Hoán đổi diện tích đất tương đương
Đề xuất nói trên được Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) đưa ra nhằm đáp ứng thực tiễn có những trường hợp người bị thu hồi đất vẫn còn diện tích đất có mục đích sử dụng khác liền kề với thửa bị thu hồi và có nguyện vọng được hoán đổi. Đề xuất cũng phù hợp với quy định có tính "mở" tại Nghị quyết số 254 của Quốc hội quy định UBND cấp tỉnh quy định biện pháp, mức hỗ trợ khác để bảo đảm có chỗ ở, ổn định đời sống, sản xuất đối với người có đất thu hồi phù hợp tình hình thực tế tại địa phương, phù hợp chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và có lợi cho người dân.
Đề xuất mới của HoREA được cho là có lợi với cả người dân và nhà nước
ẢNH: ĐÌNH SƠN
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA, lấy ví dụ trường hợp ông A có căn nhà trên thửa đất ở 200 m2 bị thu hồi để thực hiện dự án đầu tư công. Liền kề với thửa đất ở này, ông A còn thửa đất nông nghiệp 2.000 m2 nên ông có nguyện vọng được hoán đổi đồng thời với chuyển mục đích sử dụng
200 m2 trong thửa đất nông nghiệp liền kề thành đất ở. Như vậy, ông A được tái định cư tại chỗ, phù hợp sinh kế theo nguyện vọng và không phải nộp tiền sử dụng đất đối với 200 m2 đất ở được hoán đổi và vẫn còn 1.800 m2 đất nông nghiệp để canh tác. Ngoài ra ông A còn được bồi thường tài sản, chi phí di dời nhà ở. Bên cạnh đó, nhà nước cũng không phải chi số tiền bồi thường đất ở cho ông A.
Về góc độ pháp lý, theo luật sư Hoàng Hà (Đoàn luật sư TP.HCM), đề xuất cho phép người bị thu hồi đất được sử dụng một phần diện tích đất khác mục đích sử dụng nằm liền kề để tái định cư tại chỗ là cách tiếp cận đáng chú ý trong chính sách bồi thường, tái định cư. Theo khoản 2 điều 91 luật Đất đai 2024, nguyên tắc hiện hành là bồi thường bằng đất có cùng mục đích sử dụng với đất bị thu hồi. Khi địa phương có điều kiện về quỹ đất, quỹ nhà thì người dân có thể được xem xét bồi thường bằng đất khác mục đích sử dụng hoặc bằng nhà ở. Nghị định 88/2024 cũng quy định khi bồi thường bằng đất khác mục đích, nếu có chênh lệch giữa giá trị bồi thường và nghĩa vụ tài chính đối với đất được giao thì các bên phải thanh toán phần chênh lệch.
Điểm mới trong kiến nghị của HoREA là thay vì nhà nước phải tìm một quỹ đất khác để bố trí tái định cư, người dân có thể sử dụng chính đất của mình nằm liền kề. Cơ chế này có thể giải quyết được một vấn đề rất thực tế là nhiều người dân không nhất thiết muốn nhận một lô đất tái định cư ở nơi khác mà mong muốn tiếp tục sinh sống trên phần đất còn lại của gia đình. Nếu đáp ứng được quy hoạch và điều kiện sử dụng đất, tái định cư theo cách này còn có thể giảm nhu cầu tạo lập quỹ đất, quỹ nhà tái định cư của nhà nước.
"Tuy nhiên theo tôi nếu đưa vào luật thì cần quy định rất rõ để tránh biến chính sách bồi thường thành cơ chế tạo thêm lợi ích từ việc chuyển mục đích sử dụng đất. Luật cũng cần làm rõ giới hạn diện tích hoặc giá trị được hoán đổi. Nếu chỉ áp dụng nguyên tắc một mét vuông đất ở bị thu hồi đổi lấy một mét vuông đất nông nghiệp được chuyển thành đất ở thì trong một số trường hợp có thể phát sinh chênh lệch giá trị rất lớn", luật sư Hoàng Hà lưu ý.
