Thanh Niên • 10/09/2026 10:20

Hơn 30.000 cửa hàng mới mở, làn sóng trả mặt bằng chững lại?

Sau thời gian hàng loạt cửa hàng đóng cửa, trả mặt bằng, thị trường kinh doanh đang xuất hiện diễn biến mới. Hơn 30.000 cửa hàng F&B được mở trong vòng một năm, trong khi các chuỗi lớn bước vào cuộc săn vị trí mới, thậm chí không còn nhất thiết bám mặt tiền đường lớn.

Làn sóng trả mặt bằng chững lại?

Những tấm biển "cho thuê mặt bằng", "sang nhượng cửa hàng" từng xuất hiện dày đặc trên nhiều tuyến đường tại TP.HCM trong hai năm qua. Tuy nhiên, dữ liệu mới cho thấy thị trường có thể đang bước sang một giai đoạn khác.

Theo Báo cáo thị trường kinh doanh ẩm thực Việt Nam 6 tháng đầu năm 2026 của iPOS.vn và Nestlé Professional, đến cuối tháng 6, cả nước có khoảng 329.200 cửa hàng F&B, chỉ giảm 0,1% so với cuối năm 2025. Nếu so với cùng kỳ năm trước, thị trường có thêm gần 30.000 điểm bán, từ khoảng 299.900 cửa hàng lên 329.200 cửa hàng.

Con số này đáng chú ý bởi những tháng sau tết thường là thời kỳ "thanh lọc" mạnh của ngành ăn uống. Các cửa hàng yếu về dòng tiền hoặc vận hành thường phải rời thị trường. Vì vậy, việc tổng số cửa hàng gần như không giảm so với cuối năm trước cho thấy lượng điểm bán mới đã bù đắp phần lớn số cửa hàng đóng cửa.

Xu hướng này có thể tiếp diễn khi khảo sát 481 doanh nghiệp tại 15 tỉnh, thành phố cho thấy 52,01% doanh nghiệp F&B vẫn có kế hoạch mở thêm cửa hàng hoặc tăng quy mô trong 6 tháng cuối năm. Ông Nguyễn Đỗ Anh Quân, Giám đốc nhãn hàng iPOS.vn, nhận định nhiều mặt bằng lớn, vị trí đẹp được trả lại sau giai đoạn thanh lọc đang tạo cơ hội cho doanh nghiệp có tiềm lực mở rộng, hình thành những "cuộc săn" mặt bằng có tính toán hơn.

Highlands Coffee là một ví dụ khi vừa đạt mốc 1.000 cửa hàng vào tháng 6.2026, với cửa hàng thứ 1.000 tại 28 Thanh Niên, Hà Nội; mặt bằng trước đó do Laika Cafe vận hành.

Mặt bằng trống không đồng nghĩa giá thuê giảm

Một nghịch lý đang diễn ra trên thị trường là dù không khó để bắt gặp mặt bằng treo biển cho thuê, giá thuê tại những vị trí có khả năng khai thác kinh doanh tốt lại chưa có dấu hiệu giảm.

Trao đổi với PV Thanh Niên, ông Đỗ Duy Thanh, Giám đốc Công ty TNHH FnB Director, cho rằng nếu chỉ xét những mặt bằng đủ tiêu chuẩn để vận hành một nhà hàng bài bản, giá thuê thực tế vẫn tiếp tục tăng. Với những vị trí tốt, mức tăng bình quân có thể khoảng 15% mỗi năm. Riêng các mặt bằng chiến lược, được nhiều thương hiệu lớn cùng quan tâm và cạnh tranh, giá thuê có thể tăng từ 20 - 30%. Ngược lại, nhóm mặt bằng nhỏ, nhà cấp bốn hoặc những vị trí không phù hợp với hoạt động F&B lại đang chịu áp lực lớn hơn. Đây cũng là nhóm dễ xuất hiện tình trạng bỏ trống kéo dài, treo biển cho thuê hoặc phải điều chỉnh giá để tìm khách. "Với những vị trí có khả năng khai thác thương mại tốt, chi phí mặt bằng vẫn ở mức cao", ông Thanh nói.

Sự phân hóa này khiến việc nhìn vào số lượng mặt bằng đang trống để kết luận giá thuê toàn thị trường đi xuống có thể không chính xác. Hai phân khúc gần như đang vận động theo những hướng khác nhau: mặt bằng khó khai thác phải cạnh tranh bằng giá, trong khi mặt bằng tốt vẫn được doanh nghiệp săn tìm. Đây cũng là một trong những nguyên nhân khiến doanh thu ngành F&B tăng nhưng lợi nhuận của doanh nghiệp chưa chắc cải thiện tương ứng. Ngoài tiền thuê, cơ sở kinh doanh còn cùng lúc chịu áp lực từ nguyên vật liệu, nhân sự và nhiều loại chi phí vận hành khác.

