Một hợp đồng đặt cọc mua tại tiệm photocopy, những thỏa thuận quan trọng chỉ nói bằng miệng và việc bàn giao tài sản không có biên bản đã khiến người phụ nữ ở Đắk Lắk rơi vào thế bất lợi khi tranh chấp mua bán đất. Cuối cùng, chủ đất phải hoàn trả 800 triệu đồng cho người mua, còn yêu cầu bồi thường 500 cây cà phê bị nhổ bỏ không được tòa chấp nhận.
Câu chuyện được luật sư Trần Viết Hà (Đoàn Luật sư tỉnh Đắk Lắk) chia sẻ sau buổi tư vấn cho một khách hàng, đồng thời cảnh báo những rủi ro khi người dân sử dụng hợp đồng đặt cọc mua ngoài cửa hàng photocopy có nội dung sơ sài trong giao dịch bất động sản.
Năm 2022, chị A. (Đắk Lắk) có 5ha đất trồng cà phê đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Người phụ nữ muốn chuyển nhượng 2ha trong tổng diện tích này. Do phần đất dự định bán chưa được tách thửa, chị A. phải thực hiện thủ tục tách thửa và xin cấp giấy chứng nhận riêng trước khi hoàn tất giao dịch.
' %2F%3E%3C%2Fsvg%3E)
Ảnh minh họa AI.
Sau khi tìm được người mua là ông B., hai bên thống nhất giá chuyển nhượng 2ha đất là 1,6 tỷ đồng. Ông B. đặt cọc 200 triệu đồng. Tuy nhiên, thay vì nhờ người có chuyên môn soạn thảo hợp đồng, hai bên mua một mẫu hợp đồng đặt cọc có sẵn tại tiệm photocopy để ký kết.
Theo thỏa thuận, thời hạn đặt cọc kéo dài từ ngày 2/2 đến 2/5/2022. Sau khi ký hợp đồng, chị A. giao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho ông B. để người mua thực hiện thủ tục tách thửa.
Hết 3 tháng, việc tách thửa vẫn chưa có kết quả. Đến ngày 2/5/2022, chị A. hỏi ông B. có tiếp tục mua đất hay không. Lúc này, ông B. trả lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đồng thời đưa thêm 600 triệu đồng cho người bán. Khoản tiền này được hai bên ghi trong hợp đồng là "thanh toán thêm số tiền 600 triệu đồng".
Sau đó, ông B. giao lại giấy chứng nhận để chị A. tự thực hiện thủ tục tách thửa, xin cấp sổ riêng. Tuy nhiên, hai bên không lập thỏa thuận gia hạn hợp đồng bằng văn bản, cũng không xác định cụ thể thời điểm mới phải hoàn tất thủ tục chuyển nhượng và công chứng.
Đáng chú ý, khi nhận thêm 600 triệu đồng, chị A. còn bàn giao cho ông B. 500 cây cà phê trên phần đất dự định chuyển nhượng. Việc bàn giao này không được ghi nhận bằng văn bản, hợp đồng cũng không quy định rõ trách nhiệm quản lý, khai thác cây trồng hoặc nghĩa vụ bồi thường nếu giao dịch không thành.
Sau một thời gian khai thác, ông B. đã nhổ bỏ toàn bộ số cây cà phê do không mang lại hiệu quả kinh tế.
Khoảng một năm rưỡi sau, chị A. mới hoàn tất việc tách thửa và được cấp giấy chứng nhận riêng cho phần đất dự định bán. Tuy nhiên, trong thời gian này, giá đất đã giảm so với mức 1,6 tỷ đồng hai bên thống nhất vào năm 2022.
Khi chị A. đề nghị ra văn phòng công chứng để hoàn tất giao dịch, ông B. từ chối mua đất.
