Chỉ nên quản lý bằng thuế
Tại phiên thảo luận của Quốc hội về dự án Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) sáng 30/10, có ý kiến đề xuất cấm chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai ở Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), đồng thời có lộ trình chuyển sang chính sách bán nhà khi công trình đã hoàn thành.
Trao đổi với PV Tiền Phong, luật sư Lê Trung Phát - Giám đốc Hãng luật Lê Trung Phát, Đoàn Luật sư TPHCM - khẳng định, quyền định đoạt là một trong 3 quyền năng cốt lõi cấu thành nên quyền sở hữu, được quy định tại Điều 32, Hiến pháp 2013. Hợp đồng mua bán nhà ở tuy là tài sản trong tương lai nhưng quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng này là một loại quyền tài sản hợp pháp được pháp luật bảo hộ. Cấm chuyển nhượng là tước đi quyền định đoạt tài sản của công dân.
“Về mặt nguyên tắc pháp lý, chúng ta không thể dùng mệnh lệnh hành chính để cấm giao dịch, chuyển nhượng nhà ở hình thành trong tương lai. Dù bất động sản đó đang ở giai đoạn xây dựng chưa bàn giao hay chờ cấp sổ, thì về bản chất đó vẫn là tài sản, là tích lũy và công sức hợp pháp của người dân. Việc cấm chuyển nhượng là can thiệp thô bạo vào quyền định đoạt tài sản của chủ sở hữu”, ông Phát nói.
Theo đó, việc chuyển nhượng hợp đồng là sự chuyển giao quyền và nghĩa vụ phát sinh từ một giao dịch dân sự, kinh tế hợp pháp. Pháp luật tôn trọng nguyên tắc tự nguyện, thỏa thuận hợp pháp giữa các bên.
Khi một công dân hoặc nhà đầu tư muốn nhượng lại quyền và nghĩa vụ của mình cho người khác và người nhận chuyển nhượng đồng ý tiếp quản, Nhà nước chỉ nên quản lý bằng thuế và tính pháp lý chứ không nên cấm đoán hành vi dân sự mang tính thị trường này.
Theo luật sư Phát, nếu đề xuất cấm chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai được thông qua sẽ tăng nguy cơ giao dịch ngầm, gây rủi ro pháp lý, thất thoát thuế. Bởi khi nhu cầu thực tế vẫn tồn tại nhưng pháp luật lại cấm, người dân sẽ tìm cách lách luật bằng các hình thức rủi ro như hợp đồng ủy quyền toàn phần, vi bằng, hứa mua hứa bán hoặc giấy tay. Điều này khiến Nhà nước thất thu thuế, không quản lý được dữ liệu thị trường bất động sản và làm gia tăng các vụ tranh chấp, lừa đảo chiếm đoạt tài sản mà tòa án phải giải quyết.
Nếu cấm chuyển nhượng, khi người mua không còn khả năng tài chính, họ buộc phải chọn giải pháp hủy hợp đồng hoặc đơn phương chấm dứt hợp đồng với chủ đầu tư. Điều này dẫn đến tranh chấp pháp lý gia tăng về tiền phạt vi phạm, bồi thường thiệt hại và gây áp lực xử lý tồn kho hoặc hoàn tiền cho phía doanh nghiệp.
Đề xuất cấm chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai được cho là để chống hoạt động đầu cơ bất động sản. Tuy nhiên, đầu cơ và thao túng thị trường xuất phát từ nhiều nguyên nhân như cung cầu mất cân đối, thông tin thiếu minh bạch, hoạt động môi giới sai lệch, thổi giá, tạo giao dịch giả, huy động vốn trái phép...
“Lấy mục tiêu chống đầu cơ để cấm toàn bộ hoạt động chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai là đánh đồng người mua nhà có nhu cầu thực, nhà đầu tư dài hạn và những đối tượng đầu cơ trục lợi”, ông Phát nói.
Không thể đánh đồng
Khảo sát của PV Tiền Phong cho thấy, tại TPHCM có hàng loạt dự án bất động sản đã bàn giao nhà, cư dân vào ở gần chục năm nhưng vẫn chỉ có hợp đồng cọc chứ chưa được chuyển thành hợp đồng mua bán.
Tại TPHCM, có hàng trăm dự án đã đưa cư dân vào ở nhưng chỉ có nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai mà chưa được cấp sổ. Do đó, UBND TPHCM mới thành lập Tổ Công tác 5013 vào ngày 5/11/2024 và hiện kiện toàn thành Tổ Công tác 1645.
Số liệu của Sở Nông nghiệp và Môi trường TPHCM cho thấy, số lượng dự án cần cấp giấy chứng nhận trên địa bàn TPHCM tăng lên đáng kể sau khi hợp nhất các địa phương. Nhiều dự án chậm cấp sổ hồng nhiều năm, gây bức xúc cho người dân, phát sinh khiếu nại, khiếu kiện và làm lãng phí nguồn lực xã hội.
Trả lời PV Tiền Phong, giám đốc một công ty bất động sản tại TPHCM khẳng định, đề xuất cấm chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai là “bê nguyên xi” cách làm của Trung Quốc áp dụng cho Việt Nam. Trung Quốc áp dụng quy định cấm chuyển nhượng hợp đồng nhà ở hình thành trong tương lai là bởi thị trường này đang trong tình trạng thừa cung sau một thời gian phát triển ồ ạt, thiếu kiểm soát. Việt Nam đang thiếu nguồn cung nghiêm trọng nên không thể học theo Trung Quốc.
Ở góc độ khách hàng mua nhà, vị giám đốc này cho rằng, quá trình mua nhà hình thành trong tương lai kéo dài từ 2 - 3 năm. Trong thời gian này, người mua có thể gặp những biến cố bất ngờ như mất việc, phá sản, bệnh tật, ly hôn, chuyển nơi sinh sống... Quyền chuyển nhượng hợp đồng giúp người mua rút vốn để giải quyết khủng hoảng cá nhân. Nếu cấm chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai, người mua phải tiếp tục trả tiền cho một căn nhà mà họ không còn khả năng nhận bàn giao hoặc đứng trước nguy cơ mất trắng tiền cọc hoặc bị chủ đầu tư phạt nặng.
“Không thể đánh đồng hoạt động đầu cơ với giao dịch chuyển nhượng hợp pháp để dùng một giải pháp để siết cả thị trường. Nhà ở hình thành trong tương lai thu hút người mua nhờ cơ chế đóng tiền theo tiến độ.
Nếu bị cấm chuyển nhượng cho đến khi ra sổ hồng, dòng vốn của người mua sẽ bị “găm” cố định tại dự án trong nhiều năm. Việc dòng tiền không luân chuyển được sẽ khiến người dân e ngại, dập tắt động lực tham gia thị trường, đẩy thị trường vào thế bế tắc”, vị giám đốc này nói.