Nhận định tương tự, ông Nguyễn Thái Bình, chuyên gia ngành dịch vụ ẩm thực, đồng sáng lập Mapdy.vn và Học viện Concepts, cho rằng việc nhiều mặt bằng treo biển cho thuê không đồng nghĩa giá thuê trên thị trường đang giảm. Mặt bằng kinh doanh F&B nhìn chung vẫn đi ngang hoặc tăng. Những vị trí để trống trong thời gian dài phần lớn là các mặt bằng khó khai thác hiệu quả về thương mại, trong khi vị trí có khả năng tạo doanh thu tốt vẫn duy trì mức giá cao. "Nhìn bên ngoài có thể thấy nhiều mặt bằng đóng cửa, treo biển cho thuê và dễ có cảm giác thị trường đang hạ nhiệt. Nhưng về bản chất, đó chủ yếu là những mặt bằng khó khai thác. Các vị trí có hiệu quả kinh tế tốt thì giá thuê không giảm", ông Bình phân tích.

Theo vị chuyên gia, mặt bằng vì thế đang trở thành một trong những sức ép lớn nhất đối với hàng quán. Trong bối cảnh giá nguyên vật liệu chưa giảm đáng kể, doanh nghiệp còn phải gánh chi phí nhân sự và vận hành. Khi tổng chi phí tiến sát ngưỡng chịu đựng, nhiều cơ sở chỉ còn hai lựa chọn, một là tăng giá bán hoặc rời khỏi thị trường. Ông Bình cho rằng việc một bộ phận hàng quán đóng cửa không hẳn chỉ phản ánh nhu cầu tiêu dùng suy giảm, mà còn cho thấy quá trình sàng lọc ngày càng mạnh. Những mô hình vận hành thiếu hiệu quả, biên lợi nhuận thấp hoặc không đủ khả năng hấp thụ chi phí sẽ khó tồn tại lâu dài.

"Ông lớn" cũng chui vào hẻm

Sự thay đổi xu hướng này vừa xuất hiện khá rõ tại TP.HCM. Ngày 8.9, Starbucks chính thức khai trương cửa hàng tại số 2/36 Cao Thắng, P.Bàn Cờ, cửa hàng "núp hẻm" đầu tiên của thương hiệu này tại TP.HCM. Khác với phần lớn cửa hàng trước đây thường nằm trên trục đường lớn, trung tâm thương mại hoặc khu văn phòng, địa điểm mới nằm sâu bên trong một con hẻm. Theo tìm hiểu, Starbucks thuê mặt bằng trên với mức giá khoảng 80 triệu đồng/tháng. Đáng chú ý, đây dự kiến cũng không phải cửa hàng "núp hẻm" duy nhất của Starbucks. Với những địa điểm có diện tích đủ lớn và đáp ứng các tiêu chí riêng của nhãn hàng, việc không nằm ngay mặt tiền đường lớn không còn là trở ngại.

Một số doanh nghiệp F&B đang chuyển sang tìm mặt bằng rộng vài trăm mét vuông tại những khu vực như Gò Vấp, Tân Phú hoặc các trục Ung Văn Khiêm, Nguyễn Gia Trí. Với nhà hàng, quán cà phê hay các mô hình cần diện tích lớn, chỗ đậu xe và khả năng phục vụ lượng khách đông đôi khi quan trọng hơn việc nằm ngay mặt tiền một tuyến phố đắt đỏ. Đặc biệt với các mô hình nhà hàng sân vườn, lẩu, nướng hoặc quán được xây dựng như một điểm đến, một khu đất rộng nằm sâu trong khu dân cư thậm chí có thể đem lại hiệu quả cao hơn một mặt bằng nhỏ nhưng đắt đỏ ngoài mặt đường.

Sự thay đổi còn đến từ hành vi khách hàng. Theo khảo sát của iPOS.vn, 43,02% doanh nghiệp cho biết khách sử dụng tại chỗ là kênh tăng trưởng rõ nhất trong nửa đầu năm. Nếu cộng thêm khách mua mang đi trực tiếp tại cửa hàng, 59,26% doanh nghiệp ghi nhận kênh tăng trưởng tốt nhất vẫn liên quan đến việc khách trực tiếp tìm đến điểm bán. Khi người tiêu dùng sẵn sàng chủ động tìm đến một quán ăn, quán cà phê vì thương hiệu, món ăn hoặc trải nghiệm thay vì chỉ ghé vào vì tình cờ đi ngang, lợi thế tuyệt đối của mặt tiền đường lớn cũng dần thay đổi.

