Lãi suất tăng cao, giá bất động sản Australia giảm 6 tháng liên tiếp

Theo báo cáo mới nhất của công ty dữ liệu bất động sản Cotality, giá nhà ở Australia giảm 1,1% trong tháng 9 so với tháng trước, đánh dấu tháng giảm thứ sáu liên tiếp. So với mức đỉnh thiết lập vào tháng 3, giá nhà trên toàn quốc đã giảm 5,2% và hiện tương đương cùng kỳ năm ngoái.

Đà giảm diễn ra trên diện rộng, trong đó các thành phố lớn chịu ảnh hưởng đáng kể. Brisbane ghi nhận mức giảm 1,5% trong tháng 9, Sydney giảm 1,4% và Melbourne giảm 0,7%. Darwin là thủ phủ duy nhất có giá nhà tăng, với mức 0,4%.

Tại Sydney, thị trường bất động sản lớn và đắt đỏ nhất Australia, giá nhà đã giảm 8,6% so với đỉnh gần nhất, trong khi Melbourne giảm 7,2%, theo báo cáo ngày 7/10 của Ngân hàng Quốc gia Australia (NAB).

Đáng chú ý, khoảng 97% khu vực dân cư tại các thủ phủ ghi nhận giá nhà giảm trong 3 tháng tính đến cuối tháng 9, cho thấy đợt điều chỉnh không còn giới hạn ở những phân khúc bất động sản đắt tiền.

Hoạt động giao dịch cũng chậm lại. NAB cho biết thời gian chờ bán trung bình để một bất động sản được bán đã tăng lên 41 ngày, mức cao nhất kể từ cuối năm 2020.

Lãi suất và chính sách thuế cùng gây sức ép

Một trong những nguyên nhân chính khiến thị trường nhà ở Australia suy yếu là chính sách thắt chặt tiền tệ.

Ngày 29/9, Ngân hàng Trung ương Australia (RBA) quyết định tăng lãi suất điều hành thêm 0,25 điểm phần trăm, lên 4,6%, mức cao nhất trong 15 năm. Đây là lần tăng lãi suất thứ tư kể từ đầu năm 2026, khi cơ quan này tiếp tục nỗ lực kiểm soát lạm phát.

Lãi suất tăng khiến chi phí vay mua nhà cao hơn, làm giảm khả năng tài chính của người mua và sức hấp dẫn của các khoản đầu tư sử dụng vốn vay. Bên cạnh đó, những thay đổi chính sách thuế được Chính phủ Australia công bố trong ngân sách tháng 5 cũng ảnh hưởng đến tâm lý nhà đầu tư.

Theo kế hoạch, từ ngày 1/7/2027, Australia sẽ hạn chế cơ chế khấu trừ khoản lỗ từ đầu tư bất động sản vào các nguồn thu nhập khác, thường được gọi là negative gearing. Ưu đãi này về cơ bản sẽ được duy trì đối với nhà xây mới, trong khi nhà đầu tư mua nhà hiện hữu sau thời điểm công bố chính sách tháng 5 sẽ chịu những hạn chế mới.

Chính phủ Australia cũng sẽ thay đổi cách tính thuế đối với lợi nhuận từ chuyển nhượng tài sản, thay cơ chế giảm 50% phần lợi nhuận chịu thuế bằng phương pháp điều chỉnh theo lạm phát và áp dụng mức thuế tối thiểu 30% đối với phần lợi nhuận thuộc phạm vi chính sách mới.

Những thay đổi này hướng tới khuyến khích dòng vốn đầu tư vào việc xây dựng nhà mới, thay vì tập trung mua bán những bất động sản đã tồn tại.

Dù phần lớn quy định mới chưa có hiệu lực, việc công bố chính sách đã làm thay đổi kỳ vọng lợi nhuận của các nhà đầu tư.

Số liệu của Cục Thống kê Australia (ABS) cho thấy, trong quý II/2026, số khoản vay mới dành cho nhà đầu tư bất động sản giảm 8,6% so với quý trước, trong khi số khoản vay của người mua nhà để ở giảm 3,3%.

Trong biên bản cuộc họp tháng 9, RBA cũng ghi nhận giá nhà giảm mạnh hơn dự kiến và hoạt động cho vay mua nhà suy yếu rõ rệt, đặc biệt ở nhóm nhà đầu tư.

Giá nhà có thể tiếp tục giảm

Triển vọng thị trường bất động sản Australia vẫn chịu nhiều sức ép khi lãi suất duy trì ở mức cao và nhu cầu mua nhà suy yếu.

Trong báo cáo công bố ngày 7/10, NAB hạ dự báo giá nhà tại 8 thủ phủ của Australia giảm 8% trong cả năm 2026, thay vì mức giảm 6% đưa ra trước đó. Ngân hàng này dự báo giá nhà có thể giảm tổng cộng 11% từ đỉnh đến đáy của chu kỳ hiện tại.

Đà giảm giá có thể mở ra cơ hội cho những người mua nhà lần đầu. Tuy nhiên, chi phí vay vốn tăng cũng khiến nhiều hộ gia đình khó tiếp cận tín dụng, trong khi thị trường nhà cho thuê tiếp tục chịu áp lực về giá.

Theo các chuyên gia, diễn biến tiếp theo của thị trường sẽ phụ thuộc đáng kể vào chính sách lãi suất của RBA, mức độ suy yếu của nhu cầu đầu tư và khả năng cải thiện nguồn cung nhà ở.

Đợt điều chỉnh hiện nay vì vậy không chỉ ảnh hưởng đến giá trị tài sản của các chủ nhà, mà còn tác động đến hoạt động cho vay, xây dựng và khả năng sở hữu nhà của người dân Australia.