Những ngày này, theo ghi nhận của phóng viên báo Dân trí, diện mạo Khu đô thị mới Thủ Thiêm (phường An Khánh) đang thay đổi rõ rệt khi nhiều công trình trọng điểm được thi công ngày đêm. Cùng với hạ tầng, các dự án bất động sản cũng được TPHCM tháo gỡ vướng mắc, tạo điều kiện triển khai, từng bước hình thành không gian đô thị đồng bộ, hiện đại.
Chị Ngọc Hạnh (ngụ phường Bình Trưng, TPHCM) cho biết chị đã sống ở khu vực quận 2 cũ nhiều năm và thường xuyên đi qua đô thị Thủ Thiêm nhưng vẫn rất bất ngờ vì diện mạo và tiến độ triển khai, xây dựng các dự án hạ tầng, bất động sản ở nơi đây.
Nhiều dự án được triển khai, đẩy nhanh tiến độ
Tại khu vực Quảng trường trung tâm và Trung tâm hành chính mới TPHCM, công nhân và máy móc đang đẩy nhanh thi công, hướng tới hoàn thành trong năm 2028.
Dự án do Công ty TNHH Đầu tư và Phát triển Mặt Trời Sài Gòn, thuộc Tập đoàn Sun Group, làm nhà đầu tư, khởi công ngày 29/4 trên khu đất 46,7ha, bao quanh bởi các tuyến đường Tố Hữu, Mai Chí Thọ và Nguyễn Cơ Thạch, với tổng mức đầu tư gần 30.000 tỷ đồng. Trung tâm hành chính - chính trị mới được quy hoạch phục vụ khoảng 6.000-8.000 cán bộ, công chức, viên chức và tiếp đón 1.500-2.000 lượt người dân, doanh nghiệp mỗi ngày thông qua hệ thống “một cửa” hiện đại.
Dự án Quảng trường trung tâm và Trung tâm hành chính TPHCM đang được đẩy nhanh tiến độ thi công (Ảnh: Bảo Quyên).
Cùng khởi công ngày 29/4, tuyến đường sắt đô thị số 2 đoạn Bến Thành - Thủ Thiêm do Công ty cổ phần Đầu tư Địa ốc Đại Quang Minh, thuộc Tập đoàn THACO, làm chủ đầu tư. Tuyến dài khoảng 6km, đi ngầm toàn tuyến, kết nối ga Bến Thành với Thủ Thiêm, tổng mức đầu tư khoảng 36.744 tỷ đồng, dự kiến hoàn thành và đưa vào khai thác từ quý III/2030. Tuyến được xem là một mắt xích trong hành lang kết nối Tân Sơn Nhất - trung tâm TPHCM - Thủ Thiêm - Long Thành, đồng thời tạo thêm dư địa phát triển thương mại, dịch vụ quanh các nhà ga.
Ngày 23/10, Công ty cổ phần Phát triển Bất động sản Phát Đạt và Tập đoàn Lotte (Hàn Quốc) dự kiến khởi công toàn bộ dự án Lotte Eco Smart City Thủ Thiêm. Trong đó, hai khối 2-1 và 2-3 do Phát Đạt phát triển, dự kiến thi công trong 36 tháng và hoàn thành ngày 23/10/2029. Dự án đang làm lại hàng rào, chuẩn bị mặt bằng và thi công cọc ngầm.
Đây là dự án có tổng mức đầu tư khoảng 60.000 tỷ đồng, trong đó Phát Đạt tham gia hơn 10.000 tỷ đồng, được quy hoạch trên khu đất khoảng 7,54ha, nằm bên sông Sài Gòn, đối diện khu trung tâm hiện hữu TPHCM. Dự án gồm các công trình cao tầng, tích hợp khách sạn, nhà ở, thương mại và các tiện ích thông minh, hướng tới góp phần hình thành trung tâm tài chính, ngân hàng, thương mại và dịch vụ tại Thủ Thiêm.
Trong định hướng quy hoạch TPHCM thời kỳ 2025-2050, tầm nhìn 100 năm, Thủ Thiêm tiếp tục nằm trong lõi trung tâm Sài Gòn - Chợ Lớn - Thủ Thiêm, được định hướng thu hút các dòng vốn toàn cầu và phát triển các chức năng đô thị quy mô lớn. Cùng với đó, cầu Thủ Thiêm 4 và tuyến đường sắt Thủ Thiêm - Long Thành được kỳ vọng tăng khả năng kết nối Thủ Thiêm với khu Nam, khu Đông và sân bay Long Thành, hỗ trợ hình thành các chức năng đô thị mới.
