Một ngày đầu tháng 6, chị Hoàng Thị Thu (xã Triệu Sơn, tỉnh Thanh Hóa) bất ngờ phát hiện sổ đỏ của người chú bên chồng đang lấn sang chính mảnh đất gia đình chị sinh sống.
Sự việc khiến người phụ nữ không khỏi băn khoăn: Vì sao chuyện tréo ngoe này lại xảy ra? Đâu là nguyên nhân và xử lý thế nào để tránh phát sinh tranh chấp?
Trả lời vấn đề này, luật sư Quách Thành Lực (Đoàn Luật sư TP Hà Nội) cho biết, trên thực tế có nhiều trường hợp một hoặc cả hai hộ được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ), đến khi kiểm tra, đối chiếu hoặc đo đạc lại theo bản đồ địa chính mới phát hiện phần đất của nhà này lại nằm trong sổ đỏ của nhà kia, hoặc ranh giới bị chồng lấn vài chục centimet.
' %2F%3E%3C%2Fsvg%3E)
Người dân thực hiện thủ tục hành chính liên quan đến đất đai (Ảnh minh họa: Sơn Nguyễn).
Theo luật sư, khi gặp tình huống này, đặc biệt giữa những người họ hàng, anh em trong gia đình, người dân cần hết sức bình tĩnh. Chẳng hạn, trên thực tế thửa đất chỉ có 5m mặt tiền nhưng trong sổ đỏ lại thể hiện 6m. Nếu chỉ căn cứ vào giấy chứng nhận để yêu cầu lấy thêm phần đất của hàng xóm, theo luật sư chưa hẳn đã đúng.
"Khi đó, việc đầu tiên cần làm là kiểm tra xem việc cấp sổ đỏ có đúng quy định hay không, có phù hợp với hồ sơ, bản đồ địa chính và hệ tọa độ kỹ thuật hay không. Giá trị pháp lý của sổ đỏ chỉ được bảo đảm khi phù hợp với toàn bộ hồ sơ địa chính và trình tự pháp luật", luật sư nói.
Theo luật sư Lực, trong nhiều trường hợp, ranh giới sử dụng đất đã được các gia đình xác lập, tôn trọng qua nhiều đời mới là yếu tố cần được ưu tiên xem xét trước, nhằm tránh phát sinh tranh chấp, ảnh hưởng đến tình làng nghĩa xóm.
Lý giải nguyên nhân xảy ra sai lệch, luật sư cho hay, sổ đỏ do cơ quan có thẩm quyền cấp, nhưng vẫn được lập trên cơ sở bản đồ địa chính và kết quả đo đạc do con người thực hiện. Vì vậy, dù là bản đồ chính quy vẫn có khả năng xảy ra sai số.
"Từ kinh nghiệm tiếp xúc với nhiều hồ sơ đất đai, tôi nhận thấy những sổ đỏ được cấp khoảng trước năm 2020, hầu như khi thực hiện các thủ tục sau này đều phải điều chỉnh. Có trường hợp sai vài centimet, cũng có trường hợp sai đến vài mét", luật sư nói.
Nguyên nhân xảy ra sai lệch xuất phát từ việc nhiều địa phương trước đây sử dụng bản đồ VLAP và hệ thống đo đạc chưa đạt độ chính xác như hiện nay. Và trên thực tế, không phải mọi thửa đất đều được cắm mốc đầy đủ, ký giáp ranh từng hộ trước khi lập bản đồ. Do đó, việc xuất hiện sai số là điều khó tránh khỏi.
"Với những trường hợp sai lệch nhỏ như vài centimet hoặc thiếu hụt ở đầu, cuối thửa đất, người dân nên cân nhắc điều chỉnh trên giấy chứng nhận để phù hợp với ranh giới sử dụng thực tế đã được xác lập ổn định từ nhiều năm, thay vì tuyệt đối dựa vào thông tin trên sổ đỏ", luật sư lưu ý.
Đối với các giấy chứng nhận được cấp từ năm 2020 đến nay, luật sư nhận định chất lượng đo đạc đã được cải thiện đáng kể nhờ ứng dụng thiết bị hiện đại và công nghệ xử lý số liệu tiên tiến.
Theo luật sư, hiện nay, hệ thống đo vẽ đã được trang bị nhiều giải pháp kỹ thuật như bù nghiêng, hiệu chỉnh sai số và đồng bộ hệ tọa độ, giúp hạn chế đáng kể các sai sót trong quá trình cấp giấy chứng nhận.
Còn ở giai đoạn trước năm 2020, nhiều cán bộ địa chính nhận thức được khả năng tồn tại sai lệch nhưng vẫn phải thực hiện việc cấp sổ đỏ để bảo đảm tiến độ. Những sai sót sẽ được chỉnh lý khi người dân thực hiện các thủ tục như chuyển nhượng, sang tên hoặc đính chính giấy chứng nhận.
"Vì vậy, việc một số sổ đỏ được cấp trước năm 2020 tại nhiều địa phương còn tồn tại sai số là điều tương đối phổ biến. Người dân không nên tuyệt đối hóa thông tin trên giấy chứng nhận để phát sinh tranh chấp với hàng xóm, mà cần tôn trọng ranh giới sử dụng đất đã được xác lập ổn định và gìn giữ tình làng nghĩa xóm", luật sư khuyến nghị.