Con số này được dự đoán sẽ chưa dừng lại khi quỹ đất mặt tiền biển cực hiếm bắt đầu được khai thác có kiểm soát để hình thành lớp bất động sản waterfront thế hệ mới.
Khắp thế giới, bất động sản ven mặt nước luôn trên đỉnh tháp giá trị
Đứng đầu danh sách là Le Renzo tại khu Mareterra, Monaco. Căn penthouse 5 tầng, khoảng 2.500 m² do kiến trúc sư đoạt giải Pritzker Renzo Piano thiết kế được giao dịch với mức giá kỷ lục khoảng 554 triệu USD. Nằm trên vùng đất lấn biển mới, căn hộ sở hữu hồ bơi riêng, jacuzzi, hơn 8 chỗ đậu xe và tầm nhìn trực diện Địa Trung Hải. Giao dịch do tỷ phú Ukraine Rinat Akhmetov thực hiện, được Bloomberg và Forbes xác nhận là một trong những thương vụ căn hộ đắt nhất lịch sử.
Tại Miami, khu căn hộ Faena Residences ven sông Miami River cũng gây chú ý mạnh. Dự án mang thương hiệu Faena ghi nhận giao dịch căn penthouse 30 triệu USD, đồng thời dự án này cũng đang chào bán Crown Residence 2 tầng với giá khoảng 39,5 triệu USD, kết hợp view sông và vịnh Biscayne cùng không gian văn hóa – nghệ thuật đặc trưng của thương hiệu.
Trong khi đó, Dubai tiếp tục khẳng định vị thế với căn hộ Bugatti Residences by Binghatti tại Business Bay. Căn Sky Mansion penthouse đã thiết lập kỷ lục khu vực với mức giá khoảng 150 triệu USD, nổi bật bởi hệ thống thang máy đưa siêu xe thẳng lên căn hộ và các tiện ích lấy cảm hứng từ thương hiệu siêu xe Pháp.
Những căn hộ hàng hiệu ven mặt nước năm 2026 không chỉ là nơi ở, mà còn là biểu tượng của sự độc bản và đẳng cấp toàn cầu. Monaco vẫn giữ ngôi vương về giá trị tuyệt đối, trong khi Miami và Dubai nổi bật nhờ sự kết hợp giữa thương hiệu mạnh và vị trí ven nước hấp dẫn.
Còn tại Việt Nam, Grand Marina Saigon tại Ba Son đang thuộc nhóm căn hộ đắt nhất TP HCM, với các sản phẩm view sông có giá khoảng 500-650 triệu đồng mỗi m2. Với vị trí vàng ở trung tâm quận 1, bên bờ sông Sài Gòn, cùng sự đồng hành của 2 thương hiệu danh tiếng Marriott và JW Marriott, Grand Marina, Saigon góp phần lấp đầy nhu cầu sở hữu bất động sản hạng sang, biểu tượng cho địa vị và thành công của tầng lớp tinh hoa tại Việt Nam.
Đánh giá về phân khúc căn hộ ven sông, Báo cáo Global Waterfront của Knight Frank cho thấy bất động sản ven sông tại nhiều đô thị có giá cao hơn khoảng 30-40% so với sản phẩm tương đồng không có lợi thế mặt nước.
Savills World Research cũng ghi nhận mức chênh 20-50%, tùy từng thị trường. Khoản chênh này không chỉ đến từ cảnh quan mà còn phản ánh sự khan hiếm đất, chất lượng môi trường sống và các tiện ích gắn với mặt nước. Những dự án có công viên, quảng trường, bến thuyền hoặc không gian công cộng dọc bờ sông thường được định giá cao hơn các sản phẩm cùng khu vực.
Theo các chuyên gia, lý do bất động sản ven sông thường hình thành mức giá chênh lệch rõ rệt so với sản phẩm cùng phân khúc là bơi khoản chênh này trước hết phản ánh sự khan hiếm của tài sản, sau đó mới đến các giá trị cộng thêm như tầm nhìn, khoảng thoáng hay không gian công cộng.
Sau bất động sản mặt sông sẽ là sự bùng nổ bất động sản ven biển
Trong phân khúc bất động sản cao cấp toàn cầu, mặt nước không phải là tiện ích có thể xây thêm mà là tài sản địa lý hữu hạn. Khi đô thị càng phát triển, giá trị của vị trí mặt nước càng được đẩy lên cao. Trong các loại hình hướng thủy, bất động sản ven biển sở hữu lợi thế đặc biệt về tầm nhìn, trải nghiệm và dư địa phát triển, tạo nên lớp tài sản có tính khan hiếm cao, vượt xa bất động sản ven sông.
