mỹ Đình cũng đối diện tình trạng tương tự, khi số phòng cho thuê vượt nhu cầu.
Không chỉ mất khách, chủ nhà còn chịu tác động từ việc lãi suất ngân hàng tăng sau năm đầu tiên, từ mức 8% lên 12% một năm. Với dư nợ 3 tỷ đồng, riêng tiền lãi theo mức 12% đã tương đương khoảng 360 triệu đồng mỗi năm, chưa tính phần gốc và các chi phí vận hành, bảo trì, sửa chữa. Doanh thu suy giảm khiến tiền thu về hiện không đủ trả lãi, còn kế hoạch trả dần khoản vay gốc gần như bị đình lại.
Chủ đầu tư cho rằng lãi suất có thể tăng rồi giảm, nhưng điều khiến mình lo lắng hơn là thay đổi dài hạn trong phân bố nhu cầu nhà ở quanh các khu TOD Metro. Theo cách nhìn của người này, khi hạ tầng giao thông phát triển và cư dân dần giãn khỏi nội đô, nhu cầu thuê tại khu vực hiện nay có thể giảm đáng kể. Vì vậy, chủ nhà đang cân nhắc bán chung cư mini để chuyển sang mua một căn hộ cho thuê cùng một mảnh đất gần khu TOD, dù thừa nhận việc bán tài sản hiện tại chắc chắn không dễ dàng.
Nhìn lại quyết định trước đây, người này tiếc rằng nếu chia mảnh đất thành hai phần rồi xây hai căn nhà ở, khả năng bán có thể thuận lợi hơn, bởi những căn nhà trong ngõ rộng 30-35 m2 tại khu vực vẫn được người mua quan tâm. Câu chuyện cho thấy mô hình bất động sản dòng tiền không chỉ phụ thuộc vào giá thuê, mà còn chịu ảnh hưởng lớn từ nguồn cung cạnh tranh, thay đổi nhu cầu, lãi suất và quy hoạch đô thị. Trước khi quyết định bán hoặc chuyển hướng đầu tư, chủ tài sản cần đánh giá khả năng trả nợ, giá trị bán thực tế và nhu cầu thuê dài hạn, thay vì chỉ dựa vào kết quả khả quan của giai đoạn đầu.
