HoREA đề xuất cho phép chuyển nhượng nhà ở xã hội theo cơ chế thị trường

Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) vừa có văn bản gửi Thủ tướng Chính phủ, Ủy ban Thường vụ Quốc hội, Bộ Xây dựng, Bộ Tư pháp và Ủy ban Pháp luật và Tư pháp Quốc hội, đề nghị sửa đổi điểm e khoản 1 Điều 68 dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) liên quan đến việc bán, chuyển nhượng nhà ở xã hội.

Theo HoREA, quy định mới cần tiếp tục kế thừa chính sách cho phép người mua, thuê mua nhà ở xã hội được bán lại sau thời hạn 5 năm theo cơ chế thị trường, đồng thời bổ sung cơ chế chuyển nhượng hợp đồng để bảo đảm tính đồng bộ với pháp luật về kinh doanh bất động sản.

Bảo đảm quyền chuyển nhượng nhà ở xã hội

Trong văn bản kiến nghị ngày 9/11/2026, HoREA đánh giá cao nhiều cơ chế, chính sách nhà ở xã hội được đề xuất tại dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi). Tuy nhiên, một số quy định về chuyển nhượng nhà ở xã hội - theo HoREA - vẫn chưa phù hợp với thực tiễn, có thể ảnh hưởng đến quyền lợi người mua và hoạt động đầu tư phát triển nhà ở xã hội.

Cụ thể, Hiệp hội đề nghị sửa đổi điểm e khoản 1 Điều 68 theo hướng cho phép người mua, thuê mua nhà ở xã hội được bán lại hoặc chuyển nhượng hợp đồng trong và sau thời hạn 5 năm.

Đối với trường hợp chuyển nhượng trong thời hạn 5 năm, HoREA đề xuất người mua, thuê mua nếu có nhu cầu bán lại chỉ được bán cho chủ đầu tư dự án hoặc chuyển nhượng cho đối tượng thuộc diện được mua nhà ở xã hội.

Giá chuyển nhượng được tính trên cơ sở giá bán nhà ở xã hội trong hợp đồng với chủ đầu tư, cộng với chi phí trả lãi vay tín dụng, chi phí vốn đối với khoản tiền ứng trước lần đầu không vượt quá 30% giá trị hợp đồng và phần trượt giá CPI hằng năm.

Theo Hiệp hội, cách tính này nhằm bảo đảm người bán được bù đắp những chi phí thực tế đã bỏ ra, thay vì chỉ được nhận lại giá gốc theo hợp đồng mua nhà.

Đối với trường hợp sau thời hạn 5 năm, HoREA đề nghị người mua, thuê mua đã thanh toán đủ tiền được bán lại nhà ở xã hội cho đối tượng thuộc diện được hưởng chính sách nếu đã được cấp Giấy chứng nhận. Trường hợp chưa được cấp Giấy chứng nhận, người mua, thuê mua được chuyển nhượng hợp đồng theo cơ chế thị trường cho người có nhu cầu.

Hiệp hội cho rằng, việc tiếp tục cho phép chuyển nhượng nhà ở xã hội sau thời hạn 5 năm là chính sách đã được thực hiện ổn định qua các Luật Nhà ở năm 2005, 2014 và 2023, góp phần bảo đảm quyền lợi chính đáng của người mua.

Theo HoREA, người được hưởng chính sách nhà ở xã hội có thể phát sinh nhu cầu chuyển nhượng vì nhiều lý do như thay đổi địa bàn sinh sống, làm việc, gặp sự cố bất khả kháng hoặc thu nhập tăng lên theo thời gian, có nhu cầu chuyển sang nhà ở rộng hơn, phù hợp hơn với điều kiện kinh tế.

Hiệp hội nhận định, những trường hợp này cần được xem là nhu cầu chính đáng và có cơ chế giải quyết phù hợp.

Không để người mua bị thiệt và doanh nghiệp giảm động lực đầu tư

HoREA cho rằng quy định hạn chế chuyển nhượng nhà ở xã hội trong dự thảo có thể gây thiệt hại cho người mua, thuê mua, đồng thời ảnh hưởng đến sức mua thị trường và hoạt động đầu tư của doanh nghiệp.