Cho rằng người mua không tiếp tục thực hiện giao dịch đồng nghĩa với việc vi phạm hợp đồng đặt cọc, chị A. nghĩ mình có quyền giữ 200 triệu đồng đã nhận. Người phụ nữ sau đó tìm được khách hàng khác là ông C. và chuyển nhượng 2ha đất cho người này.
Tuy nhiên, sau khi giao dịch hoàn tất, ông B. khởi kiện, yêu cầu chị A. hoàn trả 200 triệu đồng tiền đặt cọc và 600 triệu đồng đã thanh toán thêm.
Kinh nghiệm trước khi nhận đặt cọc
Phân tích vụ việc, luật sư Trần Viết Hà cho biết, với khoản tiền đặt cọc 200 triệu đồng, chị A. không chứng minh được ông B. vi phạm nghĩa vụ theo hợp đồng để phải chịu mất cọc.
Bởi theo thỏa thuận ban đầu, thời hạn đặt cọc kết thúc ngày 2/5/2022. Đến thời điểm này, phần đất chưa được tách thửa, chưa có giấy chứng nhận riêng để thực hiện giao dịch như dự kiến. Việc hai bên tiếp tục thỏa thuận kéo dài thời gian chờ hoàn tất thủ tục chỉ được trao đổi bằng miệng, không được ghi nhận trong hợp đồng.
Do đó, khi phát sinh tranh chấp, chị A. không có căn cứ rõ ràng để chứng minh thời hạn thực hiện hợp đồng đã được gia hạn và ông B. vi phạm nghĩa vụ mua đất.
Đối với 600 triệu đồng, luật sư cho biết khoản tiền này được ghi nhận trong hợp đồng là tiền thanh toán thêm, không phải tiền đặt cọc. Vì vậy, khi giao dịch không được thực hiện, chị A. phải hoàn trả khoản tiền đã nhận.
Người phụ nữ sau đó làm đơn phản tố, đề nghị ông B. bồi thường số cây đã nhổ bỏ và thiệt hại về sản lượng cà phê trong thời gian từ năm 2022 đến nay. Tuy nhiên, yêu cầu này không được tòa chấp nhận.
Theo luật sư Hà, chị A. không có biên bản bàn giao tài sản trên đất, không chứng minh được đã giao 500 cây cà phê cho ông B., cũng không xác định được ai là người nhổ bỏ số cây này. Số lượng cây bị thiệt hại cũng không có căn cứ kiểm đếm, thẩm định và định giá.
Kết quả, chị A. bị tòa buộc hoàn trả tổng cộng 800 triệu đồng cho ông B., gồm 200 triệu đồng tiền đặt cọc và 600 triệu đồng tiền thanh toán thêm. Trong khi đó, yêu cầu bồi thường thiệt hại đối với vườn cà phê không được chấp nhận.
Từ vụ việc, luật sư Hà khuyến cáo người dân cần thận trọng ngay từ khâu soạn thảo hợp đồng đặt cọc khi mua bán nhà đất. Không nên tùy tiện sử dụng các mẫu hợp đồng có sẵn, bởi mỗi giao dịch có thể phát sinh những tình huống và nghĩa vụ khác nhau.
Các bên cần ghi rõ thời hạn đặt cọc, trách nhiệm thực hiện thủ tục tách thửa, cấp giấy chứng nhận, thời điểm công chứng và cách xử lý tiền đã giao nếu giao dịch không thể hoàn tất. Trường hợp gia hạn thời gian hoặc thay đổi thỏa thuận, các bên cũng cần lập văn bản xác nhận cụ thể.
Đặc biệt, nếu bên mua được bàn giao đất, cây trồng hoặc tài sản gắn liền với đất để quản lý, khai thác trong thời gian chờ chuyển nhượng, việc bàn giao cần có biên bản ghi nhận hiện trạng, số lượng tài sản và trách nhiệm của mỗi bên. Hợp đồng cũng cần nêu rõ phương án xử lý, bồi thường nếu giao dịch không thành hoặc tài sản bị hư hỏng, mất mát.