Lãi suất vay mua nhà lên 16%/năm, giao dịch giảm mạnh ở Hà Nội, TPHCM

Theo báo cáo Ngành Bất động sản Nhà ở - Triển vọng nửa cuối năm 2026 của VIS Rating, nhu cầu nhà ở suy yếu đáng kể trong quý II khi lãi suất vay mua nhà duy trì ở mức cao, trong khi nguồn cung tăng mạnh tại nhiều thị trường lớn.

Nguồn cung căn hộ mới tại Hà Nội và TPHCM trong 6 tháng đầu năm tăng 33% so với cùng kỳ năm trước, sau khi đã tăng 48% trong năm 2025. Nguồn cung tăng mạnh nhờ hàng loạt đại dự án được triển khai tại các khu vực vệ tinh của Hà Nội, Đà Nẵng và TPHCM.

Dù nguồn cung dồi dào, nhưng chi phí vay tăng cao gây áp lực lên tâm lý người mua nhà. Tỷ lệ hấp thụ nguồn cung mở bán mới tại Hà Nội và TPHCM giảm xuống 73% trong quý II, từ mức 95% của năm 2025.

Thị trường thứ cấp cũng trở nên trầm lắng hơn. Số lượng giao dịch nhà ở trên toàn quốc trong 6 tháng đầu năm giảm 36% so với cùng kỳ, trong bối cảnh lãi suất vay mua nhà bình quân tăng lên mức 14-16% trong năm nay. 

Diễn biến giá cũng bắt đầu phản ánh sự suy yếu của sức cầu. Trong quý II, giá nhà trên thị trường thứ cấp điều chỉnh trên diện rộng, trong khi giá nhà sơ cấp vẫn tương đối ổn định. Giá căn hộ tại các khu vực trung tâm của Hà Nội và TPHCM chỉ tăng khoảng 1% so với quý trước.

Tín dụng giảm tốc, trái phiếu tăng mạnh

Sức cầu suy yếu diễn ra cùng lúc khả năng tiếp cận nguồn vốn của các chủ đầu tư bị thu hẹp. Tăng trưởng tín dụng bất động sản chỉ còn 8,6% trong 6 tháng đầu năm, giảm đáng kể so với mức 15% cùng kỳ năm 2025, trong bối cảnh cơ quan quản lý tiếp tục kiểm soát đà tăng nóng của tín dụng vào lĩnh vực này.

Kênh huy động vốn qua cổ phiếu cũng duy trì ở mức thấp. Tổng giá trị phát hành cổ phiếu trong 6 tháng đầu năm giảm 86% so với cùng kỳ, chỉ đạt khoảng 350 tỷ đồng, tương đương khoảng 3% tổng giá trị phát hành trong cả năm 2025.

Theo các kế hoạch đã được đại hội đồng cổ đông thông qua, một số chủ đầu tư quy mô trung bình dự kiến tăng vốn trong 6 tháng cuối năm để xử lý nghĩa vụ trái phiếu và tài trợ hoạt động phát triển dự án. Novaland dự kiến tăng vốn để thanh toán các lô trái phiếu quá hạn, trong khi Phát Đạt và Hải Phát có kế hoạch bổ sung nguồn lực cho hoạt động phát triển dự án.

Trong bối cảnh tín dụng và phát hành cổ phiếu gặp hạn chế, trái phiếu trở thành kênh huy động vốn quan trọng hơn đối với các doanh nghiệp bất động sản. Giá trị phát hành trái phiếu đạt 149.500 tỷ đồng trong 9 tháng đầu năm, tăng 126% so với cùng kỳ. Hoạt động phát hành tập trung chủ yếu ở một số chủ đầu tư lớn, trong đó có Vingroup và Masterise.

Đáng chú ý, chi phí huy động vốn qua kênh trái phiếu cũng tăng. Lãi suất phát hành bình quân đạt khoảng 11,4%, cao hơn 110 điểm cơ bản so với cùng kỳ năm trước.

VIS Rating dự báo hoạt động phát hành trái phiếu bất động sản sẽ tiếp tục duy trì ở mức cao trong thời gian tới. Nguyên nhân là nhu cầu tái cấp vốn đối với khoảng 167.000 tỷ đồng trái phiếu bất động sản đáo hạn trong giai đoạn quý IV/2026-2027, cùng nhu cầu vốn để tài trợ cho hoạt động phát triển các đại dự án.

Lợi nhuận tăng nhưng dòng tiền yếu

Theo VIS Rating, các chủ đầu tư bất động sản niêm yết ghi nhận lợi nhuận tích cực trong 6 tháng đầu năm nhờ hoạt động bàn giao mạnh tại những dự án được mở bán trong giai đoạn 2024-2025.

Doanh thu và lợi nhuận trước lãi vay, thuế và khấu hao (EBITDA) lần lượt tăng 89% và 100% so với cùng kỳ, lên mức cao nhất kể từ năm 2022. Kết quả này cho thấy lợi nhuận của ngành được hỗ trợ đáng kể từ tiến độ bàn giao dự án.

Tuy nhiên, sự cải thiện về lợi nhuận chưa đi cùng với dòng tiền hoạt động. Tỷ lệ nợ vay trên vốn chủ sở hữu tăng lên 74% trong 6 tháng đầu năm, từ mức bình quân 54% trong giai đoạn 2022-2025. VIS Rating cho rằng tình trạng này có thể gia tăng từ nửa cuối năm khi nhu cầu nhà ở suy yếu, làm hạn chế doanh số bán hàng và kéo dài thời gian thu tiền từ người mua.

Ngoài ra, các doanh nghiệp này có thể chịu áp lực thanh khoản cao hơn khi doanh số bán hàng suy giảm, dòng tiền hoạt động yếu trong khi nghĩa vụ nợ đến hạn vẫn lớn. Việc tiếp tục phải huy động vốn với chi phí cao cũng có thể làm gia tăng áp lực tài chính.