Theo phân tích của Hiệp hội, người mua nhà ở xã hội phải bỏ ra khoản tiền ứng trước ban đầu, vay tín dụng và trả lãi vay, phí bảo trì, lệ phí trước bạ để được cấp Giấy chứng nhận.

Trong trường hợp có nhu cầu bán lại, nếu chỉ được bán theo giá gốc ghi trong hợp đồng với chủ đầu tư thì người bán có thể chịu thiệt hại đáng kể do không được tính đầy đủ các chi phí đã phát sinh.

Ông Lê Như Thạch, Chủ tịch Hội Khoa học Kỹ thuật Xây dựng TP.HCM, cho rằng sau một thời gian sinh sống, khi thu nhập, điều kiện công việc và nhu cầu gia đình thay đổi, người dân có thể muốn chuyển sang căn nhà phù hợp hơn. Nếu hạn chế quá mức quyền chuyển nhượng, người mua có thể gặp khó khăn khi cần thay đổi chỗ ở, đồng thời phát sinh tâm lý e ngại khi quyết định mua nhà ở xã hội.

Ở góc độ doanh nghiệp, thanh khoản giảm đồng nghĩa với việc khó tiêu thụ sản phẩm, thu hồi vốn và tái đầu tư. Trong khi phát triển nhà ở xã hội đòi hỏi nguồn vốn lớn, thời gian thu hồi vốn dài và lợi nhuận không cao, việc gia tăng rủi ro đầu ra có thể khiến doanh nghiệp giảm động lực tham gia thị trường.

Do đó, chính sách cần phân biệt rõ hành vi trục lợi với nhu cầu chuyển nhượng chính đáng. Thay vì siết quyền của tất cả người mua, cần kiểm soát chặt từ khâu xét duyệt đối tượng, giám sát sử dụng nhà ở xã hội. Đây là cách vừa bảo đảm mục tiêu an sinh, vừa bảo vệ quyền lợi người dân và duy trì động lực phát triển nguồn cung nhà ở xã hội.

HoREA cũng cho rằng quy định hạn chế quyền chuyển nhượng có thể ảnh hưởng đến quyền định đoạt tài sản của người mua nhà ở xã hội đã được cấp Giấy chứng nhận, trong đó có khả năng thế chấp để vay vốn phục vụ nhu cầu cuộc sống hoặc sản xuất, kinh doanh.

Đáng chú ý, Hiệp hội dẫn thông tin từ một số doanh nghiệp cho biết đã có người rút đăng ký mua, thuê mua nhà ở xã hội sau khi biết dự thảo đề xuất thay đổi chính sách chuyển nhượng.

Theo HoREA, nếu người mua không còn được bán lại nhà ở xã hội theo cơ chế thị trường sau thời hạn 5 năm, sức hấp dẫn của loại hình nhà ở này có thể giảm, ảnh hưởng đến nhu cầu mua và thuê mua.

Đối với doanh nghiệp, việc sức mua giảm có thể dẫn đến thiếu hụt dòng tiền, giảm thanh khoản và ảnh hưởng đến khả năng triển khai các dự án tiếp theo.

Hiệp hội nhận định, các dự án nhà ở xã hội thường có khoảng 80% sản phẩm để bán, thuê mua và 20% để cho thuê. Vì vậy, việc thay đổi chính sách chuyển nhượng có thể tác động trực tiếp đến cơ cấu sản phẩm, phương án huy động vốn và hiệu quả đầu tư của doanh nghiệp.

HoREA cảnh báo, nếu chính sách không phù hợp với thực tiễn thị trường, có thể làm giảm động lực tham gia của doanh nghiệp vào Chương trình phát triển ít nhất 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội giai đoạn 2021-2030.

Cần kiểm soát việc trục lợi từ đầu vào

Bên cạnh đề xuất bảo đảm quyền chuyển nhượng, HoREA cho rằng việc phòng ngừa, ngăn chặn trục lợi chính sách nhà ở xã hội cần được thực hiện ngay từ khâu xác định đối tượng được hưởng chính sách.

Hiệp hội nhận định, thực tế vẫn có những trường hợp không có nhu cầu nhà ở thực nhưng tìm cách tiếp cận chính sách, sau đó cho thuê lại hoặc bán nhà ở xã hội nhằm hưởng chênh lệch giá.