Trong tháng 10, TPHCM dự kiến đấu giá 5 lô đất tại phường An Khánh, thuộc khu 38,4ha Khu đô thị mới Thủ Thiêm, trước đây là khu tái định cư Bình Khánh. Trên các lô đất có 3.790 căn hộ R1-R5 được xây dựng bằng nguồn vốn ngân sách, hoàn thành từ năm 2015 nhưng bỏ trống nhiều năm. Một số hạng mục đã xuống cấp sau thời gian dài không sử dụng. Giá khởi điểm quyền sử dụng đất và giá trị công trình trên đất sẽ được xác định, thẩm định và phê duyệt trước khi tổ chức đấu giá.
Nhiều dự án bất động sản cũng tiếp tục triển khai. Tại Empire City, hai tháp Narra Residences đang thi công, dự kiến bàn giao năm 2028. The Metropole Thủ Thiêm và Thủ Thiêm Zeit River tiếp tục hình thành các cụm nhà ở cao cấp, kết hợp thương mại, dịch vụ. Giá căn hộ phổ biến từ 160 triệu đồng/m2, có thể vượt 300 triệu đồng/m2 tại một số phân khu cao cấp.
Phối cảnh một góc trung tâm hành chính TPHCM, thể hiện tầm nhìn về một đô thị hiện đại và năng động (Ảnh: DT).
Theo quy hoạch, Thủ Thiêm được xác định là trung tâm mới, hiện đại, mở rộng của TPHCM, tập trung các chức năng tài chính, thương mại, dịch vụ, hành chính, văn hóa và đô thị. Khu vực này được quy hoạch với quảng trường trung tâm, trung tâm hành chính - chính trị, khu tài chính quốc tế, văn phòng, khách sạn, nhà ở cùng hệ thống không gian công cộng ven sông.
Những điều gì tạo nên sức sống mới cho Thủ Thiêm?
ThS Mã Xuân Tuấn, Giám đốc Trung tâm Nghiên cứu Tư vấn Đầu tư Bất động sản TPHCM, nhận định khi các công trình trọng điểm đi vào vận hành, Thủ Thiêm sẽ trở thành trung tâm đô thị đa chức năng, mở rộng không gian trung tâm TPHCM sang bờ Đông sông Sài Gòn. Trung tâm chính trị - hành chính tạo sức hút công vụ, trung tâm tài chính quốc tế tạo động lực kinh tế, trong khi nhà ở và tiện ích hình thành đời sống đô thị. Các chức năng cần bổ trợ để khu vực hoạt động cả ngoài giờ hành chính.
Theo ông Tuấn, khi các dự án lớn được triển khai đồng bộ, thị trường Thủ Thiêm sẽ dần chuyển từ mua bán dựa nhiều vào kỳ vọng sang khai thác giá trị sử dụng và dòng tiền. Các phân khúc chủ đạo gồm nhà ở cao cấp, văn phòng hạng A, thương mại - dịch vụ, khách sạn và căn hộ dịch vụ lưu trú dài hạn. Nhu cầu cũng có thể tăng đối với không gian dành cho doanh nghiệp tài chính, công nghệ, tư vấn pháp lý và kiểm toán. “Văn phòng chất lượng cao và các dịch vụ hỗ trợ doanh nghiệp có thể tăng nhu cầu sớm, sau đó là lưu trú cho chuyên gia, khách công tác và hội nghị”, ông Tuấn nói.
Ở góc độ vận hành đô thị, TS Bùi Duy Tùng, giảng viên cấp cao ngành Kinh tế, Đại học RMIT Việt Nam, cho rằng việc Trung tâm Tài chính Quốc tế Việt Nam tại TPHCM chính thức vận hành từ tháng 2, với không gian quy hoạch hơn 890ha trải qua phường Sài Gòn, Bến Thành và Khu đô thị mới Thủ Thiêm, cho thấy Thủ Thiêm không thay thế khu trung tâm cũ mà cùng hình thành một lõi trung tâm kép hai bờ sông Sài Gòn.
