Theo báo cáo của DXS-FERI, nguồn cung mới trong quý IV dự kiến đạt khoảng 30.300 sản phẩm từ hơn 30 dự án, cao hơn đáng kể so với khoảng 12.357 sản phẩm được đưa ra thị trường trong quý III, tương đương mức tăng khoảng 145%.
Khu vực phía Nam dự kiến chiếm tỷ trọng lớn nhất, với khoảng 16.900 sản phẩm, tương đương 56% tổng nguồn cung mới. Miền Bắc đứng thứ hai với khoảng 8.000 sản phẩm, chiếm 26%. Miền Trung và Tây mỗi khu vực dự kiến đóng góp khoảng 2.700 sản phẩm, tương đương 9%.
Tại khu vực phía Nam, nguồn cung mới dự kiến đến từ các dự án như TT Genesis, Palm River, Imperia Sena Park, các giai đoạn tiếp theo của The Global City, IKI Village và Ansana by Kita. Một số dự án tại Bình Dương cũ, Đồng Nai, Tây Ninh và Cần Thơ cũng được kỳ vọng bổ sung nguồn hàng trong giai đoạn cuối năm.
Ở miền Bắc, nguồn cung dự kiến tập trung tại Hà Nội, Bắc Ninh và Hưng Yên. Trong khi đó, Đà Nẵng và Khánh Hòa tiếp tục là những thị trường đóng góp nguồn cung mới ở miền Trung.
Căn hộ chung cư được dự báo tiếp tục giữ vai trò chủ đạo trong cơ cấu hàng hóa mở bán. Phần lớn nguồn cung mới đến từ các khu đô thị quy mô lớn, với sự tham gia của những chủ đầu tư như Vinhomes, Sun Group, Masterise Homes và Ecopark.
Thống kê từ Avison Young Việt Nam cũng cho thấy, quý cuối năm, riêng nguồn cung căn hộ mở bán mới tại ba thị trường chính là Hà Nội, Đà Nẵng, TP HCM dự kiến đạt khoảng 13.500 căn, trong đó TP HCM chiếm tỷ trọng lớn nhất, ước đạt từ 10.000-12.000 căn.
Hà Nội dự kiến đón thêm khoảng 6.500 căn và Đà Nẵng tầm 2.000 căn. Nếu tính theo tổng quy mô nguồn cung dự kiến từ các dự án mới, con số này có thể lên đến khoảng 20.500 căn, chưa kể lượng hàng tồn từ các đợt mở bán trước.
Thị trường bất động sản khu vực trung tâm TP HCM. Ảnh: Quỳnh Trần
Động thái gia tăng nguồn cung quý IV diễn ra sau giai đoạn sụt giảm mạnh ở quý III. Cụ thể, thị trường toàn quốc ghi nhận khoảng 12.357 sản phẩm mới trong quý rồi, giảm 40% so với quý II và 54% so với cùng kỳ năm ngoái.
Theo các đơn vị nghiên cứu, thanh khoản bất động sản trong quý IV có thể cải thiện nhờ nhu cầu mua nhà gia tăng và nguồn cung mới tiếp tục được bổ sung. Tuy nhiên, sức mua được dự báo phân hóa rõ hơn giữa các phân khúc, phụ thuộc vào mặt bằng lãi suất, khả năng chi trả và chất lượng sản phẩm.
Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) dự báo tổng giao dịch nhà đất trong quý IV có thể đạt khoảng 25.000 sản phẩm, gấp đôi quý III. Động lực đến từ nhu cầu mua nhà tăng vào cuối năm, cùng nguồn cung nhà ở xã hội dồi dào.
Dù vậy, nguồn cung gia tăng không đồng nghĩa mọi phân khúc đều cải thiện thanh khoản. Theo VARS, người mua ngày càng thận trọng, ưu tiên những sản phẩm đáp ứng nhu cầu ở thực, có giá trị sử dụng rõ ràng và phù hợp khả năng tài chính. Chung cư và nhà ở xã hội có thể duy trì lợi thế nếu đáp ứng các tiêu chí này.
Ngược lại, những bất động sản chủ yếu dựa vào kỳ vọng tăng giá, thiếu khả năng khai thác thực tế hoặc có mức giá vượt khả năng chi trả sẽ khó thu hút người mua hơn.
Cùng quan điểm về xu hướng phân hóa sức cầu, DXS-FERI cho rằng tỷ lệ hấp thụ bất động sản trong quý IV sẽ phụ thuộc đáng kể vào diễn biến lãi suất, nguồn cung và sức mua thực tế. Các dự án có pháp lý rõ ràng, vị trí thuận lợi, chủ đầu tư uy tín và chính sách thanh toán phù hợp được kỳ vọng có lợi thế bán hàng. Giao dịch dự kiến tập trung vào nhu cầu ở thực và đầu tư trung, dài hạn, trong khi hoạt động đầu cơ ngắn hạn khó duy trì như trước.
Đơn vị này xây dựng ba kịch bản cho thị trường trong quý cuối năm. Ở kịch bản cơ sở, nguồn cung tăng 20-30%, giá bán cơ bản đi ngang và tỷ lệ hấp thụ đạt 30-35%, với lãi suất thả nổi ở mức 12-14%. Trong kịch bản tích cực, nguồn cung có thể tăng 30-40%, giá bán tăng 5-10% và tỷ lệ hấp thụ đạt 40-45% nếu lãi suất giảm về 10-12%. Ngược lại, nếu lãi suất thả nổi tăng lên 14-16%, tỷ lệ hấp thụ có thể giảm xuống dưới 20%, dù nguồn cung vẫn tăng khoảng 15-20%.
Các dự báo cho thấy triển vọng cải thiện giao dịch cuối năm đi kèm sự chọn lọc cao hơn từ phía người mua. Khi nguồn cung tăng nhưng chi phí vốn và khả năng chi trả vẫn là những yếu tố chi phối sức cầu, hiệu quả bán hàng sẽ phụ thuộc không chỉ vào số lượng sản phẩm đưa ra thị trường mà còn vào mức độ phù hợp của sản phẩm với nhu cầu thực tế. Chủ đầu tư vì vậy cần chú trọng cơ cấu hàng hóa, mặt bằng giá và chính sách thanh toán để cải thiện khả năng hấp thụ.
Phương Uyên