Đề xuất cơ chế bồi thường mới cho chung cư cũ tại TP HCM

Nguồn ảnh: VnExpress

TP HCM đề xuất ấn định hệ số bồi thường khi nhà nước chỉ định thầu dự án chung cư cũ thay vì để nhà đầu tư và người dân tự thỏa thuận.

Sở Xây dựng TP HCM đang lấy ý kiến dự thảo Nghị quyết quy định cơ chế, chính sách về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư.

Theo dự thảo, hệ số bồi thường (K) được ấn định ở mức 1,1 lần với căn hộ từ tầng hai trở lên và 1,3 lần với tầng trệt. Mức bồi thường này áp dụng khi UBND cấp xã chỉ định nhà đầu tư. Việc chỉ định thầu diễn ra khi hội nghị nhà chung cư tổ chức hai lần nhưng không đủ 50% đại diện chủ sở hữu tham dự và các phương án lấy ý kiến bằng phiếu thất bại.

Một chung cư cũ xuống cấp tại TP HCM, hiện người dân đã được di dơi đến nơi ở tạm mới. Ảnh: Minh Long — Một chung cư cũ xuống cấp tại TP HCM, hiện người dân đã được di dơi đến nơi ở tạm mới. Ảnh: *Minh Long*

Theo Luật Nhà ở hiện hành, UBND cấp tỉnh ban hành khung hệ số bồi thường, nhà đầu tư và người dân tự thỏa thuận con số cụ thể. Quá trình thương lượng này thường kéo dài. Việc quy định mức bồi thường cố định khi chỉ định thầu có thể giúp các dự án rút ngắn thời gian chuẩn bị.

Dự thảo mới quy định hộ dân không đủ điều kiện tái định cư được mua nhà ở xã hội không qua bốc thăm, không xét điều kiện thu nhập và nhà ở (quy định hiện hành yêu cầu người mua nhà ở xã hội phải đáp ứng điều kiện về thu nhập bình quân thực nhận). Người mua được bán lại căn hộ theo giá thị trường sau khi thanh toán đủ tiền.

Thẩm quyền cưỡng chế di dời được giao cho cấp xã khi dự án có trên 75% cư dân đã dời đi theo phương án bồi thường. Cấp xã cũng được quyết định chỉ tiêu quy hoạch, kiến trúc, dân số mà không cần đáp ứng điều kiện phù hợp quy hoạch phân khu 1/2000. Luật hiện hành bắt buộc quy hoạch chi tiết 1/500 phải phù hợp quy hoạch 1/2000.

Đối với chung cư cũ xây trước năm 1994 có sở hữu hỗn hợp, dự thảo cũng quy định thành phố sẽ bố trí vốn ngân sách để sửa chữa phần diện tích sử dụng chung. Theo quy định hiện nay, chi phí này do các chủ sở hữu tự đóng góp.

Ngoài ra, dự thảo mới bổ sung chính sách nhà nước hỗ trợ trực tiếp 50% kinh phí xây dựng hạ tầng kỹ thuật và 50% kinh phí tổ chức thực hiện cưỡng chế di dời.

Theo báo cáo mới đây của Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA), toàn thành phố hiện có 474 khu nhà chung cư cũ cần cải tạo, xây dựng lại. Đối với 16 chung cư cấp D - mức nguy hiểm cao nhất - thành phố đã di dời toàn bộ 534 hộ dân tại 9 chung cư, một số nơi vẫn đang di dời dang dở hoặc chưa thể triển khai.

Quang Huy

Sở Xây dựng TP HCM đang lấy ý kiến về dự thảo Nghị quyết cơ chế cải tạo chung cư cũ, nổi bật với đề xuất ấn định hệ số bồi thường K ở mức 1,1 lần cho căn hộ từ tầng hai trở lên và 1,3 lần cho tầng trệt. Khung bồi thường cố định này được áp dụng khi chính quyền cấp xã chỉ định nhà đầu tư, giải quyết nút thắt thương lượng kéo dài vốn là nguyên nhân chính khiến nhiều dự án đình trệ. Biện pháp chỉ định thầu sẽ kích hoạt khi hội nghị nhà chung cư triệu tập hai lần bất thành và việc lấy ý kiến bằng văn bản không đạt tỷ lệ quá bán. Dự thảo đồng thời mở rộng chính sách an sinh khi cho phép các hộ không đủ chuẩn tái định cư được mua nhà ở xã hội mà không cần bốc thăm hay xét duyệt điều kiện thu nhập. Người mua được phép chuyển nhượng lại căn hộ theo thị trường ngay sau khi hoàn tất nghĩa vụ tài chính. Bên cạnh đó, ngân sách thành phố sẽ hỗ trợ trực tiếp 50% kinh phí xây dựng hạ tầng kỹ thuật, 50% chi phí cưỡng chế và chi trả toàn bộ phần sửa chữa diện tích sở hữu chung của các khu nhà xây trước năm 1994. Đáng chú ý, thẩm quyền quyết định chỉ tiêu quy hoạch kiến trúc cùng quyền cưỡng chế di dời được phân cấp mạnh mẽ cho cấp xã khi đạt tỷ lệ 75% cư dân đồng thuận dời đi. Quy hoạch chi tiết của dự án cải tạo cũng được đề xuất nới lỏng, không buộc phải ràng buộc khắt khe vào quy hoạch phân khu 1/2000. Đây được xem là hành lang pháp lý mang tính đột phá nhằm tăng tốc xử lý 474 khu chung cư cũ trên địa bàn thành phố, đặc biệt là nhóm 16 công trình cấp D đang tiềm ẩn hiểm họa sập đổ.