Theo ông Tùng, hai trụ cột hành chính và tài chính sẽ tạo ra những dòng nhu cầu khác nhau. Trung tâm hành chính tạo dòng người ổn định trong giờ làm việc, kéo theo nhu cầu ăn uống, bán lẻ tiện ích, gửi xe và các dịch vụ hỗ trợ. Trong khi đó, trung tâm tài chính tạo nhu cầu cao hơn về văn phòng hạng A đạt chuẩn xanh, cùng khách sạn, căn hộ dịch vụ, hội nghị và văn phòng linh hoạt.
“Nhóm dịch vụ lưu trú và sự kiện phục vụ doanh nghiệp, gồm khách sạn, căn hộ dịch vụ và hội nghị, có tiềm năng tăng nhu cầu. Đi kèm là văn phòng linh hoạt cho các quỹ đầu tư và công ty fintech quy mô nhỏ, vốn chưa cần thuê nguyên sàn”, TS Bùi Duy Tùng nói.
Nhiều tòa cao ốc hiện đại, sang trọng đã mọc lên san sát, tạo nên một diện mạo đô thị mới đầy ấn tượng cho Thủ Thiêm (Ảnh: Nam Anh).
Cùng với sự gia tăng về việc làm và cư dân, giao thông sẽ là điều kiện quan trọng để Thủ Thiêm vận hành hiệu quả. Theo TS Bùi Duy Tùng, metro số 2, cầu Thủ Thiêm 4 và tuyến Thủ Thiêm - Long Thành cần được kết nối đồng bộ, trong đó ga Thủ Thiêm có thể trở thành đầu mối trung chuyển gắn với phát triển đô thị theo định hướng TOD. “Thủ Thiêm muốn vận hành hiệu quả cần có sự quy hoạch đồng bộ đường sắt, đường bộ để tránh gây quá tải khi lưu lượng dân cư về đây ngày càng đông”, ông nói.
Từ yêu cầu vận hành đó, các chuyên gia cho rằng việc nhiều dự án triển khai cùng lúc cần đi cùng phân kỳ phát triển để kiểm soát áp lực giao thông và khả năng hấp thụ nguồn cung. Thành phố cần ưu tiên các dự án tạo việc làm, dịch vụ và tiện ích công cộng, đồng thời phát triển không gian ven sông, công viên, công trình văn hóa, trường học, y tế và các dịch vụ thiết yếu để hình thành một khu đô thị có cư dân và hoạt động kinh tế - xã hội thường xuyên.
Không gian công cộng cũng giữ vai trò quan trọng trong việc thu hút nguồn nhân lực. Theo ông Tùng, lao động trình độ cao lựa chọn thành phố không chỉ vì việc làm mà còn vì ẩm thực, văn hóa, không gian đi bộ và dịch vụ công. Với một trung tâm tài chính hướng đến cạnh tranh nhân lực quốc tế, quảng trường và công viên hồ trung tâm không thể là hạng mục phụ. “Đây là hạ tầng thu hút nhân tài”, ông nói.
Thành phố cũng cần chủ động tạo hoạt động cho các không gian này bằng những sự kiện như chợ cuối tuần, lễ hội ven sông, đồng thời phát triển trường học, cơ sở y tế và nhà ở cho nhiều nhóm cư dân. Đây là điều kiện để Thủ Thiêm trở thành nơi có người sinh sống thay vì chỉ tập trung các dự án bất động sản.
Nếu các điều kiện về chức năng, hạ tầng và không gian sống được hình thành đồng bộ, diện mạo Thủ Thiêm trong 5-10 năm tới sẽ được thể hiện không chỉ qua các công trình cao tầng mà còn ở nhịp sống đô thị.
TS Bùi Duy Tùng nhận định thay đổi lớn nhất sẽ không nằm ở đường chân trời mà ở nhịp sống. Nơi đây sẽ có dòng người làm việc hằng ngày, nhà ga, quảng trường và mặt tiền sông trở thành những điểm đến thay vì chỉ là không gian giữa các dự án.
Kinh nghiệm từ Seoul cho thấy sức sống đường phố gắn với sử dụng đất hỗn hợp, ô phố nhỏ và mật độ xây dựng đủ lớn. Thủ Thiêm có lợi thế về mật độ nhưng các lô đất lớn dễ hình thành những tổ hợp khép kín quay lưng với đường phố. Vì vậy, quy hoạch cần khuyến khích tầng trệt mở ra vỉa hè với cửa hàng, quán xá, dịch vụ, tạo lối đi xuyên khối và kết hợp nhà ở với văn phòng thay vì phân chia chức năng quá tách biệt.
(Còn tiếp)