Ông cũng nhấn mạnh điều đáng quan tâm của đề xuất này không chỉ nằm ở chuyện miễn tiền chuyển mục đích, mà ở việc tạo thêm một phương án tái định cư để người dân có thể tiếp tục sống tại khu vực quen thuộc. Nếu cơ chế được thiết kế trên nguyên tắc quyền lợi tương xứng, phù hợp quy hoạch và không làm phát sinh hưởng lợi kép thì đây có thể là một giải pháp giúp chính sách bồi thường, tái định cư linh hoạt hơn so với hiện nay.
Miễn tiền sử dụng đất cho đất ao, vườn
Luật sư Trương Anh Tú, Chủ tịch TAT Law Firm, cũng cho rằng đề xuất nói trên đáng để nghiên cứu, nhưng không nên hiểu thành thu hồi 200 m2 đất ở thì hoán đổi 200 m2 đất nông nghiệp thành đất ở. Phần đất còn lại vốn thuộc quyền sử dụng hợp pháp của người dân và phần bị thu hồi phải được giải quyết quyền lợi theo pháp luật. Nếu phần đất còn lại đủ điều kiện và người dân muốn ở lại thì nên mở đường để họ sử dụng chính đất của mình làm nơi ở. Đây là ranh giới đầu tiên phải làm rõ. Việc một gia đình còn thửa đất khác không thể mặc nhiên thay thế quyền lợi của họ đối với diện tích đất bị nhà nước thu hồi. Người dân vốn có quyền sử dụng đối với phần đất còn lại nên nhà nước không thể lấy chính phần đất ấy bồi thường cho phần đã thu hồi. Vả lại điều này cũng không có nghĩa là cứ còn đất nông nghiệp bên cạnh là được chuyển thành đất ở mà phải phù hợp quy hoạch.
Cũng theo luật sư Trương Anh Tú, với đất ao vườn, đất nông nghiệp liền kề nơi người dân đã sinh sống, canh tác ổn định lâu năm, nếu đủ điều kiện và phù hợp quy hoạch thì nên nghiên cứu miễn toàn bộ tiền sử dụng đất khi chuyển sang đất ở. Bởi đất này không phải do nhà nước giao thêm, mà đây là thửa đất họ đã tạo lập và có quyền sử dụng hợp pháp. Đặc biệt, khi chính đất ở vừa bị thu hồi và phần đất còn lại được dùng để tái lập chỗ ở, chính sách tài chính càng cần nhìn đúng hoàn cảnh phát sinh. Một người đang có nhà ổn định, chủ động chuyển thêm đất nông nghiệp sang đất ở để mở rộng tài sản khác với một gia đình mất chỗ ở do thu hồi và muốn dùng phần đất còn lại để tiếp tục sinh sống. Chuyển mục đích để có thêm đất ở và chuyển mục đích để có lại chỗ ở sau thu hồi không nên được nhìn hoàn toàn giống nhau.
"Thay vì hoán đổi đất một cách cơ học, khi lập phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư nên đồng thời xem xét phần đất người dân đang có. Nếu họ muốn ở lại, đất phù hợp quy hoạch và đủ điều kiện chuyển mục đích thì giải quyết luôn việc chuyển mục đích và miễn tiền sử dụng đất, thay vì để người dân nhận bồi thường xong rồi phải làm lại từ đầu. Một chính sách bồi thường tốt không chỉ giải quyết đúng phần đất thu hồi, mà còn phải cố gắng giữ lại những gì người dân không nhất thiết phải mất: chỗ ở quen thuộc, sinh kế và sự ổn định của cuộc sống", luật sư Trương Anh Tú nói.
Chuyển chỗ ở với một gia đình không chỉ là chuyển căn nhà từ điểm A sang điểm B, mà có thể kéo theo thay đổi công việc, trường học của con, ruộng vườn, hàng xóm và sinh kế đã hình thành nhiều năm. Nếu dự án vẫn đạt mục tiêu thu hồi đất trong khi người dân có điều kiện hợp pháp để tiếp tục an cư tại khu vực thì phương án ít gây xáo trộn hơn đáng được ưu tiên xem xét.
Luật sư Trương Anh Tú, Chủ tịch TAT Law Firm