Chính vì vậy, mặt nước trở thành lợi thế không thể tái tạo. Một tòa nhà có thể xây mới, tiện ích có thể nâng cấp, nhưng không thể tạo thêm một mặt tiền sông hay đường bờ biển tại vị trí đã được đô thị hóa. Khi dân cư và hoạt động kinh tế ngày càng tập trung, quỹ đất tiếp giáp mặt nước càng trở nên hữu hạn. Đây chính là nền tảng hình thành mức premium của bất động sản waterfront tại nhiều thị trường lớn trên thế giới.
Không chỉ dừng lại ở yếu tố khan hiếm, tầm nhìn mặt nước đã trở thành thuộc tính có giá trị kinh tế rõ rệt. Trong phân khúc cao cấp, view không còn đơn thuần là yếu tố thẩm mỹ. Tầm nhìn rộng, lâu dài và ít bị che chắn tạo ra khác biệt về trải nghiệm sống, tính riêng tư và khả năng duy trì giá trị tài sản lâu dài. Vì vậy, cùng một khu vực, những sản phẩm sở hữu lợi thế mặt nước thường hình thành một mặt bằng giá riêng biệt.
Đặc biệt, nếu căn hộ ven sông có lợi thế kết nối với lõi đô thị thì căn hộ ven biển mở ra đường chân trời rộng lớn, không gian tự nhiên bao la và khả năng kết hợp giữa đô thị – nghỉ dưỡng – du lịch – thương mại – giải trí. Đặc biệt, khi nằm trong một trung tâm kinh tế lớn bất động sản ven biển có thể đồng thời sở hữu hai giá trị: tài sản waterfront và tài sản đô thị.
Khi lõi đô thị trở nên chật chội, giá trị bắt đầu dịch chuyển ra những không gian mới. Quá trình phát triển của nhiều đô thị lớn trên thế giới cho thấy khi khu vực trung tâm ngày càng khan hiếm quỹ đất, những hành lang ven sông mới trở thành hướng mở rộng giá trị. Tại Việt Nam, quá trình mở rộng các siêu đô thị như TP.HCM cũng đang đặt những khu vực phát triển mới ven sông, ven biển trở thành những cực tăng trưởng mạnh mẽ.
Trong định hướng quy hoạch tổng thể TP.HCM thời kỳ 2025–2050, tầm nhìn 100 năm, thành phố được tổ chức theo mô hình đa cực – đa trung tâm, với cực cảng biển – thương mại tự do – năng lượng phía Nam và cực biển – du lịch kéo dài từ Vũng Tàu – Long Hải – Hồ Tràm đến Cần Giờ. Đặc biệt, Cần Giờ được xác định là không gian sinh thái biển, cửa ngõ hướng biển, kết hợp cảng trung chuyển quốc tế, đô thị du lịch lấn biển quy mô lớn và kinh tế biển xanh. Đây chính là bước chuyển từ "dựa sông" sang "vươn ra biển", nơi quỹ đất mặt tiền biển – vốn là tài sản địa lý hữu hạn – bắt đầu được khai thác có kiểm soát để hình thành lớp bất động sản waterfront thế hệ mới.
Khác với căn hộ ven sông Sài Gòn – vốn đã thiết lập mặt bằng giá 500–650 triệu đồng/m², bất động sản ven biển tại các khu vực mới mở rộng sở hữu lợi thế tầm nhìn không giới hạn, không gian tự nhiên bao la và khả năng tích hợp đồng thời giá trị đô thị – nghỉ dưỡng – du lịch – thương mại. Khi hạ tầng kết nối (đường ven biển, cầu – hầm xuyên biển, hệ thống logistics đa phương thức) hoàn thiện, những khu vực này sẽ dần hình thành mặt bằng giá riêng, phản ánh đúng bản chất khan hiếm của "view biển" – thứ tài sản không thể nhân bản.
Xu hướng toàn cầu đã chứng minh: từ Monaco, Miami đến Dubai, mỗi lần đô thị mở rộng về phía mặt nước, giá trị bất động sản mặt nước lại được định vị lại ở mức cao hơn. Với TP.HCM, quá trình mở rộng không gian phát triển hướng biển không chỉ giải tỏa áp lực lên lõi trung tâm mà còn tạo ra cơ hội hình thành những khu vực view biển giá trị cao – nơi bất động sản không còn chỉ là nơi ở, mà trở thành biểu tượng của vị thế, sự khan hiếm và tầm nhìn dài hạn của một siêu đô thị ven biển đang vươn mình.