Dự báo đáng lưu ý về giá chung cư Hà Nội trong 2 năm tới

Tại hội thảo “Chiến lược phát triển và đầu tư bất động sản sau Nghị quyết 21 và những cập nhật chính sách” ngày 22/9, giá chung cư Hà Nội trở thành chủ đề được nhiều chuyên gia quan tâm. Bên cạnh diễn biến tại Hà Nội và TPHCM, các ý kiến tập trung vào khả năng chi trả đang suy giảm của người mua sau giai đoạn giá nhà tăng mạnh. Theo Dân Trí, thị trường bất động sản đã phục hồi sau Covid-19, nhưng tốc độ phục hồi giữa các phân khúc vẫn có sự khác biệt đáng kể. Bà Nguyễn Hồng Vân, Giám đốc Cấp cao, Trưởng Thị trường Hà Nội của JLL Việt Nam, cho biết căn hộ trung cấp vẫn có giao dịch tương đối khả quan trong giai đoạn 2024-2026. Ngược lại, phân khúc cao cấp bắt đầu chậm lại khi mặt bằng giá cao khiến nhóm khách hàng đủ khả năng tiếp cận ngày càng thu hẹp. Dự báo JLL được bà Vân chia sẻ cho thấy đến cuối quý IV/2026, tỷ lệ hấp thụ căn hộ cao cấp có thể xuống dưới 50%. Mức này thấp hơn đáng kể so với tỷ lệ hấp thụ khoảng 70-80% từng ghi nhận trong giai đoạn 2024-2025, phản ánh sức mua đang chịu nhiều sức ép. Giá chung cư Hà Nội đã tăng mạnh suốt hai năm qua, trong khi thị trường gần đây xuất hiện tín hiệu điều chỉnh về thanh khoản và khả năng mua nhà. Những thay đổi ấy cho thấy giá cao không còn đồng nghĩa với giao dịch sôi động, đặc biệt khi người mua phải cân nhắc kỹ dòng tiền dài hạn. Chi phí vốn được xem là một trong những yếu tố ảnh hưởng trực tiếp đến sức mua, nhất là khi lãi suất tăng và khoản vay trở nên đắt đỏ hơn. Bà Vân nhận định khả năng thanh toán bị tác động rõ rệt vào thời điểm khách hàng phải hoàn tất những khoản tiền lớn trước khi nhận nhà. Trên thị trường, đã xuất hiện trường hợp người mua phải cắt lỗ vì không còn đủ khả năng tiếp tục thực hiện nghĩa vụ tài chính. Hành vi khách hàng cũng thay đổi khi nhiều người quan tâm hơn đến nguồn vốn, dòng tiền cá nhân và năng lực trả nợ thay vì chạy theo tâm lý đám đông. Một bộ phận người trẻ chuyển từ lựa chọn mua nhà sang thuê nhà, bởi áp lực tài chính khiến việc sở hữu căn hộ trở nên khó khăn hơn. Sự thận trọng này khiến các dự án phải chú ý nhiều hơn đến chính sách thanh toán, mức chiết khấu và khả năng tiếp cận thực tế của khách hàng. Ông Lê Đình Chung, Tổng giám đốc SGO Homes và Phó Chủ tịch Hội đồng nghiên cứu, đánh giá thị trường VARS, cũng ghi nhận thanh khoản chung cư bắt đầu chậm lại. Theo ông, diễn biến này xuất hiện tại Hà Nội và TPHCM sau tác động của lãi suất từ cuối năm 2025, trong bối cảnh giá nhà đã tăng liên tục. Mặt bằng giá tăng trong hai năm 2024-2025 khiến một bộ phận khách hàng nhận thấy giá nhà đã vượt xa khả năng chi trả của mình. Đáng chú ý, thị trường thứ cấp đã ghi nhận những đợt điều chỉnh giá khoảng 10-20% tại một số phân khúc, tạo thêm khoảng thương lượng cho người mua. Các chủ đầu tư cũng tăng chiết khấu đối với khách hàng thanh toán sớm, đồng thời kéo giãn tiến độ thanh toán nhằm thu hút dòng tiền. Những biện pháp này góp phần giúp thanh khoản có dấu hiệu cải thiện trong quý III, dù chưa đủ khẳng định một xu hướng phục hồi bền vững. Ở góc độ cấu thành giá, TS Nguyễn Văn Đính cho biết giá trị đất thường chiếm khoảng 30-40% giá bất động sản, thậm chí gần 50% tại một số khu đất. Ông Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam và Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, cho rằng điều tiết giá đất hợp lý có thể hỗ trợ điều chỉnh giá nhà. Tuy nhiên, giá đất không phải yếu tố duy nhất, bởi giá thành còn bao gồm chi phí xây dựng, vốn, thủ tục và nhiều khoản phát sinh khác. Theo ông Đính, chính sách điều tiết cần đưa thị trường từ “giá kỳ vọng” về gần hơn với giá trị thực, đồng thời khuyến khích sử dụng đất hiệu quả. Mục tiêu này cũng nhằm hạn chế tình trạng nguồn lực đất đai bị bỏ hoang hoặc bị nắm giữ trong thời gian dài để chờ tăng giá. Ông Phạm Đức Toản, chuyên gia bất động sản, nhấn mạnh tăng nguồn cung là giải pháp quan trọng để người mua có thêm lựa chọn phù hợp. Dự kiến trong giai đoạn 2026-2027, nguồn cung mới tăng mạnh có thể tạo điều kiện để giá chung cư Hà Nội điều chỉnh hợp lý hơn. Khi sản phẩm đa dạng hơn, người mua được kỳ vọng có thêm cơ hội lựa chọn theo thu nhập, nhu cầu ở thực và khả năng thanh toán. Dù vậy, các chuyên gia cho rằng diễn biến giá còn phụ thuộc vào lãi suất, chi phí đầu vào, chính sách bán hàng và mức độ hấp thụ thực tế của thị trường.