Những bài toán vốn rất hóc búa đang dần có lời giải với mục tiêu cải thiện chất lượng đô thị, khai thác hiệu quả không gian, kiến tạo thành phố đáng sống.
Nghị quyết số 02-NQ/TW ngày 17/3/2026 của Bộ Chính trị, Luật Thủ đô số 02/2026/QH16 được Quốc hội khóa XVI thông qua ngày 23/4/2026 và Quy hoạch tổng thể Thủ đô Hà Nội tầm nhìn 100 năm đã tạo hệ thống thể chế đặc thù, vượt trội. Hành lang pháp lý này giúp Hà Nội chuyển từ tư duy “bảo tồn-cải tạo” sang “tái thiết giá trị”, giải phóng nguồn lực đất đai, kiến tạo không gian hiện đại, thông minh, xanh, đồng thời giữ gìn bản sắc văn hiến.
Luật Thủ đô năm 2026 trao cho Hà Nội gần 200 thẩm quyền đặc thù, phân cấp triệt để về quy hoạch, đất đai, đầu tư, tài chính và cải tạo đô thị. Luật cho phép thành phố chủ động quyết định chính sách, tiêu chí tái thiết, xử lý mật độ dân cư, môi trường và phát triển theo định hướng giao thông công cộng (TOD).
Trong nhiều năm qua, quá trình đô thị hóa của Hà Nội chủ yếu gắn với việc mở rộng và hình thành các khu vực phát triển mới. Nhưng trước những áp lực ngày càng lớn, những điểm nghẽn trở nên khó hóa giải nếu không có giải pháp tổng thể. Thành phố Hà Nội đã xác định phải thực hiện cải tạo, tái thiết những khu vực hiện hữu mà hệ thống hạ tầng, không gian đô thị và điều kiện sống cần được nâng cấp.
Quy hoạch tổng thể Thủ đô Hà Nội tầm nhìn 100 năm xác định tái cấu trúc tập trung vào nội đô lịch sử mật độ cao, hạ tầng quá tải; ưu tiên bảo tồn khu vực Ba Đình, Hồ Gươm, phố cổ, phố cũ, Hồ Tây và trục sông Hồng. Mô hình “nén-xanh” giảm mật độ xây dựng, tăng tầng cao (cho phép xây công trình 40-50 tầng ở một số khu trung tâm), tích hợp đường sắt đô thị và không gian ngầm theo TOD.
Quỹ đất dôi dư ưu tiên dành cho công viên, cây xanh, mặt nước và tiện ích công cộng; giải quyết tận gốc ùn tắc, ngập úng, thiếu không gian xanh đồng thời tái cấu trúc đất đai...
Theo Tiến sĩ, kiến trúc sư Đào Ngọc Nghiêm, Phó Chủ tịch Hội Quy hoạch phát triển đô thị Việt Nam, việc bổ sung cơ chế đặc thù là bước đi cần thiết vì cơ chế chung khó giải quyết khối lượng công việc lớn của Thủ đô. Quan trọng nhất là tạo cơ chế các bên cùng có lợi.
Nhà nước giữ vai trò chủ đạo trong quy hoạch, tổ chức thực hiện và kiểm soát lợi ích đất đai; doanh nghiệp có phương án đầu tư khả thi; người dân được bảo đảm quyền lợi chính đáng về chỗ ở, tái định cư và giá trị tài sản.
Triển khai thi hành Luật Thủ đô năm 2026, Nghị quyết số 66/2026/NQ-HĐND của Hội đồng nhân dân Thành phố Hà Nội đã cụ thể hóa một số chính sách cải tạo, chỉnh trang, tái thiết đô thị và phát triển TOD. Nghị quyết đưa công tác này vào khuôn khổ toàn diện thay vì xử lý riêng lẻ.
Các loại hình dự án gồm: Chỉnh trang công trình, nhóm công trình; bảo vệ, tu bổ khu vực giá trị văn hóa-lịch sử-kiến trúc-cảnh quan; tái thiết khu vực đô thị và dự án hỗn hợp; khu vực thực hiện là nơi có công trình nguy hiểm, xuống cấp, không bảo đảm quy chuẩn xây dựng và phòng cháy, chữa cháy, thiếu hạ tầng kỹ thuật-xã hội, mật độ dân số vượt tiêu chuẩn...
Cách tiếp cận này phù hợp thực tế khi thành phố có rất nhiều chung cư cũ, hạ tầng quá tải; nhiều địa phương còn thiếu trường học, bãi đỗ xe, chỉ tiêu cây xanh chưa đạt chuẩn. Tái thiết đô thị được triển khai trên quy mô đơn vị nhà ở hoặc cả khu vực, bảo đảm cân đối hạ tầng kỹ thuật và xã hội, đồng bộ giao thông, trường học, không gian công cộng.
Cơ chế mới cũng cho phép hình thành khu đô thị đa mục tiêu gắn cải tạo, tạo quỹ nhà ở xã hội, tái định cư, công vụ và thương mại; điều chỉnh cơ cấu sử dụng đất, nhà ở và chỉ tiêu quy hoạch phù hợp hạ tầng. Đây là nguồn lực tái đầu tư quan trọng.
Tuy được áp dụng nhiều chính sách, cơ chế đặc thù, nhưng không đồng nghĩa nới lỏng quản lý mà đòi hỏi kiểm soát chặt mật độ, hạ tầng và lợi ích công cộng; khai thác không gian ngầm, không gian trên cao phải tuân thủ quy hoạch.
Mục tiêu của thành phố là thông qua quá trình tái thiết để cải thiện thực chất hạ tầng và điều kiện sống của người dân; tổ chức lại không gian đô thị hợp lý hơn; bổ sung các công trình công cộng, hạ tầng xã hội còn thiếu và sử dụng hiệu quả hơn nguồn lực đất đai.
Chủ tịch Ủy ban nhân dân thành phố Vũ Đại Thắng khẳng định.
Tái thiết quy mô lớn đòi hỏi nguồn lực cũng rất lớn. Đến năm 2045, dự tính, Hà Nội cần khoảng 64,84 triệu tỷ đồng. Riêng giai đoạn 2026-2035 nhu cầu vốn cũng khoảng 14,5 triệu tỷ đồng.
Để tái thiết đô thị, tư duy quản trị đô thị của Thành phố Hà Nội đã có bước chuyển quan trọng với tầm nhìn dài hạn, tổng thể; bố trí nguồn lực theo mô hình tài chính song hành, thu hút nhà đầu tư chiến lược và khu vực tư nhân; tăng vai trò Nhà nước trong dự án chỉnh trang, tái thiết.
Điều quan trọng, Hà Nội cần những bước đi, cơ chế, chính sách cụ thể; tháo gỡ những nút thắt trong thực thi nhằm bảo đảm đồng thuận xã hội; kiểm soát quy hoạch, bảo vệ lợi ích công và quyền lợi người dân.
MINH THU