Diễn biến này được các chuyên gia đánh giá là một điểm sáng bất ngờ trong bối cảnh các tháng ngay sau kỳ nghỉ Tết Nguyên đán thường được xem là giai đoạn thanh lọc khốc liệt nhất đối với ngành dịch vụ ăn uống. Việc hàng loạt cơ sở kinh doanh yếu kém về năng lực vận hành hoặc gặp khó khăn trong quản trị dòng tiền buộc phải rời bỏ thị trường đã nhanh chóng được bù đắp bởi lượng điểm bán mở mới xuất hiện rầm rộ. Xu hướng mở rộng mạng lưới kinh doanh nhiều khả năng sẽ tiếp tục bùng nổ khi kết quả khảo sát 481 doanh nghiệp tại 15 tỉnh thành cho thấy 52,01% cơ sở vẫn có kế hoạch gia tăng quy mô trong nửa cuối năm 2026. Đánh giá về sự thay đổi của diện mạo thị trường, ông Nguyễn Đỗ Anh Quân, Giám đốc nhãn hàng iPOS.vn, cho rằng sự rời đi của các đơn vị cũ đang tạo tiền đề quan trọng cho đợt tái cấu trúc mới. Việc hàng loạt mặt bằng đắc địa ở vị trí lớn được trả lại đã mở ra cơ hội vàng cho những thương hiệu sở hữu tiềm lực tài chính vững vàng thực hiện các chiến dịch săn lùng có tính toán bài bản hơn. Điển hình cho xu hướng này là chuỗi Highlands Coffee khi thương hiệu vừa chính thức cán mốc 1.000 cửa hàng vào tháng 6 năm 2026 bằng việc khai trương điểm bán thứ 1.000 tại số 28 đường Thanh Niên, Hà Nội. Đáng chú ý, vị trí đắc địa tại số 28 Thanh Niên từng do Laika Cafe vận hành trước đó, cho thấy sự tiếp quản và thay thế nhanh chóng giữa các tên tuổi lớn trên thị trường F&B hiện nay. Mặc dù hình ảnh các bảng hiệu thông báo cho thuê hay sang nhượng cửa hàng vẫn xuất hiện tương đối phổ biến trên nhiều tuyến phố, song điều đó không phản ánh chính xác xu hướng giá thuê toàn thị trường. Trên thực tế, thị trường bất động sản thương mại dành cho ngành ăn uống đang diễn ra sự phân hóa sâu sắc khi giá thuê tại những vị trí chiến lược vẫn duy trì ở mức vô cùng đắt đỏ. Phân tích kỹ hơn về thực trạng này, ông Đỗ Duy Thanh, Giám đốc Công ty TNHH FnB Director, cho biết giá thuê thực tế đối với các mặt bằng đạt tiêu chuẩn vận hành nhà hàng chuyên nghiệp vẫn liên tục leo thang. Theo nhận định của ông Thanh, các khu vực kinh doanh tiềm năng duy trì mức tăng bình quân khoảng 15% mỗi năm, trong khi những vị trí đắc địa được nhiều thương hiệu tranh giành có thể tăng từ 20% đến 30%. Trái ngược với phân khúc cao cấp, nhóm mặt bằng diện tích nhỏ, nhà cấp bốn hoặc không đáp ứng điều kiện kỹ thuật cho F&B lại chịu áp lực bỏ trống kéo dài và buộc phải hạ giá để tìm kiếm khách thuê. Sự phân chia rõ rệt giữa hai nhóm mặt bằng đã tạo ra một bức tranh thị trường phức tạp, khiến việc quan sát lượng mặt bằng bỏ trống để nhận định giá thuê đi xuống trở nên thiếu chính xác và phiến diện. Bên cạnh đó, bối cảnh chi phí mặt bằng neo cao cùng sự leo thang của giá nguyên vật liệu và nhân sự đang trực tiếp bào mòn biên lợi nhuận của các doanh nghiệp trong ngành dịch vụ ẩm thực. Tình trạng gia tăng doanh thu nhưng lợi nhuận thực tế thu về không cải thiện tương ứng đang trở thành bài toán nan giải mà nhiều thương hiệu phải nỗ lực tìm kiếm giải pháp tháo gỡ hiệu quả. Đồng quan điểm về làn sóng trả mặt bằng, ông Nguyễn Thái Bình, chuyên gia dịch vụ ẩm thực kiêm đồng sáng lập Mapdy.vn và Học viện Concepts, khẳng định giá thuê kinh doanh nhìn chung vẫn giữ ở mức đi ngang hoặc tăng. Chuyên gia Nguyễn Thái Bình chỉ ra rằng những vị trí bị bỏ hoang trong thời gian dài đa phần là những không gian khó tối ưu hóa hiệu quả thương mại hoặc gặp hạn chế về mặt hạ tầng giao thông. Trong khi đó, bất kỳ không gian kinh doanh nào có khả năng tạo ra dòng tiền tốt và lưu lượng khách hàng ổn định đều nhanh chóng được các thương hiệu săn đón với mức giá cho thuê rất cao. Việc quan sát bề nổi với nhiều cửa hàng đóng cửa dễ tạo ra cảm giác thị trường đang hạ nhiệt, nhưng bản chất thực sự là cuộc lọc lựa tự nhiên nhằm loại bỏ các mô hình kinh doanh kém hiệu quả. Sự xuất hiện của hơn 30.000 điểm bán mới trong vòng một năm qua cùng khát vọng mở rộng quy mô của các chuỗi lớn đã khẳng định sức hút mạnh mẽ của ngành F&B tại thị trường Việt Nam. Giai đoạn hiện tại không chỉ đòi hỏi các doanh nghiệp phải quản trị chi phí vận hành khắt khe mà còn là thời điểm bứt phá cho những đơn vị có chiến lược định vị vị trí kinh doanh thông minh và linh hoạt.

Xem thêm tại Thanh Niên