Đây là chia sẻ của PGS.TS Trần Thị Hồng Liên, Trưởng khoa Quản trị Kinh doanh, Trường Đại học Kinh tế - Luật (UEL), tại Hội thảo khoa học “Nghiên cứu phát triển chính sách tạo lập thị trường nhà ở xã hội tại Việt Nam”, do ĐHQG TPHCM phối hợp với UEL tổ chức ngày 18/9.
PGS.TS Trần Thị Hồng Liên cho biết Việt Nam hiện có khoảng 28 triệu hộ gia đình. Dựa trên dữ liệu thu thập, khả năng chi trả và giả định giá nhà ở xã hội bình quân 15 triệu đồng/m2, nhóm nghiên cứu ước tính khoảng 3,12 triệu hộ có nhu cầu nhà ở xã hội, tương đương 150 triệu m2 sàn nếu tính bình quân 50m2 mỗi hộ.
Các hộ thu nhập dưới 20 triệu đồng/tháng có nhu cầu nhà ở rõ rệt nhưng gặp khó khăn về tài chính và tiếp cận tín dụng.
Từ thực tế của nhóm đang sở hữu nhà ở xã hội, khảo sát hơn 400 người tại các dự án cho thấy mức độ hài lòng chủ yếu phụ thuộc vào an ninh, quản lý và bảo trì, hạ tầng - tiện ích, chất lượng căn hộ và khả năng chi trả. Đáng chú ý, dù hài lòng với nơi ở hiện tại, nhiều người vẫn có ý định chuyển sang nhà ở thương mại khi tích lũy đủ tài chính.
' %2F%3E%3C%2Fsvg%3E)
PGS.TS Trần Thị Hồng Liên, Trưởng khoa Quản trị Kinh doanh, chia sẻ tại hội thảo (Ảnh: Lê Tỉnh).
Ngoài ra, trong hơn 900 người đang tìm kiếm nhà ở xã hội, những người có nhu cầu cấp thiết vẫn tiếp tục theo đuổi dù quá trình tiếp cận khó khăn. Ngược lại, người có khả năng tài chính tốt hơn có xu hướng chuyển sang nhà ở thương mại khi điều kiện cho phép.
Theo bà Liên, người có nhu cầu nhà ở xã hội không phải một nhóm đồng nhất, do đó chính sách cần phù hợp với từng nhóm đối tượng. Bà đề xuất mở rộng cách tiếp cận sang “nhà ở phù hợp khả năng chi trả”, gồm nhà ở xã hội, nhà ở thương mại vừa túi tiền và nhà ở thương mại.
Theo đó, nhà ở xã hội nên tập trung hơn vào mục tiêu cho thuê, còn nhu cầu sở hữu có thể được đáp ứng qua nhà ở thương mại vừa túi tiền.
"Để tăng nguồn cung, cần đơn giản hóa quy trình, tăng thông tin, nghiên cứu mô hình sở hữu từng phần, hoàn thiện chính sách hỗ trợ tài chính dài hạn, ổn định pháp lý và rút ngắn thời gian triển khai dự án", PGS.TS Trần Thị Hồng Liên đề xuất.
TS Nguyễn Thị Thanh Xuân, Trưởng bộ môn Luật kinh doanh, Khoa Luật Kinh tế của UEL, cho rằng cần linh hoạt hơn trong bố trí quỹ đất xây dựng nhà ở xã hội, nhất là tại các khu vực phát triển đô thị theo định hướng giao thông công cộng (TOD).
Theo bà, với các dự án nhà ở thương mại trong khu vực TOD, có thể cho phép chủ đầu tư lựa chọn bố trí quỹ đất nhà ở xã hội trong phạm vi dự án hoặc tại khu đất khác có hạ tầng phù hợp bên ngoài. Nếu bố trí bên ngoài, các hệ số liên quan đến khu đất nhà ở xã hội có thể được tính tương đương với khu đất của dự án nhà ở thương mại.
Cách làm này giúp địa phương chủ động hơn trong quy hoạch quỹ đất, đồng thời tạo điều kiện bố trí dự án tại những vị trí có hạ tầng và kết nối giao thông phù hợp. Việc giảm chi phí đất đai cũng có thể tạo thêm dư địa giảm giá nhà ở xã hội.
TS Xuân đề nghị rà soát quy định về đối tượng thụ hưởng để thống nhất giữa Luật Nhà ở và Luật Đất đai, trong đó làm rõ trường hợp hộ kinh doanh, cá nhân có đất bị thu hồi, được bồi thường bằng đất hoặc tiền nhưng không đáp ứng điều kiện hưởng chính sách nhà ở xã hội.
“Cần kiểm soát chặt việc thụ hưởng chính sách, loại trừ trường hợp đã được hưởng nhà ở xã hội nhưng tiếp tục đăng ký hưởng thêm lần nữa, qua đó bảo đảm chính sách đến đúng đối tượng”, bà Xuân kiến nghị.
Ở góc độ doanh nghiệp, ông Phạm Nam Quảng, Giám đốc Ban Đầu tư - Pháp chế, Công ty TNHH Đầu tư xây dựng Phú Mỹ - Quy Nhơn, kiến nghị có chính sách tín dụng riêng cho nhà ở xã hội, ưu tiên giải ngân, mở rộng hạn mức tín dụng cho chủ đầu tư và tạo điều kiện để người dân tiếp cận vốn vay mua nhà.
Về phía doanh nghiệp, ông đề xuất nâng lợi nhuận định mức đối với dự án nhà ở xã hội từ 10% lên khoảng 12-15%, đồng thời hướng dẫn cụ thể cách xác định, hạch toán chi phí hợp lệ.
Theo ông, một dự án thường có chu kỳ đầu tư 3-5 năm, trong khi mức lợi nhuận hiện nay chưa tạo đủ động lực cho doanh nghiệp tham gia.
Ông Quảng cũng đề nghị đơn giản hóa thủ tục thẩm định, phê duyệt, hoàn công, cấp giấy chứng nhận và giảm chi phí triển khai dự án. Quỹ phát triển nhà ở cần có hướng dẫn cụ thể về cơ chế vận hành, trong đó có thể sử dụng nguồn quỹ để bảo lãnh tín dụng cho chủ đầu tư hoặc đặt hàng doanh nghiệp xây dựng nhà ở xã hội phù hợp nhu cầu địa phương.
Doanh nghiệp cũng kiến nghị xây dựng quy chuẩn kỹ thuật quốc gia riêng cho nhà ở xã hội và đẩy mạnh số hóa việc xét duyệt hồ sơ, kiểm soát giá, thủ tục liên quan để rút ngắn thời gian xử lý và giảm chi phí.
Theo báo cáo của Bộ Xây dựng, đến hết tháng 7/2026, cả nước có 875 dự án nhà ở xã hội đang được triển khai với quy mô 773.457 căn, tổng mức đầu tư khoảng 637.019 tỷ đồng. So với chỉ tiêu đề ra đã đạt 77%.