Mặc dù thanh khoản chậm lại và giá bán trên thị trường thứ cấp có xu hướng giảm, chị Thanh Hà (ngụ TPHCM) vẫn khó tìm được một căn chung cư mới phù hợp với số vốn tự có khoảng 1,5 tỷ đồng. Với mức giá phổ biến 55-60 triệu đồng/m² tại vùng ven, một căn hai phòng ngủ có giá khoảng 3,8-4 tỷ đồng. Như vậy, chị sẽ phải vay hơn 60% giá trị căn hộ, nên đang cân nhắc kỹ khả năng tài chính trước khi xuống tiền.
“Dù thanh khoản chậm, căn hộ mở bán mới tại vùng ven TPHCM vẫn có giá phổ biến trên 55 triệu đồng/m². Còn ở khu vực trung tâm, ngay cả căn 1 phòng ngủ cũng có giá từ 80-100 triệu đồng/m² trở lên, vượt khả năng tài chính của tôi. Điều đáng nói là trong khi căn hộ cũ có xu hướng giảm giá thì chung cư mới vẫn ngày càng đắt hơn”, chị Thanh Hà chia sẻ.
Khảo sát trên thị trường cho thấy mặt bằng giá căn hộ mở bán mới vẫn ở mức cao, kể cả tại những khu vực ngoài trung tâm. Chẳng hạn, dự án The Emerald River Park tại phường Lái Thiêu có giá dự kiến 50-60 triệu đồng/m².
' %2F%3E%3C%2Fsvg%3E)
Dự án chung cư cao cấp tại TPHCM (Ảnh: Lê Tỉnh).
Phân khu Orchard Collection thuộc đại đô thị Sycamore của CapitaLand, phường Bình Dương, đang được các đơn vị môi giới chào giá tham khảo từ khoảng 65 triệu đồng/m², dù chủ đầu tư chưa công bố bảng giá chính thức. Một số dự án khác như Sky Solis, Green Tower, Esme hay Khải Hoàn Imperial có giá chào bán quanh mức 55-70 triệu đồng/m².
Tại khu vực trung tâm TPHCM, khoảng cách giữa giá căn hộ mới và khả năng tài chính của người mua còn lớn hơn. Novaland dự kiến mở bán khoảng 300 căn còn lại tại The Grand Manhattan với giá khoảng 350 triệu đồng/m², chưa gồm VAT. Lancaster Lincoln có giá dự kiến khoảng 300 triệu đồng/m². Đáng chú ý, One Central Saigon, dự án đối diện chợ Bến Thành, chưa công bố giá chính thức nhưng được giới môi giới dự báo có giá bán vượt 1 tỷ đồng/m².
Theo báo cáo thị trường quý III/2026 do Knight Frank Việt Nam công bố ngày 6/10, giá bán sơ cấp trung bình tại TPHCM tăng 3% theo quý, lên 4.210 USD/m², tương đương khoảng 110 triệu đồng/m². Đơn vị này cho biết mức tăng chủ yếu đến từ sự xuất hiện của các dự án hạng sang và siêu sang trong quý, chứ không phản ánh xu hướng tăng giá đồng đều trên toàn thị trường. Trong quý, TPHCM ghi nhận 2.493 giao dịch căn hộ, tăng 40% so với quý trước. Điều này cho thấy sức mua vẫn hiện hữu nhưng phân hóa rõ nét.
Tại Hà Nội, Knight Frank Việt Nam ghi nhận giá bán sơ cấp trung bình quý III/2026 đạt 4.349 USD/m², tương đương khoảng 114 triệu đồng/m². Mức này giảm nhẹ 0,15% theo quý nhưng vẫn cao hơn 25% so với cùng kỳ năm 2025. Lượng căn hộ tiêu thụ trong quý giảm 40% so với quý trước, còn 2.960 căn. Dù có điều chỉnh nhẹ, giá căn hộ mở bán mới vẫn là thách thức lớn đối với người mua.