Theo HoREA, nguyên nhân chủ yếu nằm ở việc xác định đối tượng thụ hưởng có trường hợp chưa chính xác, dẫn đến người không có nhu cầu ở thực vẫn đủ điều kiện mua, thuê mua nhà ở xã hội.

Để khắc phục, Hiệp hội đề nghị bổ sung điều kiện về cư trú tại điểm c khoản 3 Điều 59 dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi).

Theo đề xuất, người thuộc diện được mua, thuê mua nhà ở xã hội phải có đăng ký thường trú tại tỉnh, thành phố nơi có nhà ở xã hội. Trường hợp không có đăng ký thường trú thì phải có đăng ký tạm trú từ một năm trở lên tại địa phương này. Sau khi mua, thuê mua nhà ở xã hội, người thụ hưởng phải đăng ký thường trú tại chính nhà ở đó.

HoREA cũng đề nghị giao công an cấp xã xác nhận điều kiện cư trú, tương tự việc xác nhận điều kiện thu nhập đối với người lao động tự do, không có bảng lương khi làm thủ tục mua, thuê mua nhà ở xã hội.

Theo Hiệp hội, việc bổ sung điều kiện cư trú sẽ góp phần tăng cường kiểm soát đối tượng thụ hưởng, hạn chế tình trạng người sinh sống, làm việc tại địa phương này đăng ký mua nhà ở xã hội tại địa phương khác mà không có nhu cầu thực tế.

Hiệp hội đồng thời đề nghị trường hợp có đủ chứng cứ xác định người mua, thuê mua không thuộc đối tượng được hưởng chính sách thì cần kiên quyết thu hồi nhà ở xã hội theo quy định pháp luật.

Đáng chú ý, HoREA cho rằng với sự phát triển của công nghệ, trí tuệ nhân tạo, dữ liệu lớn về đất đai, nhà ở, thị trường bất động sản và mã định danh cá nhân VNeID, Nhà nước có thể tăng cường khả năng kiểm soát việc một người chỉ được mua hoặc thuê mua một căn nhà ở xã hội theo chính sách.

Do đó, vấn đề cốt lõi không phải là hạn chế quyền chuyển nhượng của người mua nhà ở xã hội mà là xác định chính xác đối tượng được hưởng chính sách ngay từ đầu.

Đề xuất bảo đảm công bằng về nghĩa vụ tài chính

Một nội dung khác được HoREA kiến nghị là sửa đổi quy định về tiền sử dụng đất khi bán lại nhà ở xã hội.

Theo Hiệp hội, dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) quy định người bán không phải nộp tiền sử dụng đất, trừ trường hợp bán nhà ở xã hội là nhà ở riêng lẻ thì phải nộp theo quy định của Chính phủ.

HoREA cho rằng cách quy định này có thể tạo ra sự khác biệt về nghĩa vụ tài chính giữa người bán nhà ở xã hội là nhà ở riêng lẻ và người bán căn hộ chung cư.

Vì vậy, Hiệp hội đề xuất áp dụng nghĩa vụ nộp tiền sử dụng đất đối với mọi trường hợp bán lại nhà ở xã hội, dù là nhà ở riêng lẻ hay căn hộ chung cư, nhằm bảo đảm công bằng và góp phần tái tạo nguồn lực đất đai cho các thế hệ tiếp theo.

Về lâu dài, HoREA đề nghị tổng kết các chính sách nhà ở đã thực hiện trong hơn 70 năm qua để tiếp tục hoàn thiện chính sách nhà ở xã hội phù hợp với giai đoạn phát triển mới.

Hiệp hội cũng đánh giá cao định hướng phát triển nhà ở có giá phù hợp với khả năng chi trả của người thu nhập trung bình, thu nhập thấp, trong đó có loại hình nhà ở thương mại giá phù hợp (affordable housing).

Theo HoREA, việc hoàn thiện chính sách cần hướng đến đa dạng hóa các loại hình nhà ở, đồng thời bảo đảm hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, người dân và doanh nghiệp, tạo động lực phát triển nguồn cung nhà ở phù hợp với khả năng chi trả của người dân.