Lý giải việc giá căn hộ mới vẫn neo cao trong khi người mua ngày càng thận trọng, bà Cao Thị Thanh Hương, Phó Giám đốc Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn, Savills Việt Nam, cho rằng thị trường chưa bước vào chu kỳ điều chỉnh trên diện rộng do cơ cấu nguồn cung mới tại TPHCM chưa có chuyển biến đáng kể. “Mặt bằng giá sơ cấp tiếp tục tăng chủ yếu do cơ cấu nguồn cung: dự án mới tập trung ở phân khúc cao cấp, còn nhà ở vừa túi tiền ngày càng khan hiếm”, bà Hương nhận định.
Trong 6-12 tháng tới, bà Hương dự báo thị trường chung cư tại TPHCM và Hà Nội khó xuất hiện một đợt giảm giá đồng loạt, thay vào đó là sự khác biệt rõ hơn giữa các dự án. Những dự án có vị trí tốt, pháp lý rõ ràng và chủ đầu tư uy tín nhiều khả năng giữ giá ổn định. Ngược lại, các sản phẩm kém cạnh tranh hoặc phụ thuộc nhiều vào đòn bẩy tài chính sẽ chịu áp lực điều chỉnh lớn hơn.
Nếu có điều chỉnh, diễn biến này chủ yếu mang tính cục bộ theo từng dự án và thường thể hiện qua chính sách bán hàng thay vì giảm giá niêm yết. Chủ đầu tư có xu hướng giữ giá công bố, đồng thời hỗ trợ người mua thông qua các chính sách tài chính như hỗ trợ lãi suất, gói vay lãi suất cố định, ân hạn nợ gốc, chiết khấu khi thanh toán nhanh hoặc giãn tiến độ thanh toán.
“Những công cụ này giúp giảm áp lực dòng tiền cho người mua mà không làm ảnh hưởng mặt bằng giá của dự án. Xu hướng này nhiều khả năng sẽ tiếp tục, và dự án có tiến độ thanh toán linh hoạt sẽ có lợi thế cạnh tranh”, bà Hương nói.
Theo bà Hương, giảm trực tiếp giá niêm yết chưa phải phương án phổ biến tại TPHCM. Phần lớn chủ đầu tư đang chọn cách “giảm lời” thông qua chính sách bán hàng thay vì cắt giảm giá công bố. Cách làm này vừa giúp doanh nghiệp duy trì mặt bằng giá của dự án, vừa tạo thêm dư địa hỗ trợ dòng tiền cho người mua.
Về dài hạn, nguồn cung tại cả Hà Nội và TPHCM đang dần phục hồi về số lượng, nhưng vẫn tập trung chủ yếu ở phân khúc trung và cao cấp. Do đó, mặt bằng giá chung khó giảm sâu trong ngắn hạn và diễn biến sẽ tiếp tục khác nhau giữa từng dự án. “Dài hạn, nguồn cung từ các đại đô thị và khu vực vùng ven gắn với hạ tầng sẽ mở thêm lựa chọn cho người mua ở với mức giá dễ tiếp cận hơn”, bà Hương nhận định.
Theo Knight Frank Việt Nam, dù giá cao, nhu cầu mua nhà ở thực chưa biến mất mà đang tập trung nhiều hơn vào những sản phẩm phù hợp với khả năng tài chính. Các dự án thuộc phân khúc trung cấp, có mức giá hợp lý tại khu vực ngoài trung tâm vẫn thu hút người mua.
Ông Sơn Hoàng, Phó Giám đốc Bộ phận Định giá và Tư vấn, Knight Frank Việt Nam, cho biết nhu cầu ở thực vẫn là động lực chính hỗ trợ giao dịch căn hộ. Người mua hiện đánh giá kỹ hơn về khả năng tài chính, chất lượng dự án cũng như các chính sách hỗ trợ từ chủ đầu tư.
“Chúng tôi kỳ vọng các chính sách mới sẽ góp phần nâng cao tính minh bạch của thị trường, củng cố niềm tin của người mua để ở và dần thu hẹp khoảng cách giữa cung và cầu”, ông Sơn Hoàng nói.